Norme e Sentenze

Ogni procedimento di condono non può che valutarsi rispetto alla disciplina cui afferisce la domanda, senza che sia evocabile alcuna automatica estensione, non prevista, di altre distinte e diverse successive discipline, ancorché riferibili in astratto al medesimo istituto del condono. Ogni sanatoria straordinaria, infatti, è autonoma rispetto alle altre.

Se il chiosco rispetta i requisiti di stagionalità, amovibilità e non altera stabilmente il territorio, può essere realizzato in edilizia libera tramite CILA, purché sia effettivamente rimosso a fine stagione.

Non si può provare lo stato legittimo dell'intero immobile tramite interventi parziali, anche alla luce delle novità del Salva Casa, e per ogni porzione o ampliamento serve uno specifico titolo abilitativo. In mancanza, il Comune deve disporre la demolizione delle opere abusive.

La nozione di volume tecnico riguarda solo i volumi, realizzabili nei limiti imposti dalle norme urbanistiche, necessari a contenere quelle parti degli impianti tecnici che non possono, per esigenze di funzionalità degli impianti stessi, trovare luogo entro il corpo dell'edificio.

Il frazionamento di unità immobiliari con cambio di destinazione d'uso - specie se accompagnato da opere edilizie rilevanti - è soggetto a permesso di costruire. In assenza, il Comune deve ordinare la demolizione delle opere. Serve quindi il titolo abilitativo pieno anche in vigenza di Salva Casa, che prevede l'utilizzo della SCIA solo se le opere si possono assentire con CILA o SCIA.

Tra le responsabilità del committente, ai sensi dell’art. 90 del Decreto Legislativo 81/2008, vi è la valutazione dei rischi, la scelta di misure di prevenzione e l’individuazione di figure di competenza come il coordinatore per la sicurezza. La sentenza della Corte di Cassazione n.11603/2025 ha ribadito come la mancata adozione di misure di sicurezza e la negligenza del committente, con decisioni prese all'insaputa del Direttore dei Lavori (DL), possano comportare responsabilità penali ed eventualmente sollevare il DL dalle proprie responsabilità. Infatti, la sicurezza nei cantieri rappresenta un obbligo imprescindibile che richiede attenzione, competenza e una responsabilità costante da parte del committente, affinché si garantisca la tutela della salute dei lavoratori.

Nell'adozione di un ordine di demolizione, l'amministrazione, sebbene non sia obbligata a motivare in ordine alla sussistenza di specifiche ragioni di interesse pubblico alla base della decisione ripristinatoria o alla proporzionalità della sanzione in concreto irrogata, è comunque tenuta a giustificare la sussistenza dei presupposti del provvedere, descrivendo l'entità e la consistenza delle opere edili nonché constatando la loro abusività

Le convenzioni urbanistiche sono accordi di collaborazione tra enti pubblici e soggetti privati nell’ambito della pianificazione territoriale. La sentenza TAR Lombardia n. 3228/2024 evidenzia la responsabilità solidale dei soggetti coinvolti nella realizzazione delle opere di urbanizzazione, anche in caso di trasferimenti di proprietà. Si evidenzia come tali convenzioni, pur avendo una veste contrattuale, abbiano un valore pubblico e siano finalizzate alla tutela del bene collettivo, impedendo ai privati di aggirare tali gli obblighi attraverso la cessione dei terreni.

La traslazione della sagoma di un edificio in area vincolata comporta la qualificazione automatica come "variazione essenziale" e ha come conseguenza la demolizione ma il Decreto Salva Casa ha cambiato le carte in tavola, non equiparando più automaticamente le difformità totali agli abusi essenziali in presenza di vincolo, anche se le regole non si applicano retroattivamente.

Prima del 1° settembre 1967, entrata in vigore della Legge Ponte, l'obbligo di licenza edilizia era in generale limitato a zone urbanizzate e centri abitati, ma se esisteva un regolamento comunale ad hoc che prevedeva la necessità del permesso di costruire per tutti gli interventi, in sua assenza l'opera risulta ovviamente abusiva.

La nuova UNI 11493-1:2025 aggiorna i criteri per progettazione, posa e manutenzione delle piastrellature ceramiche. Tra le novità: definizione di “posa a strato compatto”, revisione delle tecniche applicative, nuove indicazioni sulla manutenzione e sul massetto di supporto secondo la UNI 11944.

