Come cambia la CILA e come attestare le tolleranze edilizie con la modulistica aggiornata

Negli ultimi tempi il panorama normativo in materia edilizia ha visto diversi interventi di semplificazione, volti a ridurre gli oneri burocratici per cittadini, tecnici e imprese.

Tra i titoli abilitativi, la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) si è affermata come lo strumento più snello e diffuso per la realizzazione di una vasta gamma di interventi edilizi di minore entità.

Il Salva Casa (Dl 69/2024) ha introdotto una serie di novità sulle procedure edilizie, che di fatto prendono forma solo con la pubblicazione della modulistica aggiornata.

Infatti, uno degli elementi chiave della semplificazione è proprio l’aggiornamento della modulistica edilizia unificata, approvata in sede di Conferenza Unificata del 27 marzo 2025.

In questo articolo analizziamo le novità per la CILA, alla luce dei nuovi moduli aggiornati al Salva Casa, distinguendo le varie casistiche operative e fornendo indicazioni pratiche su compilazione, documentazione da allegare, sanzioni e responsabilità del tecnico asseverante.

 

Cos’è la CILA e quando si usa

La Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA), disciplinata dall'articolo 6-bis del Dpr 380/2001, rappresenta lo strumento procedurale per realizzare interventi edilizi di portata minore, ad es. manutenzione straordinaria.

In realtà, la CILA assume carattere residuale rispetto alla SCIA (art. 22) e al Permesso di Costruire (art. 10 e ss.), operante nelle ipotesi non riconducibili agli interventi previsti dagli artt. di riferimento di questi ultimi.

In pratica, se un intervento non è qualificabile come intervento in edilizia libera e non rientra nelle fattispecie previste dagli articoli: 10, 22, 23 co.1, allora va assentito mediante CILA.

Con la CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata), il soggetto interessato invia al Comune il progetto e la comunicazione di inizio lavori firmata da un tecnico abilitato.

Il tecnico, assumendosene la responsabilità, dichiara che:

• i lavori rispettano gli strumenti urbanistici approvati e i regolamenti edilizi in vigore;
• sono compatibili con le norme antisismiche e sul risparmio energetico, e non coinvolgono le parti strutturali dell’edificio.

  

  

CILA e sanzioni

La CILA tardiva è una regolarizzazione postuma: serve quando i lavori sono già iniziati senza aver prima presentato la CILA, oppure quando sono già conclusi e ci si accorge che sarebbe stato necessario presentarla.

In pratica, si usa per mettere in regola interventi edilizi che avrebbero richiesto una CILA ma sono stati eseguiti senza comunicarlo prima al Comune.

La norma non considera questo tipo di irregolarità come un abuso grave, applicando una sanzione amministrativa:

• € 1.000: se i lavori sono stati iniziati senza CILA ma sono ancora in corso o già finiti;
  
• € 333,33 (cioè un terzo): se la CILA viene presentata spontaneamente prima che il Comune contesti l’irregolarità.

L’importo della sanzione è versato a favore del Comune al momento della regolarizzazione.

  

CILA e Salva Casa: le tolleranze edilizie

Il Dl 69/2024 ha introdotto la possibilità “regolarizzare” piccoli abusi rientranti nella definizione di tolleranze edilizie.

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All'interno il testo coordinato e riepilogo di tutte le novità

 

In particolare, il Salva casa ha definito un quadro abbastanza articolato sulle tolleranze edilizie, considerate minime difformità esecutive che non costituiscono abuso edilizio, purché rientrino nei limiti fissati dalla legge.

Sono disciplinate dagli articoli 34-bis e 34-ter del Dpr 380/2001.

Le tolleranze edilizie possono essere:

• tolleranze costruttive;
  
• tolleranze esecutive;

a cui si aggiungono anche le tolleranze rispetto alle distanze e ai requisiti igienico sanitari.

Il quadro delle possibili tolleranze è abbastanza complesso e articolato, perché prende in considerazione anche il momento dell’esecuzione (prima o dopo il 24 maggio 2024).

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L’immagine successiva riassume schematicamente tutto il panorama delle tolleranze.

   

  

Tolleranze edilizie (art. 34-bis Dpr 380/2001)

Le tolleranze si riferiscono a scostamenti minimi rispetto al titolo edilizio legittimamente rilasciato.

Per opere ultimate entro il 24 maggio 2024, si applicano a:

• altezza;
• distacchi;
• cubatura;
• superficie coperta;
• altri parametri della singola unità immobiliare.

I limiti ammissibili sono :

• 2% per unità > 500 m²;
• 3% per unità tra 300 e 500 m²;
• 4% per unità tra 100 e 300 m²;
• 5% per unità tra 60 e 100 m²;
• 6% per unità < 60 m².

Inoltre, le irregolarità geometriche e le modifiche interne minori sono ammesse se:

• non violano norme urbanistiche o edilizie;
• non pregiudicano l’agibilità;
• riguardano ad es. diversa collocazione di impianti, finiture minori, ecc.

Infine, per quanto riguarda le irregolarità esecutive (comma 2-bis) esistenti al 24 maggio 2024, si accettano:

• errori materiali di rappresentazione grafica;
• errata ubicazione di aperture interne;
• minori dimensionamenti non strutturali;
• elementi architettonici non strutturali non eseguiti.

  

La nuova modulistica unificata CILA Salva Casa

In linea con l'obiettivo del decreto di facilitare la circolazione giuridica dei beni immobiliari sanando piccole difformità accumulatesi nel tempo, è stata modificata la modulistica unificata CILA (recepita dall'Accordo in Conferenza Unificata del 27 marzo 2025, con obbligo di adeguamento per i Comuni entro il 23 maggio 2025).

La modifica principale consiste nell'introduzione della possibilità, per il tecnico asseverante, di dichiarare formalmente la presenza di tolleranze edilizie preesistenti sull'immobile oggetto dell'intervento CILA.

Questo permette di certificare la regolarità di lievi scostamenti rispetto ai titoli abilitativi precedenti, contestualmente alla comunicazione dell'intervento minore.

 

X.1 – Tolleranza ai sensi dell’art. 34-bis, comma 1 e 1-ter, secondo periodo

Rientrano in questa categoria gli scostamenti fino al 2% rispetto all’altezza, ai distacchi, alla cubatura, alla superficie coperta e ad altri parametri dell’unità immobiliare. Sono ammessi anche scostamenti relativi alle misure minime igienico-sanitarie, purché entro i limiti previsti dal titolo abilitativo. Non è previsto alcun limite temporale di applicazione.

  

X.2 – Tolleranze ai sensi dell’art. 34-bis, commi 1-bis e 1-ter, primo periodo

Questa opzione consente scostamenti superiori al 2%, graduati in base alla superficie utile dell’unità immobiliare, per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024.

Le soglie massime ammesse sono:

• 2% per unità con superficie utile superiore a 500 mq;
• 3% per unità tra 300 e 500 mq;
• 4% per unità tra 100 e 300 mq;
• 5% per unità tra 60 e 100 mq;
• 6% per unità inferiori a 60 mq.

Si tratta di una delle novità principali introdotte dal decreto “Salva Casa”, pensata per regolarizzare difformità di modesta entità, soprattutto su immobili residenziali di piccole dimensioni.

 

X.3 – Tolleranza ai sensi dell’art. 34-bis, comma 2

Comprende irregolarità geometriche e modifiche alle finiture di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne.

Tali difformità devono essere state realizzate durante l’attuazione di un titolo abilitativo, senza violare la normativa urbanistica e edilizia e senza compromettere l’agibilità dell’immobile. È particolarmente utile per correggere piccole discrepanze riscontrate tra progetto e stato realizzato.

  

X.4 – Tolleranza ai sensi dell’art. 34-bis, comma 2-bis

Si applica agli interventi eseguiti entro il 24 maggio 2024 che presentano minore dimensionamento dell’edificio, mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, irregolarità interne, errori progettuali corretti in cantiere o difforme rappresentazione grafica delle opere.

Consente la regolarizzazione di interventi nei quali l’esecuzione si sia discostata dal progetto in modo non sostanziale e non rilevante ai fini normativi.

  

X.5 – Tolleranza ai sensi dell’art. 34-ter, comma 4

Riguarda difformità parziali emerse durante l’esecuzione dei lavori autorizzati, accertate in fase di sopralluogo o ispezione dai tecnici comunali.

Tali difformità risultano tollerabili quando, pur essendo difformi dal titolo, non hanno comportato ordinanze di demolizione o ripristino e sia stata rilasciata un’agibilità valida e non annullata. È uno strumento importante per sanare difformità non contestate nel tempo e consolidate nella legittimità dell’immobile.

  

    

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L'articolo continua con:

• Come attestare le tolleranze
  
• Documentazione da allegare alla CILA