Abusi edilizi datati senza permesso: chi prova lo stato legittimo?

Ci sono dei casi nei quali un vecchio abuso edilizio potrebbe essere regolarizzato con le prove dello stato legittimo entro una determinata data ad esempio perché - fino al 1° settembre 1967 - non serviva la licenza edilizia oppure perché fino a una determinata data si poteva rientrare in una speciale sanatoria (pensiamo ai tre condoni edilizi che si sono succeduti in Italia).

E' bene sapere, però, che la presentazione di queste prove è ad esclusivo carico del privato e che serve una
documentazione certa e completa, che possa dare conto di tutte le informazioni utili, appunto, per poter effettivamente disporre sulla legittimità dell'opera.

C'è poi da considerare che le regole per la dimostrazione dello stato legittimo sono cambiate con l'avvento del DL Salva Casa: oggi è più semplice, infatti, poter fornire prove sulla presenza di un opera.

Il TAR Campania, con la sentenza 3838/2025 del 19 maggio scorso, che ovviamente 'applica' le regole pre-Salva Casa ("ratione temporis"), cerca di fare un po' di chiarezza sulla questione.

Il caso: ristrutturazione edilizia abusiva senza permesso

Un comune ha ordinato la demolizione di alcuni abusi edilizi, consistenti in una ristrutturazione edilizia, realizzati in assenza di permesso di costruire e di autorizzazione paesaggistica su un immobile.

In particolare, l’amministrazione ha contestato l’avvenuta edificazione di un ampliamento del bene sul piazzale esterno, costituito da un volume in muratura delle dimensioni di circa ml 5,15 x 1,30 x 2,30 (h), dotato di porta di accesso e di due finestre, destinato a vano ingresso affiancato da due piccoli locali adibiti a cucina e servizi igienici.

Il ricorso: ci sono dei titoli che provano lo stato legittimo?

I proprietari hanno presentato ricorso sostenendo che:

• il titolo legittimante delle opere sarebbe costituito dalla CILA presentata il 15 ottobre 2015 per lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria del cespite, cui non ha fatto seguito l’emissione di un provvedimento interdittivo, dalla quale conseguirebbe la legittimazione dei manufatti contestati;
• la CILA non ha determinato l’effetto di realizzare un edificio in tutto o in parte diverso dal precedente né la modifica della sua volumetria o sagoma;
• sulla base della predetta CILA, sono stati realizzati soltanto interventi di manutenzione straordinaria volti a ripristinare la funzionalità dell’immobile ammalorato mentre non ha incrementato né la volumetria né la superficie utile, il che rende applicabile anche il regime di semplificazione dell'autorizzazione paesaggistica.

Stato legittimo pre e post Salva Casa

Prima delle modifiche all'art. 9-bis, comma 1-bis, del DPR 380/2001, lo stato legittimo di un immobile si ricavava dai titoli edilizi che ne avevano previsto o legittimato la costruzione e da quelli che avevano disciplinato gli interventi successivi.

Se l'immobile è molto datato, il riferimento sono le informazioni catastali o altri atti pubblici/provanti. Spetta sempre al privato fornire la prova dei titoli abilitativi; il Comune non è tenuto ad attestare la regolarità edilizia in assenza di prova documentale.

In virtù delle modifiche apportate dal DL 69/2024 al TU Edilizia, l'art.9-bis del dpr 380/2001, ai commi 9-bis e 9-ter dispone invece che lo stato legittimo oggi è rappresentato dall'insieme dei titoli edilizi e delle dichiarazioni che attestano la regolarità urbanistica e catastale dell'edificio rispetto ai progetti autorizzati e alla normativa vigente.

Lo stato legittimo può risultare da:

1. titolo edilizio originario (licenza, concessione, permesso, etc.);
2. titoli successivi che abbiano abilitato interventi edilizi;
3. documentazione catastale o altri atti pubblici (secondo le novità del DL 69/2024).

In definitiva, prima servivano tutti i titoli 'storici' per dimostrare lo stato legittimo, mentre il Salva Casa offre la possibilità dell'alternativa: il punto 1 (titolo originario) può essere sostituto dal punto 2 (intervento successivo su intero immobile), ma a certe condizioni. Inoltre, anche i titoli in sanatoria (artt. 36, 36-bis e 38) e il pagamento di specifiche sanzioni edilizie possono dimostrare lo stato legittimo dell'immobile.

La CILA della discordia

Il TAR evidenzia che oggetto della contestazione elevata dal Comune ai ricorrenti non è la realizzazione di opere in difformità dalla CILA del 15 ottobre 2015, che non è mai neppure citata nel provvedimento impugnato, bensì, a monte, l’assenza dei titoli edilizi e paesaggistici necessari a comprovare lo stato legittimo della parte di fabbricato descritta nel provvedimento e consistente in un volume in muratura costruito in ampliamento sul piazzale esterno dotato di porta di accesso e di due finestre, destinato a vano ingresso affiancato da due piccoli locali adibiti a cucina e servizi igienici.

Le prove dello stato legittimo sono a carico del privato

In materia urbanistica, evidenzia il TAR, incombe sul privato l’onere della prova dell’ultimazione di un’opera entro una certa data, al fine di dimostrare, ad esempio, che essa rientra fra quelle per le quali si può ottenere una sanatoria speciale ovvero fra quelle per cui, ratione temporis, non era richiesto un atto di assenso, in quanto realizzata legittimamente senza titolo, essendo egli l’unico soggetto che ha la disponibilità di documenti e di elementi di prova e che può dimostrare con ragionevole certezza l’epoca di realizzazione del manufatto (ex multis: Cons. Stato, sez. VI, 20 gennaio 2020 n. 454; sez. II, 24 luglio 2019 n. 5220; TAR Lazio, Latina, sez. I, 13 marzo 2025 nn. 208 e 216; sez. I, 5 luglio 2023 n. 507; sez. I, 27 dicembre 2021 n. 700; sez. I, 30 marzo 2021 n. 207; sez. I, 8 giugno 2020 n. 194; TAR Campania, Napoli, sez. VIII, 3 giugno 2019 n. 2986).

Onere della prova non assolto: ecco perché

In questo caso, parte ricorrente non ha minimamente assolto all’onere probatorio in argomento perché a sostegno delle proprie ragioni si è concentrata sulla presentazione di una CILA il 15 ottobre 2015 che tuttavia, pur rappresentando le opere qui contestate dall’amministrazione, che quindi già esistevano a tale data, non vale certo a conferire loro legittimità sotto il profilo edilizio ed urbanistico.

Infatti, ciò che il comune resistente ha rilevato con l’impugnata ordinanza è che il volume esterno (già graficamente rappresentato nella suddetta CILA) è sprovvisto sia di un titolo edilizio (correttamente identificato nel permesso di costruire, dato che si tratta di un’evidente aggiunta rispetto al corpo originario dell’immobile, di cui ha modificato volumetria e sagoma) sia di un atto di assenso paesaggistico (necessario per essere stato vincolato tutto il territorio civico giusto d.m. 28 luglio 1965 per il notevole interesse pubblico dell’area, ai sensi della l. 29 giugno 1939 n. 1497).

Ne consegue che al fine di paralizzare la pretesa ripristinatoria azionata dall’ente pubblico, i ricorrenti avrebbero dovuto produrre in atti i titoli ampliativi prescritti ovvero fornire la prova per cui all’epoca di costruzione del manufatto contestato essi non erano richiesti.

Siccome una simile prova non è stata fornita, il ricorso è respinto e la demolizione è confermata.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO