I dehor tra edilizia, bonus e condominio

La realizzazione del dehor da parte del baretto a piano terra può costituire un ostacolo all’ottenimento dei benefici fiscali?

Rispondere a questo interrogativo non è per nulla agevole in quanto presuppone la soluzione ad un altro quesito: quali sono le autorizzazioni necessario per installare un dehor?

Per risolvere questo ulteriore interrogativo bisogna affrontare una vera e propria corsa ad ostacoli. Cerchiamo di fare il punto della situazione.


Sempre più spesso, passeggiando per le strade delle nostre città, notiamo la presenza di strutture destinate ad ospitare i clienti dei locali commerciali… e non solo.

Non è raro il caso in cui queste strutture vengano utilizzate per promuovere eventi, prodotti e le iniziative commerciali più disparate.

La realizzazione di questi manufatti leggeri, chiamati dehor ha avuto notevole impulso negli ultimi anni ma il “via libera” è stato dato dal “decreto Rilancio”.

Il Governo, per dare ossigeno alla piccola economia e contenere il contagio garantendo il distanziamento sociale, ha previsto di sospendere il pagamento della Tosap (la tassa per l’occupazione di suolo pubblico).

E non finisce qui! Questi manufatti, considerati come strumenti necessari ad adeguare l’ambiente di lavoro alle nuove misure anti-contagio, godono dei relativi crediti d’imposta.

Logico che i commercianti, stremati dalla crisi economica e dal lock-down, non si sono lasciati sfuggire l’occasione di realizzare su marciapiedi, piazzette e persino sulla strada, dei mini-localini capaci di ospitare gli avventori.

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Il dehor si concilia con i bonus fiscali?

Non è un segreto che gli incentivi sulla casa abbiano ormai calamitato l’attenzione di tutti.

Peraltro, non bisogna dimenticare che l’ottenimento dei bonus fiscali è subordinato alla regolarità edilizia e urbanistica degli immobili.

A questo punto si pone un problema: la realizzazione del dehor da parte del baretto a piano terra può costituire un ostacolo all’ottenimento dei benefici fiscali?

Rispondere a questo interrogativo non è per nulla agevole in quanto presuppone la soluzione ad un altro quesito: quali sono le autorizzazioni necessarie per installare un dehor?

Per risolvere questo ulteriore interrogativo bisogna affrontare una vera e propria corsa ad ostacoli. Cerchiamo di fare il punto della situazione.

 

Primo problema: cos’è un dehor?

Se consultiamo l’enciclopedia Treaccani, noteremo che il dehor brilla per la propria assenza, probabilmente perché si tratta di un termine importato dall’estero.

Di contro, l’enciclopedia Garzanti definisce il dehor come “parte di bar, ristoranti, alberghi ecc. attrezzata con tavolini e sedie all’aperto”.

In effetti, nel linguaggio comune, il dehor identifica una struttura realizzata da pub, bar, ristoranti, gelaterie, pizzerie e simili, in genere realizzata su suolo pubblico come “prosecuzione” del locale a piano terra.

Detto questo, abbiamo una “definizione giuridica” del dehor?

L’Italia ha un numero impressionante di leggi e leggine; si parla di oltre 187mila leggi emanate dalla nascita dello Stato unitario a oggi.

Secondo il Poligrafico dello Stato (che racchiude “solo” le leggi della Repubblica tralasciando gli oltre 33mila decreti dello Stato Monarchico ancora in vigore) abbiamo circa 111 mila atti normativi statali, a cui bisogna aggiungere le leggi Regionali e la valanga di norme e regolamenti emanati dagli oltre 7.000 comuni italiani.

Insomma, abbiamo un mare magnum di norme che disciplinano di tutto e di più… possibile che manchi la definizione tecnico-giuridica di dehor?

 

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Le definizioni standardizzate

Le c.d. definizioni standardizzate introdotte della Riforma Madia non sono di aiuto in quanto forniscono solo la definizione di alcune tipologie di opere quali la loggia/loggiato (n. 37), la pensilina (n. 38), il portico/porticato (n. 39), la terrazza (n. 40); la tettoia (n. 41) e la veranda (n. 42).

Quindi, per certo, sappiamo cosa non è un dehor; a questo punto potremmo procedere per esclusione.

