Mansarde, piani mansardati, abusi edilizi frazionati e limiti volumetrici: quando la sanatoria è impossibile

Il caso

Nella sentenza 1402/2022 dello scorso 7 febbraio del Tar Lazio si dibatte sui dinieghi delle richieste di concessione in sanatoria di quattro unità abitative poste rispettivamente al piano terra e al piano mansarda di due distinti fabbricati per un totale di mc. 1.247,30, per superamento del limite volumetrico di mc. 600 previsto dalla legge regionale di riferimento (Lazio).

Le unità immobiliari risultavano identificate al NCEU per:

• piano terra mc 368,74;
• piano mansarda mc 254,91;
• piano terra prima abitazione mc 368,74;
• piano mansarda mc 254,91.

Il comune aveva motivato il no ritenendo che le unità immobiliari non fossero tutte destinate a prima abitazione e fossero tutte riconducibili ad un’unica struttura, "in quanto di proprietà di un unico soggetto".

Unitarietà dell'immobile e limiti volumetrici

Secondo il ricorrente, tra l'altro:

• le quattro unità abitative non rappresenterebbero una "struttura unica”, essendo ciascuna ubicata al piano terra e piano mansarda, nonchè risultanti da due diversi corpi di fabbrica con solo in comune un muro portante divisorio centrale; le due unità poste al piano terra - per un volume totale pari a mc 737,28, maggiore della metà del totale dei mc edificati (1247,30) - risulterebbero destinate a prima abitazione come indicato sin dalle domande di condono;
• il limite volumetrico massimo non superabile (mc 600) risulterebbe maggiore nel caso di unità abitative destinate a prima abitazione, essendo previsto per queste ultime un limite massimo di mc 900 (ex L.R. n. 12/04, art. 2; quest’ultima norma prevede un limite “interno” di mc 450 per singola domanda e 900 mc nel complesso). Ne deriverebbe comunque il rispetto dei limiti massimi: anche a voler considerare il limite preso a riferimento dal Comune (600 mc per ogni nuova costruzione), questo avrebbe dovuto essere moltiplicato per due, trattandosi di due distinti corpi di fabbrica, con il risultato che la cubatura concedibile (1200 mc) si avvicinava alquanto a quella effettivamente realizzata (mc 1247,30); tenendo conto, altresì, che circa il 60% dei volumi realizzati era ed è tuttora destinata a prima abitazione, si dovrebbe concludere che in ogni caso i limiti legislativamente previsti fossero stati rispettati.

Si contesta, quindi, il presupposto dell’unitarietà dell’immobile nel quale insistono le diverse unità immobiliari oggetto di altrettante distinte domande di condono ed il presupposto dell’erroneità del limite volumetrico applicato, che non avrebbe tenuto conto della destinazione a prima casa di (alcune tra) esse.

La natura unitaria dell'immobile

Il TAR, quanto alla natura unitaria dell’immobile nel suo complesso, ricorda che - come da 'passata' giurisprudenza - “Uno stesso soggetto legittimato non può utilizzare separate domande di sanatoria per aggirare il limite massimo di volumetria previsto dall' art. 39, comma 1 della Legge n. 724/1994 , dovendosi, in tal caso, necessariamente unificare le richieste quando si tratti della medesima costruzione da considerarsi in senso unitario (nel caso di specie, parte ricorrente aveva realizzato in assenza di titolo abilitativo 44 box auto per cui venivano presentate tre distinte domande di condono e il Comune le rigettava per superamento del limite di 750 mc fissato dall' art. 39 della Legge n. 724/1994 da parte dei tre interventi abusivi complessivamente considerati).” (T.A.R. , Napoli , sez. II , 17/02/2020 , n. 742; cfr. anche, ex multis, T.A.R. , Palermo , sez. II , 20/04/2015 , n. 987; T.A.R. , Roma , sez. II , 02/02/2015 , n. 1865; T.A.R. , Roma , sez. II , 17/05/2013 , n. 4991).

La natura unitaria o meno dell’immobile e delle rispettive abitazioni in esso ricomprese va apprezzata, naturalmente, secondo un giudizio casistico da condursi volta per volta in base ai dati di fatto: nel caso di specie, il provvedimento impugnato è chiaro nel ritenere tale condizione in presenza

• (a) della proprietà in capo al ricorrente di tutte le unità immobiliari e del complesso edilizio nel suo insieme;
• (b) della struttura del complesso edilizio che è formata da elementi tipologici principali unitari.

Ergo: non si può 'frazionare' la richiesta di sanatoria per aggirare il limite massimo di volumetria consentito.

Il limite volumetrico

Quanto al limite volumetrico da applicarsi che, secondo parte ricorrente, dovrebbe essere pari a mc 900 trattandosi di “di unità immobiliare adibita a prima casa di abitazione del richiedente nel comune di residenza”, si osserva che tale previsione (art. 2, comma 1, nr. 1 della LR 12/2004) è riferita all’unica abitazione che costituisca prima casa, non già ad un immobile che, sia pure unitario, è articolato in più unità indipendenti solo una delle quali è adibita a prima casa; inoltre, quest’ultima condizione è prevista in favore della prima casa “del richiedente” e non di terzi soggetti (come, nel caso di specie, la persona titolare dell’abitazione in una seconda ed ulteriore unità immobiliare).

Pertanto:

• non trova rilievo la deduzione secondo cui il limite di cubatura da considerare sarebbe stato pari a mc 1.800,00 (900,00 per ciascun corpo di fabbrica), poiché tale tesi muove dall’erroneo presupposto che le due unità poste al piano terra adibite a prima abitazione per un volume totale pari a mc 737,28 (ovvero ad oltre la metà del totale dei mc edificati - 1247,30);
• analogamente, è da disattendersi la seconda subordinata argomentazione secondo la quale il limite preso a riferimento dal Comune (600 mc per ogni nuova costruzione) avrebbe dovuto essere moltiplicato per due trattandosi di due distinti corpi di fabbrica (con il risultato che la cubatura assentibile per 1200 mc si sarebbe avvicinata “alquanto a quella effettivamente realizzata (di) mc 1247,30; tenendo conto, altresì, che circa il 60% dei volumi realizzati era ed è tuttora destinata a prima abitazione”).

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