Accessi integrati, efficienza energetica e controllo dei flussi in Via Visconti di Modrone a Milano
Un edificio nel cuore di Milano, a due passi da San Babila. Più tenant, più utenze, più esigenze operative: dipendenti aziende diverse che accedono alle proprie aree, che transitano in reception, veicoli che entrano nel parcheggio. Tutto nello stesso edificio, con flussi simultanei e credenziali diverse. La domanda che ogni progettista di un retrofit direzionale deve affrontare non è se integrare un sistema di controllo accessi, ma come farlo in modo che sia invisibile all'architettura, efficiente per chi lo usa e gestibile per chi lo amministra.
Il progetto di Via Visconti di Modrone è un caso emblematico di retrofit direzionale nel centro storico di Milano: un edificio polifunzionale con tenant multipli e destinazioni d'uso differenziate, riqualificato sia sotto il profilo energetico che funzionale, dove il sistema di controllo accessi non è un'appendice tecnica ma un elemento strutturale dell'organizzazione dell'edificio.
Il contesto è quello tipico degli edifici direzionali di centro città sottoposti a restyling: vincoli architettonici, continuità operativa durante i lavori, esigenze di accesso differenziate per tenant, visitatori e personale, integrazione con impianti preesistenti (ascensori, parcheggi). La soluzione sviluppata da dormakaba risponde a queste sfide con un sistema unificato — software exos 9300, varchi Argus 40, porte ST FLEX Green e badge RFID — che gestisce in modo coerente tutti i punti di accesso dell'edificio. La scheda completa del progetto è disponibile nella sezione ispirare dormakaba Italia.
Il contenuto è rivolto a progettisti, direttori lavori e facility manager che operano su edifici esistenti con tenant multipli e devono integrare il controllo accessi in un contesto di riqualificazione architettonica e impiantistica.
Controllo accessi integrato nei retrofit multitenant: perché non basta aggiungere varchi
Retrofit direzionale e controllo accessi integrato
SCHEDA PROGETTO
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Dati del progetto |
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Edificio |
Edificio polifunzionale, Via Visconti di Modrone 15, Milano |
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Proprietà |
Cristallo Spa |
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Studio di progettazione |
Architetture STP |
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Tenant principali |
Discovery Warner Bros., Regus e altri operatori in spazi flessibili |
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Soluzioni dormakaba |
ST FLEX Green, Argus 40, badge RFID, integrazione ascensori, Sistema di controllo accessi exos 9300 |
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Cluster tematico INGENIO |
Retrofit & Progettazione | Controllo accessi | Digitalizzazione | Efficienza energetica |
Come porte automatiche ST FLEX Green, varchi Argus 40 e software exos 9300 hanno trasformato un edificio direzionale multitenant nel cuore di Milano in un sistema di accesso integrato.
La riqualificazione dell'edificio di Via Visconti di Modrone 15 — proprietà Cristallo Spa, progetto Architetture STP — è un caso di studio che risponde esattamente a questa domanda. L'intervento ha combinato efficienza e integrazione tecnologica degli accessi, con soluzioni dormakaba distribuite su tutti i punti di ingresso: dall'ingresso principale in reception, alle scale e agli ascensori. Il risultato è un sistema unificato sotto un unico software di gestione, che permette di amministrare tenant diversi con profili di accesso differenziati da un'unica interfaccia.
Il contesto: retrofit direzionale con tenant multipli
In Via Visconti di Modrone 15 a Milano è presente un edificio polifunzionale che ospita realtà molto diverse tra loro: grandi gruppi media come Discovery Warner Bros., operatori di coworking come Regus, e altri tenant con esigenze operative proprie. Questa varietà di utenze è la prima complessità progettuale: ogni tenant ha bisogni di accesso diversi — orari differenti, aree riservate, gestione autonoma dei propri dipendenti e visitatori — che devono coesistere all'interno di uno stesso building senza interferire.
La riqualificazione ha affrontato questa complessità in modo integrato: il restyling delle facciate e la ridefinizione degli spazi interni sono stati progettati insieme al nuovo sistema di accesso, non come due cantieri separati. Studio Architetture STP ha curato la coerenza tra intervento architettonico e soluzioni impiantistiche, garantendo che i dispositivi dormakaba si integrassero con il nuovo linguaggio dell'edificio senza impatto visivo.
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📌 Sfida progettuale chiave Edificio con tenant multipli e utenze differenziate: ogni operatore deve poter gestire i propri accessi in autonomia, ma il building manager deve mantenere una visione e un controllo unificato sull'intero edificio. La soluzione non può essere una somma di sistemi separati — deve essere un'architettura integrata con profili di accesso diversificati. |
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Le soluzioni: architettura degli accessi per funzione
Ingresso principale e reception: varchi Argus 40
Il punto di accesso principale dell'edificio — la reception — è presidiato dai varchi automatici Argus 40 di dormakaba. La scelta di un varco, esteticamente leggero e formalmente coerente con un ambiente direzionale di rappresentanza, risponde a due requisiti simultanei: la gestione dei flussi in ingresso e uscita con controllo badge, e l'accessibilità garantita per utenti con mobilità ridotta. I varchi sono configurati per riconoscere i badge RFID di tutti i tenant registrati nel sistema e, in caso di visitatori, per interagire con la reception tramite interfaccia integrata.