 

La definizione della Cassazione

Secondo la Cassazione (Sez. III pen., sent. 26 maggio 2016, n. 21988), il dehor è uno spazio esterno ad un pubblico esercizio attrezzato con arredi necessari per delimitare lo spazio esterno di un locale ed assicurare la sicurezza e l'incolumità delle persone.

Ma attenzione, perché se il manufatto poggia su una pedana, è delimitato da parapetti ed è fornito di una chiusura laterale e relativa copertura, diventa una nuova costruzione suscettibile di autonoma utilizzazione che necessita del permesso di costruire.

 

Quali permessi

Visto che non abbiamo una definizione precisa, e tantomeno un riferimento normativo statale, cerchiamo di vedere quali sono le autorizzazioni necessarie per poter installare il nostro dehor.

Il problema potrebbe essere affrontato sotto tre diversi punti di vista:

  • a) edilizio-urbanistico;
  • b) fiscale;
  • c) condominiale.

 

L’aspetto edilizio-urbanistico

Per quel che riguarda l’aspetto edilizio ed urbanistico, bisogna tener presente che la disciplina varia da comune a comune in funzione delle leggi regionali e dei regolamenti locali.

Abbiamo comunque una serie di paletti rappresentati dalle norme statati che, in questa materia, sono inderogabili.

Il problema fondamentale è, ovviamente, se si tratta di opere di libera installazione o se è necessario premunirsi del titolo edilizio e, in questo caso, quale sarebbe la procedura da adottare.

Occorre tener presente fin da subito che è opportuno procedere con i piedi di piombo in quanto non è raro che la questione venga sottoposta al giudice penale (esperienza che preferiremmo evitare).

 

I diversi tipi

Per quel che riguarda i permessi amministrativi necessari alla realizzazione del manufatto, non abbiamo una regola generale ma dovremmo valutare, di volta in volta, le caratteristiche del dehor che ci accingiamo ad installare.

I dehors, infatti, non sono tutti uguali, alcuni modelli sono facilmente rimovibili, essendo semplicemente poggiati direttamente sul suolo o su pedane, altri stabilmente ancorati al suolo; alcuni sono totalmente aperti, altri sono delimitati, ad esempio, con fioriere, altri ancora sono interamente chiusi e vi si accede attraverso delle porte.

Anche i materiali impiegati possono avere il loro peso. Questa tipologia di manufatto, può essere realizzata con i materiali più disparati: legno, acciaio o metallo leggero come l’alluminio; le tamponature laterali possono essere in vetro, pvc trasparente o realizzate con semplici tendaggi in cotone.

Anche il tetto può essere realizzato con i materiali più disparati fino ad arrivare a materiali scorrevoli destinati ad essere chiusi solo in caso di pioggia, alcuni sono riscaldati ed altri no.

Essenziali anche le dimensioni e la permanenza della struttura.

Tutti questi elementi costruttivi, infatti, finiscono per influire sui permessi necessari per la loro costruzione.


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All'interno di questa collaborazione una serie di articoli sul tema dell' EDILIZIA LIBERA, con l'obiettivo di sciogliere alcuni dubbi più frequenti a cura di Donato Palombella.


Permesso di costruire o edilizia libera?

Stabilire quale sia il titolo edilizio necessario per realizzare il nostro dehor non è facile in quanto, come abbiamo detto pocanzi, le regole cambiamo in funzione delle caratteristiche costruttive.

Allora…. come facciamo a regolarci? In linea di principio possiamo affermare che, quando un manufatto è in grado di incidere sul territorio, è necessario ottenere la preventiva autorizzazione dell’amministrazione (Cassazione, Sez. III pen., sent. 3 marzo 2021, n. 35804).

Abbiamo un ulteriore problemino. Se ci troviamo in un centro storico potrà essere necessaria l’autorizzazione della Soprintendenza mentre se siamo in un bel viale fronte mare, potrebbe essere necessaria l’autorizzazione demaniale.

 

Le opere libere

Quando si parla di edilizia libera, abbiamo almeno due punti di riferimento ovvero il T.U. dell’edilizia e l’elenco standardizzato.

L’art.6 del Testo Unico dell’edilizia disciplina gli interventi che possono essere realizzati in assenza di autorizzazioni amministrative fermo restando il rispetto degli strumenti urbanistici comunali e sovra comunali, delle norme di settore (antisismica, sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, efficienza energetica, idrogeologiche, Piani di Indirizzo Territoriale ecc.) e dei vincoli paesaggistici (D.Lgs. 42/2004).

