Cassazione: è estranea al concetto di ristrutturazione la possibilità di incrementare la volumetria dell'edificio demolito e ricostruito utilizzando quella di edifici diversi demoliti puramente e semplicemente e
integra il reato di lottizzazione abusiva anche la modifica dell'originaria destinazione d'uso di immobili oggetto di un piano di lottizzazione, attraverso il frazionamento di un complesso immobiliare in modo che le singole unità perdano la originaria destinazione d'uso alberghiera per assumere quella residenziale
Il caso che andiamo ad esaminare oggi è relativo ad una lunghissima sentenza, la n. 23010/2020 del 29 luglio scorso (udienza del 10 gennaio 2020), riferita al delitto di cui agli artt. 110, 323 cod. pen. (capo D) - lottizzazione abusiva dei terreni a scopo edificatorio
Nello specifico, si ipotizza (capo a) la lottizzazione abusiva di terreni agricoli a scopo edificatorio realizzata mediante le distinte condotte di seguito indicate ascritte ai ricorrenti a vario titolo:
Tali interventi, secondo la rubrica, erano stati autorizzati ed effettuati in contrasto con gli artt. 54 e 55, legge reg. Lazio n. 38 del 1999, come modificata dalla legge n. 8 del 2003, 23, legge reg. Lazio n. 15 del 2008, nonché 3, lett. d), d.P.R. n. 380 del 2001 e 28, legge n. 1150 del 1942.
Le condotte sono state ascritte al legale rappresentante della società immobiliare proprietaria dell'area di intervento, titolare dei permessi e committente dei lavori; al legale rappresentante della società realizzatrice della strada boscata di cui al capo C; ai progettisti delle opere assentite con i permessi di costruire sopra indicati; d) al responsabile dello sportello unico per l'edilizia del comune che aveva rilasciato i due permessi.
Di fronte al ricorso di più attori, la Corte di Cassazione rigettava tutti i gravami
Secondo la Corte di appello i fabbricati oggetto dei due permessi di costruire, contraddistinti con le lettere A (fabbricato principale), B, C e D (annessi agricoli), erano distinti l'uno dall'altro.
Secondo quanto risulta dalle sentenze di merito, il fatto in esse descritto può essere così compendiato:
Per gli ermellini, gli interventi oggetto di scrutinio non possono essere in alcun modo qualificati (né avrebbero potuto esserlo già in base alle loro rappresentazioni grafiche) come interventi di ristrutturazione, bensì come veri e propri interventi di nuova costruzione.
Del resto, la demolizione di ben quattro corpi di fabbrica distanti tra loro e la edificazione, al loro posto, di un unico immobile mediante accorpamento delle volumetrie espresse da quelli precedenti, immobile oltretutto ricostruito in area di sedime diversa da quella precedentemente occupata, in nessun modo può rientrare nella definizione di ristrutturazione, nemmeno nella forma cd. "pesante", e ciò pur tenendo conto delle modifiche introdotte dall'art. 30, comma 1, lett. a), d.l. 21 giugno 2013, convertito con modificazioni dalla legge 9 agosto 2013, n. 98, che ha eliminato, per gli interventi da effettuare in zone non sottoposte a vincolo ai sensi del d.lgs. n. 42 del 2004, l'obbligo del rispetto della sagoma preesistente (di qui, come detto, l'irrilevanza dell'esistenza del vincolo paesaggistico).
Non solo: si deve aggiungere che la ricostruzione dell'edificio demolito in area di sedime diversa da quella iniziale concorre a qualificare l'intervento come di nuova costruzione. Costituisce insegnamento consolidato della Corte di cassazione quello secondo il quale la necessità della costruzione dell'edificio demolito nell'area di sedime originaria è un requisito insito nella nozione stessa di ristrutturazione, atteso che tale nozione deve essere oggetto di interpretazione restrittiva poiché la sua disciplina costituisce un'eccezione al principio generale secondo il quale ogni trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, che ne comporti una rilevante modifica nel suo assetto, necessita di essere assentita con il permesso di costruire.
Insomma, ok a delle piccole modifiche, ma non a quelle ravvisate, che non possono essere tollerate (ed esulano, quindi dal concetto di ristrutturazione edilizia) in quanto dislocazioni dell'immobile che le stesse regioni qualificano come variazione essenziale al progetto approvato ai sensi dell'art. 32, comma 1, lett. a), d.P.R. n. 380 del 2001. La regione Lazio non ha mai consentito (e non consente), se non in casi specificamente ed eccezionalmente previsti, la ristrutturazione mediante demolizione e ricostruzione di edifici preesistenti mediante accorpamento di volumetrie espresse da altri edifici e la traslazione dell'area di sedime.
In conclusione, la ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione deve essere effettuata rispettando sempre l'area di sedime del manufatto originario; eventuali tolleranze possono essere ammesse nei limiti del 2%. Allo stesso modo, è estranea al concetto di ristrutturazione la possibilità di incrementare la volumetria dell'edificio demolito e ricostruito utilizzando quella di edifici diversi demoliti puramente e semplicemente. Eventuali deroghe possono essere eccezionalmente consentite solo con leggi derogatorie ma nei soli casi e limiti in esse previsti.
NB - il Comune non può mai consentire, nemmeno a livello di pianificazione generale, interventi che pur formalmente qualificati come di ristrutturazione edilizia di fatto comportano una sostanziale deroga (o ampliamento) dell'ambito applicativo della lettera d) del comma 1 dello stesso articolo 3. Quindi ne consegue che l'incidenza, nella presente vicenda, della delibera consiliare n. 36/11 del 30/09/2005 del Comune di Cassino, che consentiva l'accorpamento degli edifici in caso di ristrutturazione mediante demolizione e ricostruzione, è assolutamente irrilevante, sotto ogni profilo, anche soggettivo, essendo tale l'evidenza del contrasto di tale atto amministrativo con le fonti gerarchicamente sovraordinate.
Tutti gli interventi sono stati realizzati in zona agricola. La rubrica ipotizza, al riguardo, la violazione degli artt. 54 e 55, legge reg. Lazio n. 38 del 1999, e 23 legge reg. Lazio n. 15 del 2008. Quindi:
Ne consegue che gli interventi realizzati in ossequio ai titoli edilizi sopra indicati non potevano essere realizzati in zona agricola in quanto nuove costruzioni non destinate ad alcuno degli scopi consentiti in dette zone, realizzati in assenza di finalità connesse alla conduzione del fondo (non dichiarate), in assenza anche del lotto minimo di intervento, da soggetto giuridico privo delle qualifiche necessarie.
I giudici di merito hanno ritenuto la destinazione turistico-ricettiva degli immobili realizzati desumendo, in ogni caso, dalla totale mancanza (sin dalla fase progettuale) di locali destinati all'esercizio dell'attività agricola, la destinazione (quantomeno) puramente residenziale degli immobili stessi (sul fatto che la destinazione agri-turistica non era stata indicata negli elaborati progettuali, non v'è contestazione alcuna).
Si ha lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio, recita, l'art. 30, comma 1, d.P.R. n. 380 del 2001, «quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione; nonché quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero,. l'ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio» (l'art. 23, legge reg. Lazio n. 15 del 2008 contiene una definizione sostanzialmente sovrapponibile).
La lottizzazione abusiva può realizzarsi in tre modi:
Nel caso di specie, si è trattato di interventi ingenti che, valutati nel loro complesso, hanno determinato lo stravolgimento dell'assetto territoriale dell'area di intervento mediante la realizzazione "ex novo" di due immobili non destinati allo svolgimento di attività agricole bensì turistic-oricettive, sbancamenti significativi, parcheggi interrati e strade di raccordo (opere queste ultime di urbanizzazione primaria).
La deduzione difensiva secondo la quale gli interventi realizzati non avrebbero comportato la necessità di opere di urbanizzazione, da un lato è contraddetta dall'esistenza stessa delle opere positivamente realizzate, dall'altro è supportata da inammissibili (perché incomplete) deduzioni fattuali (le dichiarazioni dell'arch. Fava) e da giudizi oltretutto francamente inaccettabili (come quello espresso dal dott. Pirolli secondo il quale, trattandosi di zona agricola, non erano previsti interventi di urbanizzazione primaria e secondaria).
Importante: l'ulteriore deduzione difensiva secondo la quale la lottizzazione abusiva presuppone che l'area di intervento sia completamente inedificata è del tutto infondata. Costituisce infatti insegnamento consolidato della Corte di cassazione che integra il reato di lottizzazione abusiva anche la modifica dell'originaria destinazione d'uso di immobili oggetto di un piano di lottizzazione, attraverso il frazionamento di un complesso immobiliare in modo che le singole unità perdano la originaria destinazione d'uso alberghiera per assumere quella residenziale, atteso che tale modificazione si pone in contrasto con lo strumento urbanistico costituito dal piano di lottizzazione.
LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF
L'AREA è un luogo di riflessioni, commenti, studi e proposte sullo stato dell’arte dell’Edilizia e dell’Urbanistica in cui ci proponiamo di dare sistematicità alle informazioni inerenti l’evoluzione normativa e giurisprudenziale che pubblichiamo giornalmente.
Nell'area di principi e modalità applicative delle norme dell’Urbanistica e dell’Edilizia facendo il punto critico sulle tematiche che maggiormente si pongono all’attenzione della legislazione e della giurisprudenza in un momento in cui l’evoluzione della materia appare confusa e, a volte, contraddittoria; per questo trattiamo gli argomenti, per così dire, più attuali, interpretandoli ed inquadrandoli alla luce dei principi fondanti della materia anch’essi oggetto di evoluzione concettuale e dottrinaria.
Vai all'area di approfondimento "LEGISLAZIONE e TECNICA URBANISTICA ed EDILIZIA"
Leggi anche
News Vedi tutte