Cambio di destinazione d'uso da cantina ad abitazione: le regole

I cambi di destinazione d'uso, con l'avvento del Decreto Salva Casa, hanno subito una semplificazione notevole visto che a determinate condizioni anche i mutamenti rilevanti ex art.23-ter del Testo Unico Edilizia - cioè tra categorie non omogenee in tutti i casi e tra categorie omogenee con opere - possono essere aseentiti con una semplice SCIA, sempre che, però, gli interventi siano effettivamente realizzabili con una CILA o al massimo con una SCIA e che i regolamenti locali non prevedano regole più stringenti.

In teoria, quindi, anche il passaggio tra cantina e residenziale potrebbe essere assentito con SCIA? La risposta è: dipende.

Non è sicuramente semplice, in quanto spesso questo tipo di mutamento comporta aumenti di volumetria residenziale che, di fatto, portano la tipologia di intervento edilizio a richiedere il permesso di costruire anche in vigenza del DL 69/2024.

Il caso: cambio d'uso da cantina a residenziale

Ed è proprio il caso della sentenza che esaminiamo oggi, la n.8969/2025 del Tar Lazio, che riguarda un'ordinanza di demolizione emessa da Roma Capitale per interventi di ristrutturazione edilizia abusivi realizzati in un immobile.

I proprietari avevano presentato una SCIA alternativa al permesso di costruire per quello che dichiaravano essere un semplice "mutamento di destinazione d'uso urbanisticamente non rilevante" da garage a cantina. Ma il sopralluogo ha rivelato una situazione ben diversa.

Durante l'ispezione, gli agenti della Polizia Locale e il personale tecnico del comune hanno scoperto che i locali del piano interrato, originariamente destinati a cantina e garage, erano stati trasformati in abitazione civile.

Il locale che doveva rimanere cantina risultava "provvisto degli allacci per la cucina e arredato come soggiorno", configurando chiaramente un cambio di destinazione d'uso da non residenziale a residenziale.

Il Tribunale evidenzia come questo mutamento abbia comportato un "cospicuo incremento della superficie abitabile (pari a più del doppio di quella assentita)", passando da una superficie residenziale autorizzata di circa 56 mq a oltre 130 mq, con un significativo aumento del carico urbanistico.

Perchè la SCIA non è sufficiente

Il TAR chiarisce che il cambio di destinazione d'uso da cantina/garage a civile abitazione costituisce un "mutamento d'uso urbanisticamente rilevante" che richiede necessariamente il permesso di costruire. Le ragioni sono molteplici:

• cambio di categoria funzionale: secondo l'art. 23-ter del DPR 380/2001, il passaggio da destinazione non residenziale a residenziale comporta l'assegnazione dell'immobile a una diversa categoria funzionale, rendendo il mutamento urbanisticamente rilevante;
  aumento del carico urbanistico: la trasformazione da cantina ad abitazione genera un significativo incremento della domanda di infrastrutture e servizi pubblici (diverso consumo di acqua, maggior carico nella fognatura, uso di parcheggi, etc.);
  variazione essenziale: ai sensi dell'art. 32 del DPR 380/2001, il mutamento della destinazione d'uso costituisce variazione essenziale quando comporta variazione degli standard previsti dal DM 1444/1968, come nel caso in esame.

La sentenza richiama consolidata giurisprudenza secondo cui "il cambio di destinazione d'uso che comporti un aumento delle superficie, anche in conseguenza della trasformazione della superficie non residenziale in superficie residenziale, è qualificabile sempre e comunque quale intervento di ristrutturazione edilizia" soggetto a permesso di costruire.

Le conseguenze: ordinanza di demolizione legittima

Il TAR sottolinea che gli interessati avevano dichiarato falsamente nella SCIA che si trattava di un intervento "urbanisticamente non rilevante", quando invece avevano realizzato una vera e propria trasformazione abitativa.

Inoltre, nonostante Roma Capitale avesse dichiarato inefficace la SCIA con provvedimento del 5/8/2022, i lavori erano proseguiti illegittimamente.

Il Tribunale conclude che l'ordinanza di demolizione è legittima, essendo basata su un abuso edilizio sostanziale che ha alterato significativamente la destinazione e il carico urbanistico dell'immobile.

Cambio destinazione d'uso: le nuove regole del Salva Casa

Com abbiamo già accennato all'inizio dell'articolo, il Decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito nella legge 105/2024), ha modificato non di poco la disciplina dei mutamenti di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti, di cui all’art. 23-ter del DPR 380/2001.

Oggi, quindi, i cambi d’uso sono sempre ammessi, anche tra diverse categorie funzionali (ad es., da produttivo a residenziale) e anche quando comportano opere edilizie, purché siano rispettate alcune condizioni. In particolare, è possibile utilizzare la SCIA in luogo del permesso di costruire se gli interventi edilizi previsti sono realizzabili con semplice CILA.

Quindi: prima del DL 69/2024, qualsiasi mutamento d'uso con opere tra categorie funzionali differenti richiedeva il permesso di costruire, indipendentemente dalla portata dell'intervento. Oggi non più.

Oggi è infatti 'tecnicamente' possibile effettuare un cambio d'uso con opere (es. da cantina a residenziale) presentando una semplice SCIA, purché non siano necessari interventi che richiedono il permesso di costruire.

Ciò significa che:

• se i lavori sono assentibili con CILA, quindi non impattano su struttura o volumetria, basta la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività);
• negli altri casi, si applica il titolo edilizio previsto per le opere da eseguire: se si va oltre la CILA, si torna al permesso di costruire.

Anche in vigenza di Salva Casa, in questo caso serviva il permesso

Nel caso specifico, il Salva Casa non avrebbe probabilmente modificato l'esito, poiché il cambio di destinazione d'uso da non residenziale a residenziale con raddoppio della superficie abitabile rimane un intervento di rilevanza urbanistica che richiede comunque il permesso di costruire.