Ristrutturazioni e nuove costruzioni: come si configura la sopraelevazione con sottotetto abitabile?

A livello urbanistico-edilizio, come si configura una sopraelevazione con creazione di un sottotetto abitabile? E' possibile far rientrare nel novero della ristrutturazione edilizia la realizzazione di un ampliamento volumetrico in sopraelevazione pari a circa 291,60 mc, con tanto di creazione di due unità abitative mansardate?

Si occupa di questo interessante caso il Tar Salerno nella sentenza 225/2025, perché relativa al diniego di permesso di costruire per un tipo di intervento - la sopraelevazione con creazione di sottotetto abitabile - che è molto comune in qualsiasi parte d'Italia.

L’intervento proposto: sopraelevazione per creare due unità abitative

La proprietaria dell’immobile aveva richiesto un permesso di costruire per un intervento di sopraelevazione finalizzato alla realizzazione di un piano sottotetto abitabile destinato a due unità da adibire a case vacanze.

Il nuovo volume avrebbe inciso per 291,60 mc, con una superficie lorda di 105,50 mq, in una zona soggetta a vincolo paesaggistico e ricadente in area “B2” del PRG comunale.

Il diniego del Comune

Il Comune ha negato il rilascio del permesso, sostenendo che:

• l'intervento non è qualificabile come semplice “livellamento” architettonico previsto dalle NTA del PRG, ma configura una vera e propria nuova costruzione.
• si realizza un nuovo piano in sopraelevazione, con incremento sia di superficie utile che di volume abitativo, in assenza di volumetria disponibile;
• il progetto non si raccorda con gli edifici adiacenti, come richiesto dalle norme urbanistiche per le zone “B2”;
• non è stato attivato alcun procedimento per l’eventuale deroga agli indici urbanistici, né è stato dimostrato il rispetto degli standard urbanistici e paesaggistici.

Nuova costruzione, non ristrutturazione

Il TAR ha confermato che l’intervento proposto non può essere qualificato come ristrutturazione edilizia ai sensi dell'art. 3, comma 1, lett. d) del d.P.R. 380/2001, ma rientra nella definizione di nuova costruzione, perché:

• determina una modifica sostanziale dell’immobile, sia dal punto di vista morfologico che funzionale;
• comporta l’incremento della superficie utile e del volume, alterando l’impianto originario dell’edificio;
• introduce una nuova destinazione d’uso commerciale (ricettiva) su un’area precedentemente destinata a lastrico solare.

Autorizzazione paesaggistica: non sufficiente

Sebbene fosse stato acquisito il parere favorevole della Commissione Locale per il Paesaggio e del Responsabile comunale, il TAR ha chiarito che:

• il rilascio dell’autorizzazione paesaggistica non implica l'automatica ammissibilità dell’intervento dal punto di vista edilizio;
• la Soprintendenza aveva comunque espresso una valutazione negativa (sebbene tardiva) sull’intervento proposto, criticandone il mancato raccordo architettonico e l’aumento non giustificato delle volumetrie.

Sopraelevazione con sottotetto abitabile: niente da fare

Il ricorso, in definitiva, è stato rigettato perché:

• l'intervento non rientra tra quelli autorizzabili come ristrutturazione edilizia, ma configura una nuova costruzione priva di presupposti normativi, non conforme al PRG, e realizzata senza rispetto degli indici urbanistici e senza titolo edilizio valido.
• non sussistevano errori nella motivazione del diniego, che è stato considerato correttamente motivato e legittimo.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO