Norme e Sentenze

In materia di condono edilizio, il silenzio-assenso non si perfeziona per il solo fatto dell'inutile decorso del termine perentorio a far data dalla presentazione della domanda di sanatoria, essendo necessario che sussistano tutti i presupposti sostanziali, soggettivi e oggettivi nonché temporali, ai quali è subordinato il rilascio del condono.

Il Tribunale di Prato ha ordinato lo sgombero urgente di un cantiere condominiale, bloccato da mesi. L’appaltatore tratteneva ponteggi e gru invocando il credito del subappaltatore, ma il giudice ha escluso il diritto di ritenzione e tutelato il diritto dei residenti alla sicurezza e al pieno godimento dell’immobile.

Il sopralluogo rappresenta un passaggio fondamentale nelle procedure di gara pubblica, poiché consente agli operatori economici di acquisire una conoscenza diretta e concreta dello stato dei luoghi interessati dall’appalto. La recente sentenza n. 7218/2025 del TAR del Lazio ha ribadito che il sopralluogo, se previsto obbligatoriamente dal bando, non è una mera formalità, ma una condizione sostanziale a pena di esclusione dalla gara.

La realizzazione di mansarde e il frazionamento in più appartamenti necessitano del permesso di costruire e non si possono eseguire con una semplice DIA/SCIA, in quanto rientrano tra gli interventi di trasformazione urbanistica del territorio.

In materia urbanistica incombe sul privato l'onere della prova dell'ultimazione di un'opera entro una certa data, al fine di dimostrare, ad esempio, che essa rientra fra quelle per le quali si può ottenere una sanatoria speciale ovvero fra quelle per cui, ratione temporis, non era richiesto un atto di assenso.

La misura acquisitiva costituisce la necessaria conseguenza dell'inottemperanza all'ordine di demolizione dell'abuso edilizio entro il termine di 90 giorni ad opera del suo destinatario.

La sanzione pecuniaria alternativa costituisce misura sanzionatoria di carattere eccezionale, applicabile specificamente per quelle opere la cui demolizione potrebbe compromettere la stabilità dell’intera struttura. Per le restanti opere l'amministrazione è tenuta ad applicare la sanzione demolitoria in modo da dare piena tutela all'interesse pubblico volto alla rimozione degli interventi abusivi.

Un cambio di destinazione d'uso da magazzino ad abitazione per una superficie pari a 31 mq in zona vincolata non può ottenere la sanatoria straordinaria del terzo condono edilizio, in quanto dentro il perimetro rientrano solo gli abusi minori, cioè opere di manutenzione straordinaria, risanamento conservativo e restauro.

La distanza minima di 10 metri tra edifici con pareti finestrate va rispettata anche nelle zone A, salvo eccezioni tassative (risanamento, ristrutturazione, piani particolareggiati, ecc.). I Comuni e i privati non possono prevedere deroghe ulteriori e il rispetto di tale limite è imposto per garantire esigenze igienico-sanitarie e di sicurezza collettiva.

L'aderenza delle caratteristiche tecniche delle macchine agli obiettivi e ai requisiti dei bandi pubblici rappresenta un elemento essenziale per garantire l'accesso ai contributi e la conformità normativa. In questo contesto, la corrispondenza tra le specifiche tecniche delle attrezzature e le finalità espresse nei bandi è fondamentale per evitare esclusioni o revoche dei finanziamenti. La sentenza del TAR Abruzzo ha affermato la legittimità del diniego di finanziamento a causa di un’inadeguata qualificazione delle macchine, evidenziando come la corretta interpretazione delle funzioni principali delle attrezzature sia determinante per l’ammissibilità.

I vani accessori (cantine, soffitte, locali tecnici e zone wellness) sono spazi complementari all'edificio principale. Tuttavia, la loro trasformazione in aree residenziali o ricettive aumenta il carico urbanistico dell’immobile. Per questo motivo, come chiarito dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 10411/2025, la qualificazione di ambienti come le aree wellness in un hotel di lusso (considerati strutture autonome e sostanziali) non può essere assimilata ai vani accessori poiché necessitano di un permesso di costruire per essere autorizzate.

Se le infiltrazioni sono state causate sia dalla negligenza manutentiva del tetto condominiale sia dall'abuso edilizio privato (la tettoia mal costruita), la responsabilità grava sia sul condominio sia sulla proprietaria dell'opera con grondaia malfunzionante. Vediamo in quali percentuali.

Il privato deve sempre fornire la prova dello stato legittimo dell'immobile e delle eventuali tolleranze. La fiscalizzazione è ammessa solo se viene rigorosamente provata la concreta impossibilità della demolizione. In caso contrario, l'unica via è la demolizione, con responsabilità solidale anche del proprietario non autore materiale dell'abuso.

L'appaltatore è responsabile dei danni causati a terzi in conseguenza della esecuzione di opere, salvo che dimostri di aver manifestato il proprio dissenso e di essere stato indotto ad eseguirle, quale nudus minister, per le insistenze del committente e a rischio di quest'ultimo. E’ quanto precisa l’ordinanza della Cassazione n. 10231 pubblicata il 18 aprile 2025.

Secondo la Cassazione penale, pur a fronte di un "reato sismico", nell'ordinamento giuridico non si rintraccia alcun automatismo tra condanna ed ordine di abbattimento dell’immobile. E' quindi possibile accertare ex post la conformità delle opere, prevedendo interventi successivi finalizzati a ricondurre l'immobile ad una conformità antisismica postuma. L'autore esamina la questione sottolineando l'urgenza di un allineamento tra giurisprudenza e novità del DL Salva Casa, che ha modificato ulteriormente le regole della sanatoria sismica.

Le opere stagionali sono definite come interventi privi di opere murarie, destinati a essere rimossi entro un periodo stabilito. La normativa, in particolare l’art. 6 del DPR 380/2001, permette di eseguire tali interventi senza permesso di costruire, purché siano comunicati preventivamente al Comune e rispettino i requisiti di reversibilità e temporaneità. La sentenza del TAR Campania, illustra come il carattere stagionale, se correttamente riconosciuto, consenta di qualificare un chiosco come opera di edilizia libera, fino ad annullare anche ordinanze di demolizione poste in essere. Ribadisce che la stagionalità è un requisito autonomo e sufficiente per escludere la necessità di permesso edilizio o altro titolo autorizzativo.

La SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività) in determinate situazioni può risultare illegittima se non rispettosa dei requisiti urbanistici, ambientali o paesaggistici, o in presenza di opere in contrasto con gli strumenti urbanistici, con conseguenti possibilità di annullamento da parte dell’amministrazione in autotutela. La sentenza del TAR della Campania, relativa a un complesso edilizio in zona agricola, sottolinea che la SCIA non può sostituire il permesso di costruire per mutamenti di destinazione d’uso rilevanti, confermando che interventi di questo tipo devono sempre rispettare le norme urbanistiche e i titoli abilitativi previsti.

La modifica interna del sottotetto non configura cambio di destinazione d'uso se non rende il locale autonomamente utilizzabile come nuova unità funzionale e non comporta passaggio a una diversa categoria urbanistica. L'assenza di opere e utilizzi tipici dello spazio abitabile impedisce l'applicazione delle sanzioni edilizie.

Stato legittimo e agibilità sono aspetti autonomi: la legittimità edilizia non è inficiata dalla mancanza di agibilità. L'attività non può essere esercitata senza agibilità, ma l'immobile resta legittimo se urbanisticamente regolarizzato.

La qualificabilità dell'intervento in termini di pergotenda, ovvero un’opera precaria sia dal punto di vista costruttivo sia da un punto di vista strettamente funzionale esclude la necessità di titolo edilizio e quindi non necessita titolo abilitativo.

Il vincolo idrogeologico è uno strumento essenziale di tutela del territorio e di garanzia della sicurezza pubblica. La sentenza del Consiglio di Stato n. 4184/2025, sottolinea come la presenza di vincoli preesistenti o successivi influisca sulla legittimità di permessi di costruire in sanatoria. Infatti, i vincoli idrogeologici sono fondamentali nella pianificazione urbanistica e nelle procedure di condono edilizio, al fine di tutelare il territorio e la pubblica incolumità.

Il permesso di costruire in sanatoria è uno strumento importante per mettere in regola lavori edilizi già eseguiti, se sono compatibili con il piano urbanistico e le leggi in vigore, anche se ci sono state irregolarità. La sentenza del Consiglio di Stato n. 1474/2025 chiarisce che il termine per fare ricorso parte dal momento in cui si viene davvero a conoscenza dell’atto, non solo dal fatto che l’opera è visibile.

L’abuso edilizio su immobili vincolati è regolato da un doppio binario normativo, tra edilizia ordinaria (T.U. Edilizia) e tutela culturale/paesaggistica (D.Lgs. 42/2004). Tuttavia, senza autorizzazione preventiva della Soprintendenza ogni intervento è illecito. Cosa dire sul Salva Casa? Riapre il dibattito.

Se l'immobile è sottoposto a vincolo, la realizzazione di una VePA (vetrata panoramica amovibile) richiede sempre almeno la presentazione di una SCIA o altra comunicazione edilizia preventiva, accompagnata dal nulla osta dell'autorità preposta alla tutela del vincolo.