Matteo Peppucci

La tettoia di copertura di una cucina sul terrazzo, che comporta una trasformazione significativa della sagoma dell'edificio, in particolare una modifica stabile e permanente della struttura, richiede il permesso di costruire e, se effettuata in zona vincolata, anche l'autorizzazione paesaggistica.

Due cambi di destinazione d'uso da non residenziale a residenziale, con modifiche interne, di un piano seminterrato e di una veranda del piano terra rialzato, con aumento di volumetria, devono essere realizzate con permesso di costruire. Il DL Salva Casa, fatte salve le limitazioni imposte dai regolamenti locali, consente di assentire con semplice SCIA solamente i mutamenti d'uso che avvengono con opere realizzabili con CILA o SCIA, altrimenti serve comunque il permesso.

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La procedura di "fiscalizzazione" dell'abuso edilizio, che consente di trasformare la demolizione in sanzione pecuniaria, non è mai applicabile alle opere realizzate in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, perché queste non possono essere mai ritenute "in parziale difformità".

In materia di condono edilizio, le leggi regionali non possono prevalere o introdurre deroghe ai principi stabiliti dalla normativa nazionale, in particolar modo per quanto riguarda gli interventi edilizi in zone vincolate.

Delle opere di ampliamento consistenti in accorpamento di terrazzini e costruzione di verandine per ottenere più spazio abitabile determinano un cambio di destinazione d'uso rilevante da superfici accessorie a residenziale, assentibile con permesso di costruire. In vigenza del Salva Casa, fatte salve le limitazioni imposte dai regolamenti locali, solo i mutamenti che avvengono con opere realizzabili con CILA o SCIA possono essere realizzati con una semplice SCIA, altrimenti serve comunque il permesso.

Un'opera simile a un gazebo ma che, pur essendo priva di fondamenta, ha dimensioni e caratteristiche (come l'ancoraggio con piastre bullonate) che alterano la sagoma dell'edificio e il volume del terreno su cui è costruita, al servizio di un locale commerciale e priva di valenza temporanea, integra un intervento urbanistico rilevante per il quale è necessaria l'autorizzazione edilizia.

La sopraelevazione di dimensioni significative, che apporta modifiche sostanziali alla costruzione originale, non può rientrare tra gli interventi di manutenzione straordinaria e non può essere considerata pertinenziale all'edificio: senza permesso di costruire la demolizione è inevitabile.

Se il privato porta a sostegno della realizzazione dell'intervento - privo di permesso di costruire - prima del 1967 elementi dotati di un alto grado di plausibilità (aerofotogrammetrie, dichiarazioni, ecc.) e il comune fornisce elementi incerti sulla data di realizzazione del manufatto, l'edificio è salvo e non va demolito.

Il montaggio di porte blindate o rinforzate rientra tra i lavori sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni finalizzati alla prevenzione del rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi agevolabili col Bonus Ristrutturazioni

Serve il permesso di costruire per un ambiente di fatto utilizzabile a fini abitativi, con una funzione accessoria e integrata agli altri piani, che è opera nettamente diversa dal vano tecnico destinato unicamente a contenere impianti.

In caso di presentazione di un'istanza di accertamento di conformità in sanatoria 'semplificato' (art.36-bis del Testo Unico Edilizia), il comune deve attivarsi seguendo le nuove regole e formulando, nel caso, apposita richiesta per la compatibilità paesaggistica all'autorità competente (Soprintendenza), visto che l'adempimento non è a carico del richiedente.

L'Associazione dei comuni italiani ha fornito, durante un webinar online, precisazioni sull'applicazione del Decreto Salva Casa, focalizzandosi sulla nuova modulistica ma anche sulla definizione del nuovo stato legittimo degli immobili (per il quale c'è una discrepanza tra le linee guida del MIT e le prime pronunce giurisprudenziali), i cambi destinazione d'uso, le procedure per la sanatoria semplificata, il recupero dei sottotetti, il certificato di agibilità.

La segnalazione certificata di agibilità ha natura di SCIA e può essere oggetto di verifica postuma, e quindi invalidata e sospesa dal comune, ma solo in presenza di irregolarità sostanziali.

In virtù della regola sulla fiscalizzazione degli abusi edilizi contenuta nell'articolo 34 del Testo Unico Edilizia, la trasformazione della demolizione in sanzione pecuniaria può trovare applicazione soltanto in caso di opere realizzate in parziale difformità dal titolo.

Il valore coincide, per i beni immobili, con il valore di ricostruzione a nuovo, per i beni mobili, con il costo di rimpiazzo e, per i terreni interessati dall'evento calamitoso, con il costo di ripristino delle condizioni

Degli interventi di ristrutturazione edilizia che comportano la parziale chiusura dello spazio originariamente assentito come portico, alterando la dimensione di "apertura", sono rivolti a trasformare il precedente organismo edilizio e pertanto necessitano del permesso di costruire per essere assentiti.

In zona vincolata, la sanatoria straordinaria del terzo condono edilizio è riservata a opere di minore rilevanza, corrispondenti a opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria.

Il cambio d'uso del porticato, con sua trasformazione in cucina-soggiorno e assegnazione allo stesso dell'uso abitativo, posto in continuità con l'unità immobiliare, è assentibile con permesso di costruire e non è sufficiente la SCIA, che è ammessa per cambi di destinazione anche rilevanti, grazie al DL Salva Casa, ma solo se le opere possono essere realizzate legittimamente con CILA o SCIA. L'aumento di superficie residenziale, quindi, fa la differenza.

La normativa vigente consente ai geometri di sottoscrivere i progetti esecutivi relativi ad opere civili di modesta entità, ma la loro competenza è elusa ove si adottino strutture in cemento armato, la cui progettazione e direzione, qualunque ne sia l'importanza, è riservata solo agli ingegneri ed architetti iscritti nei relativi albi professionali.

Nell'ambito di un intervento edilizio complessivo, la ricostruzione di un edificio precedentemente demolito può avvenire mantenendo l'allineamento originario lungo il confine, a prescindere dal fatto che l'opera venga classificata come nuova costruzione o ristrutturazione.

Per le opere abusive eseguite in assenza di titolo edilizio in aree paesaggisticamente vincolate vige un principio di indifferenza del titolo necessario all'esecuzione di interventi in dette porzioni di territorio, configurandosi legittimo l'esercizio del potere repressivo demolitorio in ogni caso, a prescindere.

La nuova legge regionale 4/2025 introduce modifiche significative alla disciplina vigente in materia edilizia e di controllo delle costruzioni in zona sismica, recependo le novità introdotte dal DL Salva Casa anche per quanto riguarda la sanatoria sismica, oggi possibile per parziali difformità da permesso e SCIA, assenza di SCIA e variazioni essenziali.

In materia di condono edilizio, per edifici ultimati si intendono quelli completi almeno al "rustico", espressione con la quale si intende un'opera mancante solo delle finiture (infissi, pavimentazione, tramezzature interne), ma necessariamente comprensiva delle tamponature esterne, che realizzano in concreto i volumi, rendendoli individuabili ed esattamente calcolabili.