Porte scorrevoli automatiche: ST FLEX Green per l'efficienza energetica
Le porte scorrevoli automatiche ST FLEX Green con azionamento integrato nel soffitto ribassato risolvono uno dei problemi tecnici più ricorrenti nei retrofit di edifici esistenti: come integrare l'automatismo senza modificare la struttura portante e senza creare discontinuità nel controsoffitto. L'azionamento nel soffitto ribassato elimina la necessità di un architrave esterno, garantendo una linea pulita coerente con il progetto di interior. Dal punto di vista prestazionale, la tenuta termica delle porte scorrevoli contribuisce direttamente all'efficienza energetica dell'edificio.
Accessi verticali e parcheggio: badge RFID su scala, ascensori e parcheggio
Il sistema di controllo accessi non si ferma all'ingresso principale. La stessa credenziale RFID — un unico badge per dipendente o operatore — gestisce l'accesso alle scale, agli ascensori e al parcheggio. L'integrazione con il sistema di controllo ascensori è un elemento distintivo: il badge non solo apre l'accesso all'area, ma autorizza la fermata ai soli piani abilitati per quel profilo utente. Questo significa che un dipendente di un tenant al terzo piano non può, con lo stesso badge, raggiungere le aree riservate di un altro tenant al quinto piano — la sicurezza verticale è gestita a livello software, senza barriere fisiche aggiuntive.
Il software: exos 9300 come piattaforma di gestione unificata
Il sistema exos 9300 è la spina dorsale del progetto. È il software che unifica sotto un'unica interfaccia tutti i punti di accesso dell'edificio — varchi, porte, ascensori, parcheggio — e permette di gestire profili utente differenziati per tenant, funzione e orario.
Per un edificio multitenant come Via Visconti di Modrone, questo significa che il building manager ha una visione completa di tutti gli accessi in tempo reale, mentre ogni tenant può gestire in autonomia i propri dipendenti e visitatori all'interno del proprio perimetro. È possibile creare profili temporanei per i visitatori, revocare accessi in tempo reale, generare report di accesso per audit e monitorare anomalie (accessi fuori orario, tentativi di accesso non autorizzati).
- Gestione multi-tenant: profili di accesso separati per ogni operatore, amministrabili in autonomia
- Controllo orario: accessi abilitati per fasce orarie specifiche per ogni profilo
- Integrazione ascensori: autorizzazione piani in tempo reale via software
- Visitatori: badge temporanei generabili dalla reception con scadenza programmata
- Reporting: log di accesso completo per audit e gestione emergenze
- Revoca remota: disabilitazione immediata di un badge senza intervento fisico
🔗 La scheda completa del progetto Via Visconti di Modrone, con dettagli tecnici e galleria fotografica, è disponibile nella sezione ispirare di dormakaba Italia. Per consulenza su progetti di retrofit e integrazione sistemi di accesso: Contatta dormakaba Italia.
FAQ TECNICHE: Controllo accessi integrato retrofit edifici
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Domanda |
Risposta tecnica |
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Come si gestisce il cambio tenant in un edificio con sistema di controllo accessi integrato? |
Con exos 9300, il cambio tenant si gestisce interamente via software: si disabilita il profilo dell'inquilino uscente (revoca immediata di tutti i badge associati), si crea il profilo del nuovo tenant con i piani e gli orari abilitati, e si emettono le nuove credenziali. Non è necessario sostituire hardware fisico (cilindri, serrature) né intervenire sui varchi. |
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Le porte ST FLEX Green richiedono opere murarie specifiche per l'integrazione nel soffitto ribassato? |
L'azionamento integrato nel soffitto ribassato richiede una predisposizione strutturale minima: uno spazio di alloggio nell'intercapedine del controsoffitto (tipicamente 10-15 cm) e l'alimentazione elettrica dedicata. Non sono necessari interventi sulla struttura portante. La predisposizione va prevista in fase di progetto esecutivo del controsoffitto. |
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È possibile integrare nel sistema anche visitatori occasionali senza badge fisico? |
Sì. exos 9300 supporta la generazione di badge temporanei (con scadenza a ore o giorni) gestibili dalla reception. In alternativa, sono supportate credenziali su smartphone tramite mobile access, che eliminano la necessità di emettere badge fisici per visitatori frequenti o per ambienti dove la gestione fisica delle credenziali è operativamente complessa. |
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Il sistema può gestire nuovi tenant o nuovi spazi se l'edificio si espande? |
Sì, exos 9300 è progettato per crescere con l'edificio. È possibile aggiungere nuovi varchi, nuovi piani, nuovi tenant e nuove tipologie di credenziale (badge, smartphone, PIN) senza sostituire l'infrastruttura esistente. La scalabilità è sia orizzontale (più punti di accesso) che verticale (più utenti e profili). |
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Chi si occupa dell'assistenza e della manutenzione del sistema dopo l'installazione? |
dormakaba offre piani di assistenza e manutenzione post-installazione attraverso la propria rete di tecnici certificati presenti su tutto il territorio nazionale. I piani coprono interventi di manutenzione preventiva programmata, assistenza in caso di guasto e aggiornamenti software. |
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Il building manager può vedere in tempo reale chi entra e chi esce dall'edificio? |
Sì. exos 9300 offre una dashboard di monitoraggio in tempo reale con lo stato di tutti i punti di accesso e il flusso degli ingressi. Il building manager può vedere chi ha effettuato accessi, in quale orario e in quale area, con la possibilità di filtrare per tenant, per zona o per fascia oraria. In caso di emergenza (evacuazione, allarme), il sistema consente di identificare rapidamente le persone presenti nell'edificio in quel momento. |
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