La norma che (senza essere blasfemi) rappresenta il nostro Vangelo, contiene una classificazione delle c.d. opere libere. Ciò che ci interessa è contenuto in alcuni punti della lettera “e” ovvero:

  • e-bis) le opere stagionali e quelle dirette a soddisfare obiettive esigenze, contingenti e temporanee, purché destinate ad essere immediatamente rimosse al cessare della temporanea necessità e, comunque, entro 180 giorni, previa comunicazione di avvio dei lavori;
  • e-ter) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni contenute entro l'indice di permeabilità;
  • e-quinques) gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

Quindi, se il nostro dehor rispetta i paletti previsti dalla norma, potremmo pensare di poter realizzare l’opera senza troppe preoccupazioni.

 

Il glossario delle opere libere

La c.d. Riforma Madia aveva cercato di standardizzare le procedure amministrative e, una volta per tutte, fare un elenco delle opere libere.

A quanto pare combattere la burocrazia è una guerra persa in partenza. In effetti è stato emanato il c.d. glossario delle opere libere ma c’è da stare poco allegri in quanto si tratta specificatamente di un elenco non esaustivo.

Per di più contiene l’avviso che comunque bisogna rispettare le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e di tutte le normative di settore che, ovviamente, cambia da caso a caso, con la conseguenza che la stessa opera potrebbe essere lecita in Toscana e assolutamente vietata in Trentino.

L’elenco non contiene alcuna indicazione in merito ai dehor però abbiamo alcuni manufatti simili.

All’interno delle “Aree ludiche ed elementi di arredo delle aree di pertinenza degli edifici” troviamo: il gazebo “di limitate dimensioni e non stabilmente infisso al suolo”; la tenda a pergola, la pergotenda e la copertura leggera di arredo.

Nelle “Opere contingenti temporanee” dirette a soddisfare esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni troviamo: il gazebo, tensostrutture, pressostrutture e assimilabili; elementi espositivi vari. Attenzione, in questo caso non si tratta di edilizia libera in quanto è necessaria una Comunicazione Avvio Lavori.
 

ci_banner_700x250_lay01m.jpgL’autorizzazione paesaggistica

Chi si accinge ad installare un dehor deve fare lo slalom tra una serie di leggi e leggine di difficile interpretazione anche per gli esperti e non sempre in linea tra loro. Abbiamo detto che l’art. 6 del Testo Unico dell’edilizia, nel disciplinare l’edilizia libera, impone comunque il rispetto di una serie di vincoli derivanti da strumenti urbanistici, norme di settore e dei vincoli paesaggistici.

Proprio in relazione ai vincoli paesaggistici (che spesso complicano notevolmente e spesso inutilmente la vita), abbiamo una deroga introdotta dal D.P.R. 31 del 13 febbraio 2017.

Ci si riferisce, in particolare, all’allegato “A” relativo agli “Interventi ed opere in aree vincolate esclusi dall'autorizzazione paesaggistica.

Il punto B.26 riporta, testualmente “verande e strutture in genere poste all'esterno (dehors), tali da configurare spazi chiusi funzionali ad attività economiche quali esercizi di somministrazione di alimenti e bevande, attività commerciali, turistico-ricettive, sportive o del tempo libero”.

 

L’occupazione di suolo pubblico

Lo spazio pubblico cittadino costituisce un patrimonio collettivo; quando viene sottratto all’uso comune, anche temporaneamente, bisogna rispettare delle regole imposte dall’amministrazione locale. Le “regole del gioco” proprio perché imposte dai singoli comuni, possono cambiare anche notevolmente da città a città.

L’occupazione di suolo pubblico può essere temporanea o permanente; si presume permanente se superiore ad un anno o se effettuata per l’esercizio del commercio.

I regolamenti comunali possono prevedere specifici adempimenti quando l’area abbia un particolare valore ambientale, archeologico o storico artistico, ovvero per motivi di ordine pubblico.

Di norma l’occupazione del suolo pubblico è subordinata ad una apposita domanda che, secondo il Codice dell’Amministrazione Digitale, potrebbe essere presentata anche in modalità telematica, ed al pagamento della tassa di concessione.

