Matteo Peppucci

L'onere della prova dell'epoca di realizzazione incombe sul privato ma è ammesso un temperamento nel caso in cui il privato, da un lato, alleghi, a sostegno della tesi sulla realizzazione dell'intervento prima del 1967, elementi indiziari dotati di un alto grado di plausibilità e, dall'altro, il Comune fornisca elementi incerti in ordine alla presumibile data della realizzazione del manufatto.

E' possibile usare sconto in fattura o cessione del credito anche per lavori agevolati da altri bonus edilizi, se collegati all'intervento agevolabile con Superbonus, purché ricompresi nello stesso titolo abilitativo, ma per i bonus diversi dal Superbonus, la possibilità di usare sconto/cessione resta valida solo per spese sostenute entro il 31 dicembre 2024.

Per ottenere il terzo condono edilizio in zona vincolata, le opere devono essere di minore rilevanza, ossia rientrare nell'alveo del restauro, risanamento conservativo o manutenzione straordinaria, in quanto non è ammessa la sanatoria straordinaria di nuove superfici e di nuova volumetria in zona assoggettata a vincolo paesaggistico.

L'obbligo di polizza catastrofale obbligatoria, che è stato prorogato di recente dal Governo, comprende anche gli immobili in affitto o leasing ma non i beni gravati da abuso edilizio e quelli in costruzione. Tutti i chiarimenti del MIMIT su tipologia di immobili coinvolti, scadenze, sanzioni per inadempimento

La piscina interrata con 24 mq di specchio d'acqua e profonda fino a 2 metri, destinata a una struttura ricettiva turistica "casa vacanze", non è pertinenziale e quindi, in area paesaggistica, non può essere ricondotta agli interventi di lieve entità ex Allegati A e B del dpr 31/2017.

In caso di frazionamenti dell'immobile con modifiche della destinazione d'uso e ottenimento di due unità, una adibita a civile abitazione e l'altra ad attività commerciale, non basta la SCIA ma è necessario il permesso di costruire, fermo restando che in zona vincolata l'assenza di qualunque titolo edilizio comporta la sanzione demolitoria.

L'Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti interpretativi sulla misura di favore che ha previsto delle eccezioni al generale divieto di utilizzare le opzioni alternative alla detrazione per i bonus edilizi: la deroga prevista dall'art. 1, comma 5, del DL 39/2024 si applica esclusivamente ai costi effettivamente sostenuti entro il 30 marzo 2024 e direttamente riferibili alla realizzazione concreta degli interventi edilizi agevolati.

In materia di CILA, l'illegittimo avvio dell'attività edilizia soggetta a mera comunicazione implica esclusivamente l'applicazione di una sanzione pecuniaria "secca" e non la demolizione

In caso di vendita dell'unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi, il Bonus Ristrutturazioni non utilizzato in tutto o in parte è trasferito automaticamente, per i rimanenti periodi di imposta, all'acquirente, salvo diverso accordo tra le parti.

L'impossibilità di restituzione in pristino dell'abuso edilizio, quindi sostituibile con ammenda pecuniaria (fiscalizzazione), deve essere individuata nei soli (eventuali) casi in cui la demolizione risulti tecnicamente impossibile ed esponga a pericolo la pubblica o privata incolumità, in quanto 'paventando' il semplice danno arrecato alla parte conforme non si può legittimare l'abuso, visto che si tratterebbe di una sorta di "condono a titolo oneroso".

Approvati in Conferenza Unificata i nuovi moduli aggiornati di CILA, SCIA, SCIA alternativa al permesso di costruire e permesso di costruire che si potranno utilizzare, tra l'altro, per la sanatoria semplificata del Salva Casa. Con la nuova modulistica cittadini e addetti ai lavori potranno finalmente avere certezza su come fare per presentare una domanda, cosa occorre dichiarare, quale documentazione è necessario allegare.

ll bando CSE 2025 finanzia con 232 milioni di euro complessivi tutti gli interventi dei comuni relativi a impianti fotovoltaici e solari temici, pompe di calore, sistemi di relamping, infissi ad alta efficienza e soluzioni ibride.

