Superbonus per mini condominio che diventerà casa unica: scadenza 31 dicembre 2025

Da minicondominio ad edificio unico: quale Superbonus?

Ai lavori eseguiti su due unità immobiliari costituenti un condominio minimo, che a fine interventi saranno accorpate, si applica il Superbonus condomini, con i suoi attuali termini cioè il 31 dicembre 2025, per effetto della proroga apportata in materia dalla Legge di Bilancio 2022.

Per fruire dell’agevolazione, infatti, continua a valere la regola, secondo la quale conta la situazione esistente all’inizio dei lavori e non alla fine.

E' piuttosto rilevante ma anche per certi versi 'scontato', il chiarimento che ci arriva dalla risposta n.40/2022 del 21 gennaio dell'Agenzia delle Entrate, intervenuta per 'aiutare' un contribuente in procinto di acquistare, una per sé, l’altra per il coniuge, due unità immobiliari facenti parte di un unico edificio, costituendo un mini condominio.

L'edificio sarà sottoposto a un intervento di demolizione e ricostruzione agevolato, dopo il quale i due immobili saranno catastalmente accorpati. La domanda è quindi: qual è il termine per il sostenimento delle spese agevolate? Quali sono le conseguenze in caso di lavori non conclusi entro la scadenza fissata per i pagamenti?

Le proroghe della Manovra e la situazione "ante" lavori

Le Entrate effettuanpo il solito, lungo excursus normativo in materia, ricordando che il comma 8-bis dell'art.119 del DL Rilancio 'toccato' dalla legge 234/2021 (Manovra 2022) attualmente stabilisce, tra l'altro, che nel caso di interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici in condominio il Superbonus spetta per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2025, con una progressiva diminuzione della percentuale di detrazione. La detrazione, infatti, è pari al 110 per cento delle spese sostenute entro il 31 dicembre 2023, al 70 per cento di quelle sostenute entro il 31 dicembre 2024 e al 65 per cento di quelle sostenute nel 2025.

Inoltre, come sottolineato nella circolare 30/E/2022, va valorizzata la situazione esistente all'inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi. Tale criterio si applica non solo ai fini della determinazione dei limiti di spesa ammessi alla detrazione ma anche ai fini della individuazione del limite temporale di vigenza dell'agevolazione.

Superbonus fino al 31/12/2025 ma con quali percentuali?

Quindi, considerando che in questo caso all'inizio dei lavori l'edificio sarà costituito in condominio, nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalle norme e che non costituisce oggetto della presente istanza di interpello, la detrazione spetta, sia pure con le diverse aliquote sopra indicate, per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025.

Ergo:

• 110 per cento delle spese sostenute entro il 31 dicembre 2023;
• 70 per cento di quelle sostenute entro il 31 dicembre 2024;
• 65 per cento di quelle sostenute nel 2025.

Se gli interventi non sono completati?

In ultimo, il Fisco ricorda che il Superbonus si applica alle spese sostenute per gli interventi "trainanti" e "trainati" elencati nell'articolo 119 del decreto Rilancio, nel periodo di vigenza dell'agevolazione ivi indicato, indipendentemente dalla data di avvio e di ultimazione degli interventi cui le spese si riferiscono.

Va, peraltro, precisato che, ai fini dell'applicazione della detrazione in questione è necessario che gli interventi oggetto dell'agevolazione siano effettivamente completati. Tale condizione sarà verificata dall'Amministrazione finanziaria in sede di controllo.

LA RISPOSTA 40/2022 DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE