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Per le opere abusive eseguite in assenza di titolo edilizio in aree paesaggisticamente vincolate vige un principio di indifferenza del titolo necessario all'esecuzione di interventi in dette porzioni di territorio, configurandosi legittimo l'esercizio del potere repressivo demolitorio in ogni caso, a prescindere.
La nuova legge regionale 4/2025 introduce modifiche significative alla disciplina vigente in materia edilizia e di controllo delle costruzioni in zona sismica, recependo le novità introdotte dal DL Salva Casa anche per quanto riguarda la sanatoria sismica, oggi possibile per parziali difformità da permesso e SCIA, assenza di SCIA e variazioni essenziali.
Le problematiche di degrado strutturale e architettonico nei condomini, come i danni dovute alle infiltrazioni d’acqua e altri deterioramenti, rappresentano una preoccupazione crescente per proprietari, amministratori e professionisti del settore edilizio. La recente ordinanza della Corte di Cassazione, n. 5660/2025, chiarisce le responsabilità in caso di infiltrazioni provenienti da lastrici solari di proprietà esclusiva, affermando che il proprietario esclusivo è responsabile per danni derivanti da cattiva manutenzione, salvo prova di cause imprevedibili o colpe di altri soggetti.
In materia di condono edilizio, per edifici ultimati si intendono quelli completi almeno al "rustico", espressione con la quale si intende un'opera mancante solo delle finiture (infissi, pavimentazione, tramezzature interne), ma necessariamente comprensiva delle tamponature esterne, che realizzano in concreto i volumi, rendendoli individuabili ed esattamente calcolabili.
Una licenza edilizia storica, se non annullata o smentita da prove certe, può costituire valido riferimento per definire lo stato legittimo. Non è infatti sufficiente che il Comune presuma una difformità costruttiva, in quanto deve fornire riscontri documentali concreti per contestare la validità del titolo.
Il possessore o utilizzatore dell'opera abusiva è legittimo destinatario dell'ordine di demolizione, prima, e della sanzione per omessa rimozione dell'abuso, poi. La fiscalizzazione dell'abuso edilizio è possibile solo per parziali difformità, non essendoci alcuno spazio per l'applicazione in caso di carenza del titolo edilizio.
Il cambio di destinazione d'uso da magazzino a residenziale, con suddivisione del locale in quattro ambiente distinti, realizzato su una unità immobiliare posta al piano seminterrato, in assenza di una specifica disciplina regionale e comunale, anche in vigenza del Decreto Salva Casa è soggetto al permesso di costruire.
Il DLGS n.36/2023 introduce nuove regole riguardanti l’avvicendamento dei professionisti nell’ambito degli appalti pubblici di servizi di ingegneria e architettura. Gli artt. 97 e 104 disciplinano rispettivamente le condizioni di sostituzione dei soggetti incaricati durante le procedure di gara e l’utilizzo dell’avvalimento quale strumento di qualificazione idoneo. La sentenza del Consiglio di Stato n.1226/2025 approfondisce queste problematiche, sottolineando che determinate sostituzioni debbano essere effettuate prima il termine dell’aggiudicazione definitiva, per garantire la regolarità delle procedure.
Le pergotende, strutture mobili o fisse che proteggono gli spazi esterni da agenti atmosferici senza trasformare l’ambiente in uno spazio chiuso, sono classificate come interventi di edilizia libera, purché rispettino determinati requisiti tecnici ed estetici. La sentenza del Consiglio di Stato n.607/2025 chiarisce che tali strutture, dotate di coperture retrattili e vetrate scorrevoli, non comportano modifiche sostanziali del volume o della destinazione d’uso dell’immobile, e non sono soggette a permessi edilizi se inserite nell’ottica di migliorare la fruibilità degli spazi esterni senza alterarne la natura provvisoria.
L'installazione di infissi in alluminio al posto del legno ha rilevanza anche urbanistico-edilizia ed è abusiva e da sanzionare con la demolizione, se realizzata in difformità al titolo edilizio all'interno di un insieme di opere illecite, perché la valutazione dell'abuso va operata secondo una visione complessiva e non atomistica degli interventi.
Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione che prevedono la demolizione e successiva ricostruzione di edifici esistenti, anche con modifiche a sagoma, prospetti, posizione e caratteristiche volumetriche e tipologiche, non è necessario che il nuovo edificio sia una copia esatta del precedente, ma bisogna mantenere una continuità costruttiva con l'immobile originario, ovverosia conservare le caratteristiche fondamentali dell'edificio preesistente quanto a sagoma, superfici e volumi.
Nel settore edilizio il ruolo e gli obblighi di progettisti, imprese e altri soggetti tecnici è disciplinato dalla norma che punisce severamente ogni inadempienza. In particolare gli artt. 1667 e 1669 del Codice Civile, chiariscono i limiti temporali e le condizioni di garanzia in relazione a difetti e vizi delle opere edilizie. La trattazione si arricchisce con l’esame dell’ordinanza della Corte di Cassazione n. 7176/2025, che approfondisce le modalità di attribuzione di responsabilità in casi di vizi costruttivi e difetti progettuali, distinguendo tra responsabilità contrattuale e professionale.
