Segnalazione certificata d'agibilità, conformità urbanistica, vendita immobili: riepilogo delle regole

Notariato: è vendibile la casa senza agibilità, ma le clausole del rogito devono essere chiare altrimenti si rischia la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno

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"La nuova agibilità e la modulazione delle clausole contrattuali" è il titolo dell'ultimo studio a tema del Consiglio del Notariato, che si sofferma sull'agibilità degli immobili ai tempi delle 133 riforme in 7 anni (dal 2009 al 2016), di cui 77 sul Testo Unico per l'edilizia (dpr 380/2001). Lo studio, che alleghiamo, è interessante non solo per la parte 'immobiliare' (vendita di una casa senza agibilità), ma anche per i chiarimenti in materia urbanistica.

La nuova disciplina dell'agibilità e la segnalazione certificata d'agibilità (SCIA 2 - TUE)

La disciplina dell’agibilità è stata modificata ulteriormente dal d.lgs. 25 novembre 2016 n. 222 (cd. SCIA 2), che è intervenuto in modo radicale sul dettato dell’art. 24 TUE che è stato profondamente innovato nel suo contenuto.

Non è più previsto, a tal fine, né il rilascio di un apposito provvedimento espresso, né la formazione di un titolo avente natura provvedimentale mediante silenzio assenso. La vera novità della nuova disciplina è senz’altro costituita dalla centralità del ruolo della Segnalazione certificata che diviene lo strumento attraverso il quale il tecnico abilitato dichiara ed attesta:

  1. la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente unitamente
  2. la conformità dell'opera al progetto presentato, con riferimento:
    • a) a singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all'intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni e
    • b) a singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all'edificio oggetto di agibilità parziale.

Al fine della certificazione dell’agibilità di un edificio o di una sua porzione o di una singola unità immobiliare non è più sufficiente il solo rispetto delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico, bensì è necessaria altresì l’attestazione della conformità delle opere eseguite al progetto ed alle sue varianti. La novità - sottolinea il Notariato - è di grande rilievo poiché, semplificando, l’agibilità come oggi certificata dal tecnico incaricato non sarà solo un’attestazione dell’idoneità della destinazione dell’immobile all’uso al quale è adibito, ma anche della conformità urbanistica del bene che ne forma oggetto.

Conformità catastale e conformità urbanistica

Attenzione, perché accanto alla conformità catastale emerge per la prima volta in modo espresso in un testo normativo il concetto della conformità urbanistica. Allo scopo di ottenere l’agibilità, entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori, colui che è titolare del permesso di costruire, o che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, deve presentare allo sportello unico per l'edilizia la segnalazione certificata, per i seguenti interventi:

  • (a) nuove costruzioni;
  • (b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
  • (c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, corredata dalla documentazione esattamente prevista dalla norma, con la previsione in ipotesi di inottemperanza di una specifica sanzione amministrativa.

Utilizzo della casa, mancata agibilità e intervento del comune

L'utilizzo dell’unità immobiliare, funzionale alla sua destinazione, può quindi essere iniziato solo dalla data stessa nella quale è presentata allo sportello unico per l’edilizia la segnalazione certificata di agibilità, corredata di tutta la prescritta documentazione.

Ma - proprio in virtù del richiamo espresso dell’art.24 comma 6 TUE all’art. 19, commi 3 e 6-bis, della legge 241/1990 - il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, ove difettino i requisiti normativamente previsti per la condizione di agibilità dell’immobile, entro 30 giorni dal ricevimento della segnalazione, deve adottare un provvedimento concernente il divieto di prosecuzione dell’utilizzo e l’ordine di rimozione degli elementi tecnici che impediscono il perfezionamento dell’iter procedimentale, invitando contestualmente l’interessato ad adottare le misure prescritte, con la fissazione di un termine non inferiore a trenta giorni.

