Alfonsina Capone

La normativa vigente, in particolare gli artt. 3, 10 e 23 del DPR 380/2001, esclude la possibilità di utilizzare titoli semplificati (come CILA o SCIA alternativa) per opere che comportano un incremento della superficie utile o della volumetria, trattandosi di trasformazioni rilevanti sotto il profilo urbanistico. A conferma di tale principio, la sentenza n. 9474/2025 del TAR Lazio ha ritenuto illegittima la CILA presentata per l’intervento, ribadendo che la loggia, se chiusa stabilmente, perde la sua natura pertinenziale e si configura come ampliamento volumetrico, con conseguente necessità del permesso di costruire.

La sanatoria paesaggistica è ammessa solo per interventi di lieve entità, ossia che non comportino variazioni di superfici e di e volumi, ma che prevedano eventualmente l’utilizzo di materiali difformi da quelli autorizzati. In tali casi, l’autorità competente può accertare la compatibilità paesaggistica, evitando la demolizione e applicando una sanzione pecuniaria. In una recente sentenza la Corte di Cassazione ribadisce che, in assenza di tale autorizzazione, anche il permesso in sanatoria è inefficace e l’opera abusiva deve essere demolita, indipendentemente dal rilascio di successivi titoli edilizi.

Il terzo condono consente la sanatoria degli abusi edilizi entro certi limiti, ma le Regioni possono imporre vincoli ancora più restrittivi, come fatto dal Lazio con la LR n.12/2004. La sentenza del TAR Lazio n. 8897/2025, ha confermato tale principio con il diniego di sanatoria per un intervento ritenuto ampliamento e non nuova costruzione, escludendo la possibilità di suddividere la volumetria tra più unità per eludere i limiti.

La sentenza n. 11930/2025 della Cassazione chiarisce come un ascensore esterno, pur se privo di autonomia funzionale e quindi considerabile alla stregua di un volume tecnico, sia comunque soggetto alle distanze legali previste per tutelare il diritto di veduta. La Corte ricorda che anche manufatti leggeri possono costituire un ostacolo visivo stabile per cui vada valutata l’effettiva turbativa dell’uso della veduta. La pronuncia della Corte deve essere vista come un’interpretazione volta a rafforzare il bilanciamento tra accessibilità edilizia e tutela dei diritti dei vicini.

La Corte di Cassazione ha recentemente chiarito che, una volta decorso il termine per la demolizione del bene, il precedente proprietario perde ogni titolo e legittimazione ad avanzare richieste di sanatoria. Ogni decisione sul mantenimento o sulla demolizione dell’opera abusiva spetta unicamente al Comune, il quale, mediante deliberazione consiliare, può valutare l’esistenza o l'assenza di prevalenti interessi pubblici, nonché l’assenza di contrasti con esigenze urbanistiche, ambientali o di tutela del territorio.

La Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) rappresenta uno strumento chiave per semplificare e accelerare i procedimenti edilizi, permettendo l’avvio immediato degli interventi senza attendere l’autorizzazione espressa dell’amministrazione. La sentenza del Consiglio di Stato n. 3925/2025 ha ribadito che la qualità tecnica della documentazione allegata è imprescindibile per consentire all’amministrazione di effettuare i controlli di conformità urbanistica ed edilizia. In caso contrario, non può valere il silenzio-assenso.

Il pergolato è una struttura leggera, utilizzata principalmente per ombreggiare o decorare spazi esterni, caratterizzata da più telai piani collegati trasversalmente, senza coperture fisse né tamponature. La sentenza del Consiglio di Stato n. 2030/2025 conferma il rigetto di una sanatoria per un manufatto agricolo qualificato erroneamente come pergolato, sottolineando l’importanza della distinzione tra strutture accessorie e nuove costruzioni per garantire il rispetto delle normative e la tutela del territorio.

A differenza degli edifici residenziali, per i quali è richiesto il completamento strutturale e impiantistico, le opere destinate all’uso non residenziale (depositi, magazzini, stalle, ecc.) possono considerarsi ultimate se idonee allo svolgimento della funzione cui sono destinate, anche in assenza di finiture o impianti. Il principio è stato ribadito dal Consiglio di Stato, che ha accolto il ricorso avverso il diniego di condono per un manufatto in lamiera destinato a magazzino, ritenendolo funzionalmente completo.

Il recupero edilizio rappresenta uno strumento essenziale per la valorizzazione del patrimonio costruito, anche nei contesti sottoposti a tutela paesaggistica. In tale ambito, il Piano Territoriale Paesistico (PTP) gioca un ruolo determinante nel definire i limiti e le condizioni per l’intervento. In tale contesto è fondamentale la sentenza del TAR Sicilia n. 531/2025 che ha riconosciuto la legittimità della realizzazione di due garage interrati all’interno di un terrazzamento agricolo, considerandoli coerenti con la finalità di recupero edilizio perché non qualificabili come nuova edificazione non realizzando nuovi volumi fuori terra che modifichino il paesaggio.

Il sopralluogo rappresenta un passaggio fondamentale nelle procedure di gara pubblica, poiché consente agli operatori economici di acquisire una conoscenza diretta e concreta dello stato dei luoghi interessati dall’appalto. La recente sentenza n. 7218/2025 del TAR del Lazio ha ribadito che il sopralluogo, se previsto obbligatoriamente dal bando, non è una mera formalità, ma una condizione sostanziale a pena di esclusione dalla gara.

I limiti dimensionali previsti dai bandi di gara sono espressi in termini di pagine, caratteri o righe e mirano a garantire uniformità e agevolare la valutazione da parte delle commissioni, ma non sempre il loro superamento comporta automaticamente l’esclusione dell’offerta. In questo contesto si inserisce la sentenza del TAR Veneto n. 733/2025, che ha confermato la legittimità della valutazione tecnica effettuata da una commissione di gara, nonostante alcune irregolarità formali legate al formato e al contenuto delle relazioni tecniche.

Il frazionamento immobiliare consente la suddivisione di un immobile in unità indipendenti, ma come tutto in edilizia deve rispettare precise norme (in questo caso urbanistiche e catastali). Nel contesto del condono edilizio, la normativa impone limiti volumetrici rigorosi per la sanatoria delle opere abusive. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 47639/2024, ha ribadito che non è ammesso il frazionamento artificioso delle istanze di condono volto a eludere tali limiti, considerando ogni costruzione nel suo insieme e non come un insieme di unità separate.

Secondo il DPR 380/2001, la chiusura di una veranda comporta una modifica significativa dell’organismo edilizio e richiede un titolo abilitativo, pena l’applicazione di sanzioni, inclusa la demolizione e l’acquisizione gratuita dell’area da parte del Comune. La sentenza n. 6097/2025 del TAR Lazio conferma tale orientamento, ribadendo la necessità del permesso di costruire per interventi che, pur non alterando fisicamente l’edificio, determinano una nuova destinazione funzionale degli ambienti.

Ancora una volta la Cassazione ha riaffermato il principio secondo cui il direttore dei lavori è tenuto a una vigilanza attenta, costante e tecnicamente qualificata, sull'intera esecuzione dell'opera onde verificarne la rispondenza al progetto. Il ruolo del direttore dei lavori si configura, infatti, come centrale nella prevenzione dei vizi costruttivi, attraverso il controllo della conformità al progetto, al capitolato e alle regole dell’arte, assumendo un obbligo di diligenza concreta che non può essere delegato o attenuato.

L'aderenza delle caratteristiche tecniche delle macchine agli obiettivi e ai requisiti dei bandi pubblici rappresenta un elemento essenziale per garantire l'accesso ai contributi e la conformità normativa. In questo contesto, la corrispondenza tra le specifiche tecniche delle attrezzature e le finalità espresse nei bandi è fondamentale per evitare esclusioni o revoche dei finanziamenti. La sentenza del TAR Abruzzo ha affermato la legittimità del diniego di finanziamento a causa di un’inadeguata qualificazione delle macchine, evidenziando come la corretta interpretazione delle funzioni principali delle attrezzature sia determinante per l’ammissibilità.

I vani accessori (cantine, soffitte, locali tecnici e zone wellness) sono spazi complementari all'edificio principale. Tuttavia, la loro trasformazione in aree residenziali o ricettive aumenta il carico urbanistico dell’immobile. Per questo motivo, come chiarito dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 10411/2025, la qualificazione di ambienti come le aree wellness in un hotel di lusso (considerati strutture autonome e sostanziali) non può essere assimilata ai vani accessori poiché necessitano di un permesso di costruire per essere autorizzate.

