Acquisizione dell'abuso edilizio al patrimonio comunale: quando si può evitare

In caso di abuso edilizio, si instaurano una serie di eventi che possono essere riassunti in questo modo:

• rilevazione dell'abuso da parte del comune;
• ingiunzione di demolizione/irrogazione di una sanzione pecuniaria (se il T.U. Edilizia lo consente);
• in caso di inottemperanza all'ordine di demolizione, acquisizione del bene a patrimonio comunale.

Può capitare però che il proprietario dell'opera abusiva non sia il responsabile materiale dell'abuso: in questo caso, ci sono possibilità non tanto di non ricevere l'ordinanza di demolizione ma di non subire l'acquisizione del bene.

Il Consiglio di Stato, con sentenza 6547/2025, ha confermato i principi consolidati in materia di responsabilità per abusi edilizi, chiarendo che l'ordine di demolizione ha carattere "reale" e può essere rivolto anche al proprietario non responsabile dell'abuso.

La sentenza specifica poi quando il proprietario incolpevole può evitare la confisca dell'immobile e ribadisce l'impossibilità di una sanatoria parziale per opere unitariamente considerate.

Il caso: i vari abusi edilizi

La controversia originava da un verbale di accertamento di un comune che aveva rilevato numerosi abusi edilizi in un immobile ad uso artigianale. L'immobile, classificato in Zona Urbanistica E6, era stato oggetto di significative trasformazioni non autorizzate:

• al piano terra: unione di tre unità preesistenti per creare un unico laboratorio artigianale e tamponamento di aperture
• al piano primo: cambio di destinazione d'uso da produttivo a residenziale per 96,11 mq, trasformando uffici in abitazione per almeno 15 persone
• Ampliamento: realizzazione di 70,82 mq aggiuntivi con nuovi vani abitabili

L'immobile era stato locato dal proprietario a un soggetto di nazionalità cinese che vi esercitava attività commerciale e artigianale, utilizzando abusivamente il piano superiore come abitazione.

Il carattere "reale" dell'ordine di demolizione

La natura della sanzione

Il Consiglio di Stato ha ribadito che l'ordine di demolizione ha carattere "reale", operando direttamente sul bene indipendentemente dalla responsabilità soggettiva. Questo principio comporta che:

• la sanzione può essere rivolta al proprietario anche se non responsabile dell'abuso;
• l'estraneità del proprietario agli abusi edilizi, seppur comprovata, non implica automaticamente l'illegittimità dell'ordinanza di demolizione;
• la sanzione ha valenza erga omnes, seguendo il bene nei suoi passaggi di proprietà.

La successione nei rapporti giuridici

La sentenza chiarisce che il nuovo acquirente subentra in tutti i rapporti giuridici attivi e passivi relativi al bene ceduto, compresi gli abusi edilizi.

Il proprietario attuale è quindi responsabile anche per gli abusi commessi dal precedente proprietario e deve affrontare le conseguenze delle decisioni di diniego di sanatoria e demolizione.

Le condizioni per evitare la confisca

Per quanto riguarda la confisca dell'area di sedime (art. 31, comma 3, del d.P.R. n. 380/2001), il proprietario può andare esente dalla misura solo quando risulti, in modo inequivocabile:

1. la completa estraneità al compimento dell'opera abusiva;
2. l'attivazione per impedire l'abuso: una volta venuto a conoscenza della realizzazione abusiva, deve essersi adoperato per impedirla con gli strumenti offerti dall'ordinamento

La sentenza precisa che spetta al proprietario fornire prova positiva circa:

• la totale estraneità alle trasformazioni abusive;
• l'attivazione concreta per elidere gli effetti delle abusive trasformazioni;
• l'impossibilità di impedire l'esecuzione delle opere nonostante i tentativi posti in essere.

Nel caso in esame, il Consiglio ha rilevato che nessun elemento concreto era stato fornito dall'appellante per dimostrare la propria estraneità e l'attivazione per contrastare gli abusi.

L'impossibilità della sanatoria parziale

La sentenza conferma inoltre l'orientamento consolidato secondo cui non è possibile una sanatoria parziale per opere che devono essere considerate unitariamente.

I principi stabiliti sono:

• il concetto di costruzione deve essere inteso in senso unitario;
• non è possibile scindere la costruzione tra i vari elementi per sanare singole porzioni;
• l'impossibilità di sanatoria parziale si applica anche quando solo parte delle opere risulti difforme.

Nel caso specifico, le opere realizzate costituivano una "consistente trasformazione dell'immobile" che:

• modificava completamente il piano produttivo;
• trasformava e ampliava il piano superiore con destinazione abitativa;
• incideva significativamente sui parametri e standard urbanistici;
• non poteva essere qualificata come semplice manutenzione straordinaria.

La demolizione era quindi inevitabile.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO