BIM e Facility Management: gestione, manutenzione di un edificio nell'intero ciclo di vita

Facility Management di un edificio: il buon funzionamento di tutto il processo 

Quando si parla di BIM nel processo di un edificio si intende tutto il ciclo di vita, non solo la progettazione, ma anche la costruzione dello stesso fino alla sua dismissione. All'interno è incluso tutto ciò di cui c'è bisogno per il buon funzionamento del processo, quindi anche le attività che ricadono nel Facility Management.

Questo termine rappresenta oggi l'insieme di tutte le mansioni dedicate alla gestione del fabbricato con associati i servizi e gli impianti collegati, oltra a servizi di pulizia, portineria, giardinaggio, ristorazione e flotta aziendale, vigilanza e molto altro.

Life Cycle Cost: i costi di gestione di un fabbricato

Il Life Cycle Cost permette di definire l'insieme dei costi totali nella gestione di un edificio che possono essere considerati il peso in percentuale del tipo di attività rispetto al totale. 

É stato realizzato uno studio nel 1997 da parte della NTT (Nippon Telegraph and Telephone) che ha quantificato i costi per cinque edifici di loro proprietà in un lasso di tempo di 50 anni.

Analizzando i dati riscontrati si evince che l'insieme di attività di gestione immobiliare incide per un costo 5 volte superiore ai costi di investimento.

Quindi, se consideriamo 100 il valore del Costo di costruzione (insieme di tutti i fattori) che corrisponde al totale dei Costi del Ciclo di Vita vale il 618,5 %. Ciò significa che i costi di Gestione Operativa e di Manutenzione incidono per circa l’83% del totale: Gestione Operativa + Manutenzione = 225,5 + 286 = 511,5 % che rapportato al totale è (511,5 / 618,5) x 100 = 82,7 %.

Da tener conto sicuramente è il dato dei costi di progettazione che rappresentano solamente il 4,1% del totale.

Purtroppo infatti il progettista è gravato da molte responsabilità, oltre a tutte le problematiche che riscontra lungo tutto il cammino, venendo poi remunerato con l’8-9% del Costo di Costruzione (secondo i minimi tariffari) mentre un intermediario immobiliare riesce ad arrivare al 3+3% sul valore dell’immobile (che può essere dalle 3 alle 30 volte maggiore rispetto al Costo di Costruzione) che però corrispondono a molto minori responsabilità e meno lavoro.

Sicuramente sono dati che fanno riflettere, è necessario quindi iniziare a pensare diversamente al tecnico, percependo  un avvicinamento tra il mondo della progettazione e a quello della gestione immobiliare, due ruoli in continuo mutamento che si possono incontrare.

La digitalizzazione investe in diversi campi e discipline permettendo così di migliorare e riformare dei rapporti.

BIM: la teoria "Smiling Curve" e i vantaggi sul lungo periodo

Nel 1992 Stan Shih, fondatore e presidente della Acer inc. ha sviluppato la Smiling Curve, teorizzando che nel campo dell'IT si sarebbe arrivati all'inversione nella catena produttiva rivelando il valore aggiunto nelle fasi iniziali e finali del processo che corrispondevano:

• Servizi pre-vendita (concept di prodotto che garantisce un alto livello di personalizzazione);
• Servizi post vendita (marketing, che analizza e interpreta le interazioni fra l'azienda e il mercato, ne individua bisogni ed esigenze e determina le azioni da compiere).

Si si confrontano i dati della Smiling Curve con il BIM si trovano nelle fasi iniziali la Progettazione Algoritmica e la Digital Fabrication, che aiutano nella progettazione di componenti edilizi personalizzabili permettendo così un forte miglioramento di particolari performance. Invece nella fasi finali, all'interno dei servizi post vendita si inseriscono le attività di gestione dell’edificio dopo la consegna, fra cui il Property e Facility Management.

Per anni l'obiettivo principale era il miglioramento produttivo, ossia nel diagramma a rendere la curva più ripida, questo voleva dire produrre di più con meno costi che portavano a maggiori guadagni. Ad oggi il problema non è più la produzione, ma la vendita.

Il BIM era nato infatti come strumento per migliorare la produzione degli studi di progettazione ed evitare gli sbagli in cantiere. Un fattore sicuramente molto rilevante, ma che non guarda ai vantaggi a lungo termine che il BIM porta nel processo.

Con l'introduzione della norma UNI EN ISO 19650 ci sono delle modifiche importanti del BIM, ossia della trasformazione da Requisiti della Committenza (Employer’s Information Requirements) alla Gerarchia di Requisiti (Exchange Information Requirements), dove vengono distinte le finalità dell’organizzazione e del cespite (OIR, AIR e AIM) dalle finalità del progetto (PIR, EIR e PIM).  É possibile approfondire questo tema rileggendo gli articoli sulla parte 1 e parte 2 della norma ISO.

Il modo di procedere per iniziare un progetto si basa quindi sull'individuazione degli obbiettivi e delle esigenze dei committenti.

É utile in questo caso fare un esempio: Il committente vuole aumentare la redditività del suo edificio destinato a uffici limitando le spese di gestione, e in contemporanea aumentare la qualità dello standard abitativo. Quindi quello su cui ci si deve basare è la classe energetica A, che però non è sufficiente: uno degli aspetti spesso non considetati è il fabbisogno illuminotecnico che è raramente oggetto di analisi e viene più spesso demandato all'impiantista, il quale posizionerà un punto luce sopra ogni postazione lavorativa. Invece, l’analisi illuminotecnica potrebbe valutare l’interazione fra luce naturale e artificiale e, con alcuni accorgimenti (scelta dei dispositivi di oscuramento), massimizzare il contributo di luce naturale e di conseguenza ridurre il numero di corpi illuminanti. Questo determina poi una minore spesa per gestione operativa e manutenzione e una vivibilità maggiore degli ambienti.

