Permessi di costruire e altri titoli edilizi: marito e moglie comproprietari sono legittimati alla richiesta

Il Consiglio di Stato spiega le regole sulla legittimazione a chiedere il rilascio del titolo edilizio da parte del comproprietario del bene

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Tra moglie e marito: tutti e due possono chiedere il permesso di costruire per la casa in comproprietà

Il principio-cardine secondo il quale il soggetto legittimato alla richiesta del titolo abilitativo (permesso di costruire, SCIA, ecc.) deve essere colui che abbia la totale disponibilità del bene (pertanto l’intera proprietà dello stesso e non solo una parte o quota di esso) osserva un'eccezione, cioè non si applica, per gli immobili che ricadono in comunione legale tra i coniugi.

Lo ha chiarito il Consiglio di Stato nell'interessante sentenza 1766/2020 dello scorso 12 marzo, dove si sottolinea che la comproprietà tra coniugi non è una comproprietà in cui ciascun compartecipante è titolare di una quota pari ad 1/2 del bene ma un istituto particolare (cosiddetto di tipo “germanico”) senza quote. In sostanza, si può solo dire che tutti i soggetti sono comproprietari dell’intero bene. Pertanto, ciascun coniuge deve ritenersi legittimato a presentare anche uti singuli l’istanza ad aedificandum, avendo la stessa, peraltro, effetti favorevoli anche nei confronti del coniuge rimasto inerte.

Detta 'diversamente', in materia edilizia, se è vero che il soggetto legittimato alla richiesta del titolo abilitativo deve essere colui che abbia la totale disponibilità del bene (pertanto l’intera proprietà dello stesso e non solo una parte o quota di esso), non potendo riconoscersi legittimazione al semplice proprietario pro quota ovvero al comproprietario di un immobile, e ciò per l’evidente ragione che diversamente considerando il contegno tenuto da quest’ultimo potrebbe pregiudicare i diritti e gli interessi qualificati dei soggetti con cui condivida la propria posizione giuridica sul bene oggetto di provvedimento, tuttavia tali principi non sono applicabili per gli immobili che ricadono in comunione legale tra i coniugi.

La concessione in sanatoria

Nel 'nostro caso', si tratta di una concessione in sanatoria rilasciata ai controinteressati per l’esecuzione di lavori di realizzazione di un locale garage.

Il ricorrente, che chiede l'annullamento del permesso in sanatoria concesso dal comune, è proprietario in comunione legale di un fabbricato posto in una zona limitrofa a quella interessata dalla realizzazione di un locale garage.

Per il Tar Campania, che aveva rigettato il ricorso, la domanda di condono era stata presentata dal coniuge comproprietario, responsabile dell’abuso, pertanto da soggetto pienamente legittimato a proporre la domanda. Il soggetto interessato aveva prontamente ottemperato alla domanda di integrazione documentale richiesta dal Comune, cosicché non può ritenersi che lo stesso sia incorso in un termine di decadenza: il provvedimento risulta, pertanto, legittimamente rilasciato in ordine alla identificabilità delle caratteristiche dell’opera.

Non solo: non sussiste alcun dovere da parte del Comune di garantire la partecipazione del terzo, poiché il titolo risulta pacificamente rilasciato sempre nella salvezza dei diritti dei terzi, tutelabili, per quanto riguarda il rispetto delle distanze, in sede civile.

Fondamentalmente, la parte appellante deduce che il titolo edilizio era stato richiesto solo da un comproprietario, ovvero dal proprietario pro quota e nella specie dal signor Cmarito, mentre nessuna richiesta in tal senso era stata formalizzata dall’altro soggetto avente titolo (cioè la moglie).

I termini per l'esame della documentazione

In quanto ai termini per l'esame della richiesta di sanatoria, secondo motivo di ricorso, Palazzo Spada osserva che la legge 662/1996 (art. 2, comma 37) ha introdotto, tra le cause di improcedibilità e diniego delle domande di condono edilizio ex legge 724/1994, il tardivo deposito dell’integrazione documentale oltre novanta giorni dalla espressa richiesta notificata dal Comune (art. 39, comma 4, legge 724/1994), termine ritenuto perentorio (Cass. pen., sez. III, 29 maggio 2019, n. 30561; id., 25 novembre 2008, n. 3583; id., 11 luglio 2000, n. 10969; Tar Toscana, sez. III, 16 gennaio 2014, n. 75; Tar Sardegna 29 agosto 2003, n. 1043), la cui scadenza produce quindi l’effetto di rendere definitivamente improcedibile la domanda di sanatoria.

Inoltre, tale disciplina è applicabile anche alle domande di condono precedentemente presentate ai sensi della legge 47/1985, per le quali non fosse maturato il silenzio-assenso a causa della carenza di integrazioni documentali necessarie, come previsto dall’art. 49, comma 7, legge 449/1997 (Tar Napoli, sez. IV, 25 febbraio 2016, n. 1032).  

Tuttavia, l’improcedibilità della domanda deve essere oggetto di una statuizione espressa del Comune, con la conseguenza che finché questa non sopravviene la documentazione tardivamente prodotta dall’istante è sempre esaminabile e suscettibile di portare a determinazioni diverse; ciò in quanto la norma non è strutturata in modo da configurare una sorta di ipotesi di silenzio-rigetto né una consumazione del potere dell’amministrazione comunale.

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