Cambio destinazione d'uso da deposito ad abitazione: quale titolo abilitativo serve

La trasformazione di un magazzino in civile abitazione, con tanto di opere edilizie, è un mutamento d'uso rilevante e richiede il permesso di costruire.

Lo ha chiarito il Tar Campania nella sentenza 1693/2025 del 3 marzo, che ci consente anche di differenziare le regole che, oggi, prevede il Decreto Salva Casa per i cambi di destinazione d'uso.

Il caso: magazzino che si trasforma in abitazione

I ricorrenti contestano l'ingiunizione di demolizione per alcune opere abusive consistenti, appunto, nella trasformazione di un magazzino in civile abitazione, in aggiunta a precedenti opere le quali hanno comportato la “fusione e l’accorpamento di ambienti (classificati come B/8 “magazzini sotterranei per deposito derrate”) con incremento di superfici e volumi residenziali”.

Il Comune, oltre a contestare l'assenza del permesso di costruire, evidenzia anche la mancata autorizzazione, sia sismica che paesaggistica, richiesta in ragione dei vincoli a cui il territorio è assoggettato.

Il ricorso: è un semplice ripostiglio annesso all'abitazione

Secondo i ricorrenti, all'abitazione residenziale è stata aggiunta una “piccola porzione con funzione di locale di sgombero e di accessorio complementare indiretto”.

Pertanto, il deposito nella “quasi totale consistenza è rimasto dell'originaria destinazione” (C/2 - deposito) e l'originaria abitazione è rimasta “seppur variata di consistenza” nella stessa destinazione d'uso residenziale.

Sarebbe pertanto escluso che la realizzazione o il mantenimento (previo intervento migliorativo) di un ripostiglio interno necessiti del permesso di costruire.

Insomma: le opere non avrebbero comportato, nell'insieme delle due unità coinvolte, aumento di superficie o di volume, o variazioni dei prospetti, o creazione di nuove unità immobiliari.

Aggiunta del deposito all'abitazione: è ristrutturazione edilizia con cambio d'uso

Il TAR respinge tutte le motivazioni del ricorso partendo dal presupposto che è incontestata la variazione della consistenza dell'abitazione a cui, come riconosciuto dai ricorrenti, è stata “aggiunta” una parte del locale deposito.

Infatti, il mutamento di destinazione con introduzione di una tipologia d'uso comportante maggior carico urbanistico è incompatibile con la disciplina urbanistica di zona, e gli interventi realizzati integrano, dunque, nell'insieme un’opera di ristrutturazione edilizia, assoggettata al preventivo rilascio del permesso di costruire.

Nel caso in esame, è stata realizzata la trasformazione di un deposito volta all'annessione (come riferito dai ricorrenti) all'abitazione.

Né a ridimensionare l’impatto provocato da tale “annessione” può risultare idonea la generica affermazione secondo cui la funzione all’interno dell’abitazione del locale annesso sarebbe “di sgombero e di accessorio complementare indiretto”.

La giurisprudenza ha chiarito che “la trasformazione in vano destinato alla residenza, anche a tralasciare i profili igienico-sanitari di abitabilità, si configura come un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria” (Cons. Stato, sez. VII, n. 835 del 2023).

Quando il mutamento d'uso di un immobile è rilevante?

Il TAR prosegue la sua disamina ricordando che "il mutamento di destinazione d'uso di un immobile deve considerarsi urbanisticamente rilevante e, come tale, soggetto di per sé al previo rilascio di titolo edilizio abilitativo, con l'ovvia conseguenza che il mutamento non autorizzato della destinazione d'uso che alteri il carico urbanistico integra una situazione di illiceità (Cons. Stato, sez. IV, 13.7.2022, n. 5907)".

L'aggravio del carico urbanistico realizzato dalla modifica della destinazione d'uso del deposito resta incontestato, tanto da risultare ininfluente ogni questione circa la classificazione catastale, pure sollevata dai ricorrenti, unitamente a quelle riferite all'esatta consistenza dell’immobile.

Le suddette questioni in ogni caso non fanno residuare dubbi circa la necessità del titolo richiesto per interventi che comportino l'aggravio di carico urbanistico: senza prmesso di costruire, quind, scatta automaticamente la sanzione demolitoria ex art. 31 del dpr 380/2001.

Cambi d'uso rilevanti con la SCIA: cos'è cambiato col Salva Casa?

C'è sicuramente da evidenziare che l'entrata in vigore del Decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito nella legge 105/2024), ha modificato non di poco la disciplina dei mutamenti di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti, di cui all’art. 23-ter del DPR 380/2001.

Oggi, infatti, i cambi d’uso sono sempre ammessi, anche tra diverse categorie funzionali (ad esempio, da produttivo a residenziale, proprio come nel caso di specie) e anche quando comportano opere edilizie, purché siano rispettate alcune condizioni. In particolare, è possibile utilizzare la SCIA in luogo del permesso di costruire se gli interventi edilizi previsti sono realizzabili con semplice CILA.

Quindi: prima del Salva Casa, qualsiasi mutamento d'uso con opere tra categorie funzionali differenti richiedeva il permesso di costruire, indipendentemente dalla portata dell’intervento. Oggi c'è un'evidente semplificazione.

La norma, oggi, prevede che:

• cambio d’uso all’interno della stessa categoria funzionale (es. da ufficio a negozio): sempre consentito, anche con lavori, se si rispettano le normative di settore e gli eventuali vincoli del piano urbanistico comunale;
• cambio tra categorie diverse (es. da magazzino a residenziale): permesso per unità immobiliari situate nelle zone A, B e C del DM 1444/1968, anche con opere;
• i Comuni possono comunque imporre condizioni specifiche, ad esempio per mantenere l’equilibrio funzionale dell’edificio, in base alla destinazione prevalente delle altre unità.

Quando basta la SCIA?

Oggi è quindi 'tecnicamente' possibile effettuare un cambio d'uso con opere (es. da cantina o garage a locale abitativo) presentando una semplice SCIA, purché non siano necessari interventi che richiedono il permesso di costruire.

In pratica:

• se i lavori sono assentibili con CILA, quindi non impattano su struttura o volumetria, basta la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività);
• negli altri casi, si applica il titolo edilizio previsto per le opere da eseguire: se si va oltre la CILA, si torna al permesso di costruire.

Nel nostro caso, c'è un aumento della volumetria (consistenza) della superficie abitabile con annessione di una parte del locale deposito (magazzino) all'abitazione: questo tipo di intervento va oltre CILA e SCIA, 'costringendo' l'autore dei lavori a richiedere il permesso di costruire, in mancanza del quale è quindi inevitabile incappare in un abuso edilizio con il rischio di vedersi intimata un'ordinanza di demolizione.

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