Le scelte progettuali che si svolgono inizialmente hanno maggiori conseguenze sulle prestazioni successive dell'opera, e si comprende anche la gestione e la manutenzione. Il professionista ricerca e trova in queste fasi diverse informazioni utili alla corretta progettazione che vanno poi a "riempire" il contenitore informativo.

Contenitore informativo PIM, AIM e definizione modello 6D

Quando si parla di contenitore informativo se si guarda alla definizione ISO 19650-1, si intende un insieme coerente di informazioni. Queste possono essere determinate da:

• dati esterni che si trovano nel Database Relazionale ( i dati sono messi in relazione in differenti modi) e che possono essere collegati agli oggetti del modello attraverso link dinamici;
• dati generali nel modello (fattori geometrici, quantità e altro);
• dati non strutturati che derivano da documenti, video, file multimediali ecc.;
• dati strutturati incorporati negli oggetti del modello come attributi che si possono consultare in maniera singola.

Da queste definizioni si arriva a concepire il modello 6D (dove 6D è la dimensione della gestione nel tempo) che rappresenta un modello informativo connesso ad un DataBase relazionale con multipli accessi al fine di condurre la fase di gestione operativa e di manutenzione.

Il modello informativo all'interno della fase progettuale nel BIM si chiama P.I.M. (Project Information Model) e confluisce successivamente nel cosiddetto A.I.M. (Asset Information Model) durante invece la fase operativa. Quest'ultimo si alimenta acquisendo sempre più informazioni che vengono che immagazzinate dentro un Database centralizzato che si collega al modello AIM.

Gemello Digitale 

Le informazioni sono in continua e costante crescita, si stimava che nell'anno 2019 si è arrivati sopra il ZettaByte (1021 byte). Non si parla solo di aziende, ma anche i privati e le persone comuni che alimentano questa crescita.

Il Gemello Digitale è un concetto mutato dal mondo della manifattura, dove si è compreso che conviene “intervenire sui bit anziché sugli atomi”. Si parla di una replica virtuale del manufatto reale che raccoglie dei dati e informazioni riferibili all’entità rappresentata, di cui è possibile l’accesso da ogni posizione e che scambia informazioni in modo bidirezionale con la componente reale tramite l’uso di sensori e attuatori. Infatti, se uno vuole può collegare il modello digitale alla domotica e a sistemi di intelligenza artificiale, come gli assistenti vocali che cominciano a popolare le nostre case.

Con l'introduzione del 5G ci sarà uno sviluppo dell' I.O.T. (Internet of Things) e il Gemello Digitale assumerà il ruolo di interfaccia per poter interagire con l'ambiente tecnologico.

Il ruolo del progettista in questo contesto

In un sistema tecnologico che continua a crescere, il ruolo del progettista rimane quello di rispondere alle esigenze in cantiere, ossia capire le esigenze economiche della committenza, in base anche alla destinazione futura dell'edificio. Concependo quindi che ogni lavoro che si attua come tecnico è concepibile come operazione immobiliare. 

Il progettista inserisce i dati importanti e crea il modello digitale che diventa disponibile al cliente, ma non solo, anche alle aziende, alle agenzie immobiliari e agli utenti che necessitano di accedervi. 

Diventa lo strumento utile con tutte le informazioni relative al fabbricato, oppure risultare l'interfaccia  per i sistemi di domotica anche a distanza, o ancora, lo strumento di gestione delle attività di manutenzione.

Il Facility Management: semplicità nella gestione

Il Facility Management è uno strumento molto facile nell'utilizzo, un esempio è il BIMx di GRAPHISOFT che permettono non solo alle imprese, ma anche ai clienti di avere una replica virtuale del proprio edificio con inserite tutte le informazioni necessarie. Il modello digitale è possibile da consultare da ogni dispositivo e in ogni momento.

Inoltre, è possibile programmare le interfacce con l'uso di altre applicazioni attraverso linguaggi di programmazione più user friendly. Ed è per questo che GRAPHISOFT ha realizzato nuove funzioni che rispondano alle esigenze degli utenti aprendo la comunicazione di BIMX. Così la connessione al mondo del facility è accessibile a tutti. Nel caso sia necessario mettersi in contatto con un programmatore è possibile ricercandolo su LinkedIn, evidenziando come la loro disponibilità sia ampia nel mercato. Oltretutto non sono necessarie pagine e pagine di script: alcune righe di codice Json sono sufficienti a connettere il modello virtuale con la sua controparte reale.

Per quanto riguarda la parte più "complessa" del progettista si intende l'organizzazione del set di dati secondo le esigenze del cliente cercando di spiegarne l'importanza. Questo vuol dire sviluppare le proprie idee progettuali a livello imprenditoriale nell'intento di convincere la propria utenza sul loro valore.

Ad oggi l’analisi dei Costi del Ciclo di Vita di un edificio risulta fondamentale in tutto il processo, con un'attenzione particolare ai servizi post-vendita dove si accumula il valore aggiunto che permettono di creare rapporti con il cliente solidi e duraturi.

PER SAPERE DI PIÚ SU GRAPHISOFT

In fondo all'articolo alcuni esempi di personalizzazione di BIMX che lo connettono alla domotica, ad altri software gestionali, o ad applicazioni per la Gestione e Manutenzione.