Le opere stagionali sono definite come interventi privi di opere murarie, destinati a essere rimossi entro un periodo stabilito. La normativa, in particolare l’art. 6 del DPR 380/2001, permette di eseguire tali interventi senza permesso di costruire, purché siano comunicati preventivamente al Comune e rispettino i requisiti di reversibilità e temporaneità. La sentenza del TAR Campania, illustra come il carattere stagionale, se correttamente riconosciuto, consenta di qualificare un chiosco come opera di edilizia libera, fino ad annullare anche ordinanze di demolizione poste in essere. Ribadisce che la stagionalità è un requisito autonomo e sufficiente per escludere la necessità di permesso edilizio o altro titolo autorizzativo.

La SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività) in determinate situazioni può risultare illegittima se non rispettosa dei requisiti urbanistici, ambientali o paesaggistici, o in presenza di opere in contrasto con gli strumenti urbanistici, con conseguenti possibilità di annullamento da parte dell’amministrazione in autotutela. La sentenza del TAR della Campania, relativa a un complesso edilizio in zona agricola, sottolinea che la SCIA non può sostituire il permesso di costruire per mutamenti di destinazione d’uso rilevanti, confermando che interventi di questo tipo devono sempre rispettare le norme urbanistiche e i titoli abilitativi previsti.

Il piano particolareggiato è uno strumento essenziale di pianificazione urbana, finalizzato a tradurre le linee guida del Piano Urbanistico Comunale in interventi concreti e dettagliati su specifiche aree del territorio comunale. La sentenza del TAR Lazio n. 4284/2025 evidenzia come, anche in presenza di scadenza, le prescrizioni urbanistiche contenute nei piani attuativi rimangano vincolanti fino all’approvazione di nuovi strumenti, garantendo continuità e ordine nello sviluppo urbano. Quindi le obbligazioni assunte dai privati e le destinazioni d’uso stabilite rimangono operanti e vincolanti, anche in casi di opere abusive o modifiche non autorizzate.

L'attività dell’appaltatore nei lavori edilizi si configura come un’operazione autonoma, svolta con propri mezzi e a proprio rischio, con responsabilità diretta nei confronti del committente e di terzi. La sentenza della Corte di Cassazione n. 10231/2025 delinea i confini della responsabilità dell’appaltatore, sottolineando l’obbligo di eseguire i lavori a regola d’arte e le condizioni che possono escludere la sua responsabilità, come il dissenso manifestato e il ruolo di “nudus minister”.

Il vincolo idrogeologico è uno strumento essenziale di tutela del territorio e di garanzia della sicurezza pubblica. La sentenza del Consiglio di Stato n. 4184/2025, sottolinea come la presenza di vincoli preesistenti o successivi influisca sulla legittimità di permessi di costruire in sanatoria. Infatti, i vincoli idrogeologici sono fondamentali nella pianificazione urbanistica e nelle procedure di condono edilizio, al fine di tutelare il territorio e la pubblica incolumità.

Il permesso di costruire in sanatoria è uno strumento importante per mettere in regola lavori edilizi già eseguiti, se sono compatibili con il piano urbanistico e le leggi in vigore, anche se ci sono state irregolarità. La sentenza del Consiglio di Stato n. 1474/2025 chiarisce che il termine per fare ricorso parte dal momento in cui si viene davvero a conoscenza dell’atto, non solo dal fatto che l’opera è visibile.

Il condono edilizio e le autorizzazioni di occupazione di suolo pubblico, sono due procedimenti autonomi e non intercambiabili. Con il condono si vogliono sanare irregolarità e ripristinare la legalità delle opere realizzate, senza tuttavia autorizzare comportamenti scorretti o elusivi delle norme. La Corte di Cassazione chiarisce che la richiesta di condono edilizio non sospende o esenta dal pagamento dei canoni per l’occupazione abusiva di suolo pubblico. Infatti, l’occupazione illegittima di aree demaniali o comunali, ancorché in presenza di istanze di condono per strutture realizzate su tali aree, debba essere affrontata separatamente e con le dovute autorizzazioni.

Il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) è un documento rilasciato dal Comune che indica le regole urbanistiche applicabili a un terreno o immobile, come l’uso consentito, i parametri edilizi e i vincoli paesaggistici. Tuttavia, l’ordinanza della Corte di Cassazione n. 6469/2025, evidenzia che il CDU non può prevalere sui piani urbanistici ufficiali già approvati e pubblici, né può modificare vincoli pubblici di inedificabilità.