Le prove della risalenza di una determinata opera edilizia a prima del 1967 e realizzata senza permesso deve essere fornita da colui che ha commesso l'abuso, ma in ogni caso non è possibile regolarizzare interventi privi di licenza edilizia, anche antecedenti la Legge Ponte, se erano inseriti nel PRG comunale, risalente al 1931, e che imponeva il rispetto delle norme urbanistiche anche fuori dai centri urbani.
Il cambio di destinazione d'uso di una veranda in residenziale, eseguita mediante chiusura di un porticato, per 40 mq e 120 mc, con conseguente ampliamento della superficie residenziale fruibile, è un abuso maggiore non che non può ottenere il terzo condono edilizio in zona vincolata.
Qualsiasi intervento che modifichi la facciata o l'aspetto esterno di un edificio richiede il consenso dell'assemblea condominiale, anche se riguarda singole proprietà, al fine di preservare il decoro architettonico e garantire la coesione estetica e strutturale dell'edificio. La sentenza del TAR Sicilia n.622/2025 illustra un caso pratico in cui un intervento edilizio, come la realizzazione di un sottotetto superiore ai limiti di altezza consentiti e modifiche alla sagoma dell'edificio, sia stato ritenuto illegittimo per l'assenza di palesato consenso condominiale, oltre che per le violazioni delle normative urbanistiche.
La mancanza del titolo edilizio depone per l'illegittimità del certificato di agibilità in quanto, attesa la specifica finalità di tale certificazione per come descritta dall'art. 24, comma 1, del dpr 380/2001, non è possibile legittimamente rilasciare un certificato di agibilità se non sussiste la conformità ai parametri normativi di carattere urbanistico e/o edilizio.
In materia di abusi edilizi la mancata individuazione del responsabile materiale non esclude che l'ordine di demolizione possa essere comunque rivolto al proprietario, o al possessore, ovvero detentore dell'immobile abusivo stesso, giacché questi, anche se estraneo all'abuso, rimane comunque il destinatario finale degli effetti del provvedimento.
Il terzo condono edilizio ha fissato limiti più stringenti per fruire dalla sanatoria in aree sottoposte a vincolo, essendo necessario che si tratti di opere realizzate prima della relativa imposizione, conformi alle prescrizioni urbanistiche e rientranti nelle tipologie minori, cioè restauro, risanamento conservativo o manutenzione straordinaria.
Per la Cassazione, esiste un'una nozione unica di costruzione, consistente in qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo, indipendentemente dalla tecnica costruttiva adoperata
Il Regolamento Edilizio Comunale (REC) rappresenta un fondamentale strumento normativo per la regolamentazione delle attività edilizie a livello locale, mirato alla tutela del territorio e alla salvaguardia del decoro urbano. La sentenza del TAR per la Sicilia, evidenzia la distinzione tra REC e strumenti urbanistici attuativi, chiarendo che il REC, sebbene parte integrante del piano urbanistico, non può sostituirsi ad esso per autorizzare interventi edilizi come la costruzione di piscine private ad uso pubblico, la cui ammissibilità è subordinata a esigenze di pubblica utilità.
La sentenza del Consiglio di Stato n. 2928/2025 fa chiarezza su locazioni brevi e destinazione d’uso urbanistica, stabilendo che l’affitto turistico non imprenditoriale non richiede SCIA ma solo una comunicazione di inizio attività. Un’importante semplificazione per chi gestisce immobili destinati a locazioni brevi, soprattutto nelle città soggette a fenomeni di overtourism.
Se il titolo abilitante manca perché le opere risalgono a prima del 1942 o 1967 oppure non è reperibile, lo stato legittimo può essere dimostrato in via indiziaria, attraverso le informazioni catastali di primo impianto ed altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza.
Il Documento di Valutazione dei Rischi (DVR) è un elemento fondamentale per la sicurezza sul lavoro nel settore edilizio. Attraverso l’esame di una recente sentenza della Corte di Cassazione, si evidenziano le conseguenze penali e amministrative derivanti dalla valutazione inadeguata dei rischi e dall’assenza di misure di prevenzione efficaci. La sentenza sottolinea come la carenza di un DVR dettagliato e conforme alle normative possa comportare responsabilità gravi per i datori di lavoro, rafforzando il principio che la sicurezza sul lavoro rappresenta un dovere imprescindibile.
La sentenza del TAR Liguria n. 144/2025 chiarisce che le grotte artificiali nei giardini, se prive dei requisiti di abitabilità, possono essere considerate pertinenze edilizie e regolarizzate con CILA in sanatoria, anche in presenza di impianti e arredi. Questo vale se l’uso resta temporaneo e non abitativo, senza incremento del carico urbanistico.