La tassa per l’occupazione di spazi ed aree pubbliche (TOSAP ha una disciplina legislativa, il COSAP disciplinata dal regolamento comunale) è fissata in proporzione alla superficie occupata; i due balzelli sono alternativi al fine di eliminare la duplice tassazione per la stessa occupazione).

Alcune amministrazioni prevedono differenti procedure per i dehor stagionali o permanenti e possono imporre anche alcuni specifici requisiti estetici.

 

I vincoli condominiali

Se intendiamo installare il nostro dehor all’interno della proprietà privata o in aderenza alla facciata dello stabile, bisogna armarsi di pazienza in quanto occorre fare i conti con il condominio ottenendo la preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea.

In questo caso bisogna essere sicuri di non pregiudicare “il pari uso” dello spazio da parte degli altri condomini e a non alterare il decoro del fabbricato.

In ogni caso bisogna stare ben attenti affinché gli avventori non disturbino i vicini con schiamazzi.

Si ricorda che il condòmino che intende eseguire delle opere deve darne avviso all’amministratore di condominio che riferirà in assemblea.

 

La giustizia amministrativa

La giurisprudenza riconosce al dehor la capacità di incidere negativamente sotto il profilo edilizio ed urbanistico sul territorio specie quando sia dotato di impianti (riscaldamento o condizionamento, luci, impianti stereofonici, ecc.), di qui la necessità del titolo edilizio.

Particolarmente interessante una recente decisione del Consiglio di Stato (Sez. I, sent. 26 maggio 2021, n. 368) che, nell’equiparare il dehor al gazebo chiarisce che “Non è possibile…stabilire a priori ed univocamente se ai fini della realizzazione di un dehor sia o meno necessario ottenere preventivamente uno specifico permesso di costruire, dovendosi caso per caso operare una specifica valutazione non soltanto sulla base della tipologia della struttura, dei materiali in concreto utilizzati e del tipo di ancoraggio al suolo, ma anche (e soprattutto) in ordine alla idoneità o meno del manufatto al soddisfacimento di esigenze stabili e durature nel tempo, e questo al di là del suo carattere stagionale o meno”.

Il giudice amministrativo ritiene che, la natura di opera precaria non derivi dalla tipologia dei materiali utilizzati, dalle caratteristiche costruttive e di ancoraggio al suolo, quanto dalla funzione assolta dal manufatto; se esso è destinato a soddisfare esigenze durevoli, stabili e permanenti nel tempo, si tratta di un’opera permanente a prescindere dai materiali utilizzati e dalla tecnica costruttiva applicata (Cons. Stato, Sez. II, sent. 30 ottobre 2020, n. 6653; sent. 24 luglio 2020, n. 4726; sent. 19 marzo 2020, n. 1951; Sez. VI, sent. 11 gennaio 2018, n. 150).

Il fatto che il manufatto poggi su una piattaforma in calcestruzzo indica che esso è destinato a soddisfare esigenze permanenti; la circostanza che l’opera sia smontabile o facilmente amovibile non implica la sua precarietà (Cons. Stato, Sez. VI, sent. 3 giugno 2014, n. 2842).

Anche l’opera stagionale deve considerarsi durevole in quanto, diversamente da quella precaria, non è destinata a soddisfare esigenze contingenti ma ricorrenti, sia pure soltanto in determinati periodi dell'anno. Anzi, proprio il rinnovarsi dell'attività con frequenza stagionale indica la stabilità dell'attività e dell'opera.

Irrilevante anche la circostanza che il manufatto con cadenza periodica predeterminata venga rimosso e successivamente installato (Consiglio di Stato, Sez. VI, sent. 9 febbraio 2021, n. 1203; Sez. VI, sent. 13 gennaio 2020, n. 309).



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Per approfondire:

Con la rivista Consulente Immobiliare il Quaderno allegato "Abusivismo Edilizio. Strumenti legislativi e risvolti giurisprudenziali".

Lo speciale:

LE OPERE MINORI RIENTRANO NELL'EDILIZIA LIBERA?

Quali sono le opere che rientrano nell'edilizia libera? La Riforma Madia, con il glossario delle opere libere, sembrava aver fornito una risposta definitiva a questo interrogativo. L'esperienza dimostra come non sia assolutamente facile incasellare le opere nella casistica astrattamente prevista dalla norma. Affrontiamo alcuni casi concreti: il dehor, le tettoie, la chiusura del portico e le vetrate panoramiche. 

A cura di Donato Palombella

 

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