Ampliamento residenziale e realizzazione di portici: si può rientrare nel terzo condono edilizio?

Il condono edilizio è una procedura di sanatoria straordinaria che si differenzia dalla sanatoria ordinaria, sia essa classica (art.36 dpr 380/2001) o semplificata (art.36-bis, introdotto dal Decreto Salva Casa), in quanto va a regolarizzare abusi sostanziali e non meramente formali.

Va però sottolineato che i confini del condono edilizio, soprattutto del più recente in ordine temporale, il terzo (DL 269/2003) sono piuttosto stretti, in particolare in zona vincolata, dove i margini si assottigliano ancor di più e vanno, peraltro, a intersecarsi con alcune leggi regionali, la n.12/2004 del Lazio ad esempio, che ne limitano ulteriormente la manovra d'azione.

Prima di addentrarci nel caso della sentenza 11083/2025, è bene ricordare che ogni richiesta di sanatoria si deve quindi riferire a un condono preciso (primo, secondo o terzo, datati rispettivamente 1985, 1994 e 2003), non potendo presumere che automaticamente la richiesta venga estesa ad un condono successivo.

Il caso: ampliamento residenziale e realizzazione di portici

I ricorrenti, subentrati nella proprietà di un immobile, hanno impugnato i provvedimenti del 2021 con cui il Comune aveva rigettato l'istanza di condono presentata nel 2004 dal precedente proprietario. L'istanza riguardava un ampliamento residenziale di 24 mq e la realizzazione di due portici con modifiche al prospetto dell'edificio.

Il Comune di Roma aveva negato il condono evidenziando che l'immobile ricade in area gravata da vincoli paesaggistici preesistenti alla realizzazione dell'abuso, specificatamente: beni paesaggistici ex art. 134 del Codice dei Beni Culturali (D.G.R. del 16.2.1988 e D.M. del 22.2.1986) e il Piano Territoriale Paesistico della Valle dei Casali.

Terzo condono edilizio: tutti gli interventi sanabili in zona vincolata

Il TAR ha precisato che l'art. 32 del D.L. 269/2003 (cosiddetto "terzo condono") stabilisce limiti più stringenti rispetto ai precedenti condoni edilizi.

La norma esclude categoricamente la possibilità di ottenere la sanatoria nelle zone sottoposte a vincolo paesaggistico quando sussistano congiuntamente due condizioni: il vincolo deve essere preesistente all'esecuzione delle opere abusive e le opere non devono essere conformi alle norme urbanistiche.

Crucialmente, il tribunale ha chiarito che in presenza di vincoli paesaggistici preesistenti, l'applicabilità del terzo condono è limitata esclusivamente alle opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria su immobili già esistenti, purché conformi alle norme urbanistiche.

Perché il portico non può ottenere il condono

La sentenza dedica particolare attenzione alla natura giuridica del portico, stabilendo che la sua realizzazione non può beneficiare del terzo condono per ragioni sia sostanziali che procedurali.

Dal punto di vista sostanziale, il tribunale ha qualificato il portico come "intervento di nuova costruzione" ex art. 3 del D.P.R. 380/2001, in quanto comporta una trasformazione edilizia che non rientra nelle categorie di restauro o manutenzione.

Inoltre, la realizzazione del portico implica necessariamente una modifica del prospetto dell'edificio, configurandosi come ristrutturazione edilizia "pesante" soggetta a permesso di costruire.

La giurisprudenza citata nella sentenza ha chiarito che per la realizzazione di un portico non può trovare applicazione la procedura semplificata del terzo condono, poiché "realizza una modifica del prospetto e integra una ristrutturazione edilizia cosiddetta pesante".

Il principio è che "l'edificio risultante deve essere identico in volumi, sagoma e coperture a quello precedente" per poter beneficiare delle procedure semplificate.

L'irrilevanza del parere paesaggistico

I ricorrenti sostenevano che il Comune avrebbe dovuto richiedere il parere dell'autorità preposta alla tutela paesaggistica. Il TAR ha respinto questa tesi, precisando che per gli abusi "maggiori" (quelli che comportano aumento di volumetria o superficie) realizzati in zona vincolata, il diniego è "atto rigorosamente vincolato" che non richiede alcun accertamento di compatibilità paesaggistica.

L'incondonabilità è stabilita ex lege e "non è superabile nemmeno con il parere positivo dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo". L'Amministrazione non deve procedere ad alcun accertamento concreto della compatibilità dell'abuso rispetto al vincolo, né verificare la compatibilità urbanistica delle opere.

In definitiva: niente condono per la ristrutturazione edilizia in zona vincolata

La sentenza conferma l'orientamento giurisprudenziale consolidato secondo cui il terzo condono ha un ambito di applicazione molto ristretto nelle zone vincolate.

Per gli abusi che comportano incremento di superficie o volumetria, come nel caso del portico, la presenza di vincoli paesaggistici preesistenti comporta l'automatica incondonabilità, indipendentemente dalla compatibilità urbanistica o paesaggistica dell'intervento.

Infine, il Tribunale ha respinto la richiesta di sostituzione della demolizione con sanzione pecuniaria, precisando che tale valutazione spetta all'Amministrazione nella fase esecutiva e solo quando sia oggettivamente impossibile demolire senza compromettere la stabilità dell'edificio.