Qui si palesano due possibilità:

  • l’interessato non 'provvede' ad aggiustare la situazione: l’utilizzo dell’immobile deve intendersi vietato, da un punto di vista squisitamente pubblicistico. Con lo stesso atto amministrativo, in presenza di attestazioni non veritiere o di pericolo per la tutela dell'interesse pubblico in materia di ambiente, paesaggio, beni culturali, salute, sicurezza pubblica o difesa nazionale, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale può disporre anche la sospensione dell’utilizzo che fosse già intrapreso;
  • l’interessato 'provvede' ad aggiustare la situazione: qualora dalla comunicazione delle misure prescritte dagli uffici comunali, in assenza di ulteriori provvedimenti, sia decorso lo stesso termine di ulteriori 30 giorni, cessano gli effetti della sospensione eventualmente adottata.

Possono, quindi, per effetto della presentazione della nuova segnalazione certificata, verificarsi le seguenti ipotesi:

  1. il divieto di utilizzo nei trenta giorni dalla sua presentazione, purché essa sia corredata dalla intera e completa documentazione;
  2. la possibilità di utilizzo una volta decorsi trenta giorni dalla sua presentazione, purché essa sia corredata dalla intera e completa documentazione;
  3. l’adozione un provvedimento concernente il divieto di prosecuzione dell’utilizzo e l’ordine di rimozione degli elementi tecnici che impediscono il perfezionamento dell’iter procedimentale, nei 30 giorni dal ricevimento della segnalazione, difetto dei requisiti normativamente previsti per la condizione di agibilità dell’immobile, invitando l’interessato ad adottare le misure prescritte, con la fissazione di un termine non inferiore a trenta giorni;
  4. l’adozione delle prescrizioni richieste da parte dell’interessato e possibilità di utilizzo dell’immobile;
  5. in mancanza dell’adozione delle misure prescritte, il divieto di utilizzo dell’immobile;
  6. l’inagibilità dichiarata con apposito provvedimento.

Senza agibilità la casa si può vendere lo stesso? Dipende...

Il difetto di agibilità non inibisce la commerciabilità degli edifici, né ha alcuna influenza sulla validità dell’atto e conseguentemente in ordine alla responsabilità disciplinare del notaio. L’atto traslativo o divisionale è perfettamente valido ed efficace anche in assenza di qualsivoglia indicazione o menzione in ordine all’agibilità del manufatto che ne forma oggetto. L’assenza di agibilità non esclude, peraltro, la preesistente regolarità urbanistica del bene.

Al contrario, ove il venditore (o il promittente venditore) garantisca la regolarità urbanistica dell’oggetto della compravendita, egli non solo deve fornire la relativa documentazione di rito, ma deve altresì, secondo un recente intervento della Suprema Corte, ricomprendere in essa anche la certificazione della agibilità, che costituisce un requisito essenziale dell’immobile, che ad esso consente di assolvere la sua esatta funzione economico sociale.

Il venditore ha, oggi, quindi, l’obbligo di consegnare all’acquirente la documentazione anche in ordine all’agibilità, senza la quale l’immobile è economicamente incommerciabile, categoria contrapposta dalla giurisprudenza alla codicistica commerciabilità giuridica.

Quindi: l’agibilità non incide sulla commerciabilità giuridica di un edificio, ma costituendone il presupposto di utilizzabilità, incide sulla sua commerciabilità “economica”, con tutte le conseguenze che ne derivano sul piano della risolubilità del contratto (a meno che si tratti di edificio appunto che non possa, nel momento del suo trasferimento, essere già agibile, come nel caso del fabbricato ceduto al grezzo).

Riassumendo: la mancanza di agibilità (da distinguere la mancanza del documento da quella delle condizioni effettive di utilizzo) può portare solo alla incommerciabilità economica. Significa che il rogito si stipula ma l'affare è a rischio, perché si vende qualcosa che non può essere usato per lo scopo cui è destinato. Da qui, a cascata, si può arrivare alla risoluzione per inadempimento e risarcimento del danno.

L'atto non è nullo in sé, ma ci possono essere gravi conseguenze: se non c'è l'agibilità, quindi, le clausole assumono importanza per capire se l'acquirente è al corrente e consapevole di quel che sta facendo, se si sta assumendo un rischio e se è tenuto all'oscuro. Il venditore deve consegnare all'acquirente la documentazione anche in ordine all'agibilità, ma quest'obbligo è mitigabile con apposite clausole.

LO STUDIO N. 83-2018/P DEL NOTARIATO E' SCARICABILE IN FORMATO PDF