Un intervento di sopraelevazione finalizzato alla realizzazione di un piano sottotetto abitabile destinato a due unità mansardate da adibire a case vacanze è una nuova costruzione e non può essere qualificabile come semplice 'livellamento' architettonico

Nei casi di parziale difformità dal permesso o dalla SCIA o per variazioni essenziali, è possibile ottenere il permesso in sanatoria, che può anche essere condizionato alla realizzazione di interventi correttivi (cd. sanatoria condizionata), mentre per accertare le tolleranze costruttive su immobili situati in zone sismiche 1 e 2 serve la documentazione tecnica asseverata.

Un mutamento d'uso da cantina ad abitazione, con variazione della volumetria complessiva dell'edificio e aumento della superficie abitabile, è rilevante e necessita del permesso di costruire per essere assentito. Col Salva Casa potrebbe bastare la SCIA solo se le opere fossero assentibili con CILA e il regolamento comunale non prevedesse regole più restrittive al riguardo.

Prima dell'avvento del Decreto Salva Casa, lo stato legittimo dell'immobile si desumeva dal titolo abilitativo originario e da quello relativo all'ultimo intervento che lo ha interessato, mentre oggi è sufficiente uno dei due titoli (in alternativa), a condizione però che l'amministrazione competente, in sede di rilascio dell'ultimo titolo, abbia verificato la legittimità di quelli pregressi. In ogni caso, grava sulla parte privata l'onere di dimostrare lo stato legittimo dell'immobile, avvalendosi degli strumenti di cui all'art. 9 bis, comma 1 bis, del Testo Unico Edilizia

Le prime lettere del Fisco riguardano i casi più eclatanti, quelli degli immobili a rendita zero sui quali siano stati effettuati lavori agevolati con Superbonus, con tanto di cessione del credito o sconto in fattura, a partire dal 2020. I contribuenti possono fornire informazioni al Fisco e, nel caso ci siano incongruenze, regolarizzare la propria posizione beneficiando di una sanzione ridotta.

Il pergolato, quando viene coperto superiormente, anche in parte, con una struttura non facilmente amovibile, diventa una tettoia, ed è soggetto alla disciplina relativa e dunque al rilascio del permesso di costruire. Se è aperto su tre lati, invece, è realizzabile senza alcun titolo abilitativo.

È possibile installare pannelli fotovoltaici anche sui tetti nel centro storico, purché siano ben integrati architettonicamente, abbiano un impatto visivo contenuto e non esistano motivazioni paesaggistiche specifiche e dettagliate che ne giustifichino il divieto.

Nel caso di due edifici distinti e catastalmente autonomi, ma che condividono un unico accesso carrabile e pedonale, il Bonus Barriere Architettoniche al 75% e il relativo limite di spesa applicabile devono essere calcolati separatamente per ciascun edificio.

L'aumento di volumetria del piano terra, del seminterrato e del sottotetto alterano il compendio immobiliare al quale accedono e si configurano con interventi di nuova costruzione, peri quali è necessario un apposito permesso di costruire in mancanza del quale scatta l'abuso edilizio e la conseguente demolizione.

I correntisti che hanno ceduto a Poste Italiane il credito derivante da Superbonus o altri bonus edilizi tra il 2020 e il 2022 (prima dell'avvento del DL Blocca Cessioni) devono rispondere entro 30 giorni alla richiesta di controllo, producendo una serie di documenti atti a dimostrare la legittimità e la regolarità della cessione.

Il nuovo articolo 36-bis comma 4 del Testo Unico Edilizia, che consente il rilascio ex post, e pertanto in sanatoria, del parere vincolante relativo all'accertamento di compatibilità paesaggistica anche in caso di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi, non è in contrasto con l'art.167 del Codice dei beni culturali, in quanto norma successiva e limitata ai casi di parziali difformità dal permesso e dalla SCIA e assenza di SCIA.

Per ottenere il condono edilizio, si intendono ultimati gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura ovvero, quanto alle opere interne agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, esse siano state completate funzionalmente. La prova dell'esecuzione delle opere entro la data limite spetta al privato.