È valida e vincolante la clausola contenuta in un regolamento condominiale di natura contrattuale che preveda, a favore del costruttore, un esonero parziale degli oneri condominiali qualora sia stata espressamente richiamata negli atti di compravendita. Non sono necessarie le specifiche approvazioni per iscritto di cui all’art. 1341 c.c., né può essere invocata la disciplina sulle clausole vessatorie in assenza di un rapporto di consumo. E’ quanto precisato dalla Cassazione con ordinanza n. 10362 pubblicata il 19 aprile 2025.

In caso di demolizione di abusi edilizi, la porzione legittima dell'immobile deve essere salvaguardata, salvo che sia tecnicamente impossibile separarla dalla parte abusiva. Sono le amministrazioni vigilanti ad indicare l'esatto oggetto della demolizione in quanto identificabile con la parte difforme.

L'edificio che dopo la demolizione e ricostruzione non è identico per volume, sagoma e prospetti a quello preesistente, comprendendo anche una modifica dei prospetti, si qualifica come ristrutturazione edilizia pesante assentibile con permesso di costruire e non con semplice SCIA.

Le disposizioni dell’art. 95 del DLGS 36/2023 e il loro impatto sulla tutela della sicurezza nei cantieri edili, comportano l’esclusione dalle procedure di gara pubblica in presenza di gravi infrazioni in materia di salute e sicurezza sul lavoro. Tale normativa rafforza il principio secondo cui il mancato rispetto delle norme di sicurezza può comportare conseguenze severe avverso all’operatore economico, come sancito anche dalla sentenza del TAR della Toscana n.157/2025.

L'applicabilità del terzo condono edilizio in riferimento alle opere realizzate in zona vincolata è limitata alle sole opere di restauro e risanamento conservativo o di manutenzione straordinaria: interventi di ristrutturazione con aumento di volumetria sono perciò fuori dalla sanatoria straordinaria del DL 269/2003.

In assenza di un titolo che dimostri diversamente, il lastrico solare è di proprietà comune a tutti i condomini. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 8527/2025, ha evidenziato come le vicende ereditarie, le vendite e le modifiche nelle proprietà immobiliari possano alterare questa presunzione, creando eccezioni che devono essere dimostrate con documentazione adeguata. La corretta interpretazione delle norme e dei documenti è fondamentale per evitare controversie e garantire una gestione efficace del lastrico solare, bene di rilevante importanza nell’ambito condominiale.

In questo articolo proponiamo la seconda parte della Guida alla nuova SCIA, dopo l’approvazione della modulistica unificata. Analizziamo come procedere operativamente le asseverazioni del tecnico, le tipologie di intervento realizzabili, i cambi di destinazione d’uso, le sanatorie e le sanzioni.

La tettoia di copertura di una cucina sul terrazzo, che comporta una trasformazione significativa della sagoma dell'edificio, in particolare una modifica stabile e permanente della struttura, richiede il permesso di costruire e, se effettuata in zona vincolata, anche l'autorizzazione paesaggistica.

Due cambi di destinazione d'uso da non residenziale a residenziale, con modifiche interne, di un piano seminterrato e di una veranda del piano terra rialzato, con aumento di volumetria, devono essere realizzate con permesso di costruire. Il DL Salva Casa, fatte salve le limitazioni imposte dai regolamenti locali, consente di assentire con semplice SCIA solamente i mutamenti d'uso che avvengono con opere realizzabili con CILA o SCIA, altrimenti serve comunque il permesso.

La procedura di "fiscalizzazione" dell'abuso edilizio, che consente di trasformare la demolizione in sanzione pecuniaria, non è mai applicabile alle opere realizzate in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, perché queste non possono essere mai ritenute "in parziale difformità".

In materia di condono edilizio, le leggi regionali non possono prevalere o introdurre deroghe ai principi stabiliti dalla normativa nazionale, in particolar modo per quanto riguarda gli interventi edilizi in zone vincolate.

La Corte d’Appello dell’Aquila chiarisce che l’installazione di una pompa di calore in ambito condominiale, se parte di una variante al progetto edilizio post-sisma, non è innovazione ai sensi dell’art. 1120 c.c. e non richiede il quorum rafforzato previsto dall’art. 1136, comma 5.

L’articolo 22 della legge 241/1990 disciplina il diritto di accesso ai documenti amministrativi, delineandone i fondamenti, le definizioni chiave, i limiti oggettivi e soggettivi. La sentenza del TAR Lombardia n. 57/2025 sottolinea come il diritto di accesso sia fondamentale per garantire la sicurezza, la corretta gestione delle spese condominiali e la tutela dei beni comuni, affermando la prevalenza di tale diritto rispetto alla riservatezza dei controinteressati quando si tratti di salvaguardare l’integrità e la sicurezza dell’edificio.