Condono edilizio e permesso di costruire in sanatoria: stop ai frazionamenti artificiosi e alle demolizioni parziali

Frazionamento e condono edilizio

Spesso in edilizia si sente parlare di frazionamento di un immobile, ma in cosa consiste?

Il frazionamento di locali immobiliari è una procedura con la quale viene eseguita la divisione di un’unità immobiliare in più parti, esso generalmente si suddivide in:

• frazionamento catastale che comporta la registrazione della suddivisione presso il Catasto urbano;
• frazionamento urbanistico relativo alle modifiche strutturali e architettoniche per la realizzazione delle divisioni interne (e eventualmente separazioni di impianti o introduzioni di nuovi impianti) che dovranno essere comunicate alle autorità locali.

In generale, il frazionamento di un immobile non può avvenire in modo arbitrario, ma deve rispettare le normative vigenti e procedure appropriate, che variano a seconda del tipo di immobile, della localizzazione e delle prescrizioni urbanistiche comunali.

Diverso è il frazionamento artificioso ossia un uso strumentale e fittizio del frazionamento, messo in atto per aggirare un limite legale.

Ad esempio, nel contesto del condono edilizio viene considerato artificioso quando:

• un unico fabbricato abusivo viene dichiarato pretestuosamente come se fosse composto da più unità indipendenti;
• vengono presentate più domande di sanatoria per singole porzioni dell’edificio;
• i richiedenti risultano formalmente diversi (spesso membri della stessa famiglia), ma il bene di fatto appartiene o è riconducibile a un unico proprietario.

È principio consolidato che ogni edificio vada considerato come un’unica unità (unica istanza di titolo abilitativo, ordinario o in sanatoria) riferita a un solo proprietario (generalmente il committente o il costruttore) e di conseguenza, le domande di condono per le singole parti devono confluire in un’unica sanatoria, per evitare di aggirare i limiti di volume previsti dalla legge.

La sentenza della Corte di Cassazione n. 32606/2025, affronta proprio questa problematica confermando che, ai fini dell’applicazione dell’art. 39 della legge n. 724/1994 (Secondo Condono), ogni edificio deve essere valutato unitariamente facente capo ad un unico soggetto legittimato alla proposizione della domanda di condono. La presentazione di più domande di condono per singole porzioni di un medesimo fabbricato, infatti, integra un frazionamento artificioso diretto ad eludere il limite volumetrico di 750 metri cubi stabilito dalla legge, così come la volumetria eccedente tali limiti non può essere successivamente ridotta mediante demolizioni parziali o interventi successivi.

Condono edilizio: stop ai frazionamenti artificiosi

Un immobile abusivo era stato oggetto di un ordine di demolizione da parte della Corte d’appello di Napoli e il ricorrente ha presentato un’istanza volta a ottenere la sospensione o revoca di tale disposizione.
Il principio su cui si basava la tesi del ricorrente era la legittimità delle opere in virtù di tre permessi di costruire in sanatoria rilasciati dal Comune per due unità residenziali e un’officina.

La Corte di Cassazione non solo ha dichiarato il ricorso manifestamente infondato e inammissibile, confermando l’ordinanza della Corte d’appello ma ha ribadito dei principi fondamentali in materia di condono edilizio e permesso di costruire in sanatoria.

I giudici hanno infatti precisato che “(…) il provvedimento impugnato (Corte di appello di Napoli dell'8/3/2016) fonda correttamente il rigetto dell'istanza sul consolidato orientamento giurisprudenziale di legittimità secondo cui, in materia di condono edilizio disciplinato dalla legge 24 novembre 1994 n. 724, ai fini della individuazione dei limiti stabiliti per la concedibilità della sanatoria ogni edificio va inteso quale complesso unitario che faccia capo ad unico soggetto legittimato alla proposizione della domanda di condono, con la conseguenza che le eventuali singole istanze presentate in relazione alle singole unità che compongono tale edificio devono riferirsi ad una unica concessione in sanatoria, onde evitare la elusione del limite di 750 mc. attraverso la considerazione delle singole parti in luogo dell'intero complesso (…).”
Quando ci si confronta con il tema di condono, ai sensi della Legge n. 724/1994, ogni edificio deve essere considerato unitariamente e facente capo a un unico soggetto proprietario. Pertanto, la presentazione di più domande di sanatoria per le singole unità immobiliari di un unico fabbricato costituisce un frazionamento artificioso, finalizzato a eludere il limite volumetrico di 750 metri cubi previsto dalla legge. Nello specifico, quindi, le eventuali istanze di condono diversificate devono far riferimento ad un medesimo titolo edilizio in sanatoria.

Nel caso di specie, i tre permessi di costruire derivano da istanze presentate da soggetti diversi ma riconducibili alla stessa famiglia e allo stesso complesso edilizio, la cui volumetria complessiva risultava invece superiore al limite di legge. Di conseguenza, le domande di sanatoria non sono da ritenersi legittime e i titoli edilizi rilasciati sono quindi viziati ad origine.

Demolizione parziale: vediamo cosa dice la norma

Un ulteriore passaggio interessante della sentenza riguarda il tentativo, da parte del ricorrente, di sostenere che la parziale demolizione dell’officina potesse “sanare” la restante parte dell’immobile.

La Corte, con riferimento a questo punto, ha precisato che “(…) è stato richiamato il costante e condiviso indirizzo di legittimità in forza del quale, in tema di condono edilizio, la volumetria eccedente i limiti previsti dall'art. 39 della legge 23 dicembre 1994, n. 724, ai fini della condonabilità delle opere abusive ultimate entro il 31 dicembre 1993, non (fosse) suscettibile di riduzione mediante demolizione eseguita successivamente allo spirare di detto termine, integrando la stessa un intervento, oltre che di per sé abusivo, volto ad eludere la disciplina di legge (…)”.
Quindi non è possibile regolarizzare a posteriori un abuso riducendo le dimensioni dell’opera dopo la scadenza dei termini di legge in quanto si tratterebbe, per l’appunto, di un intervento “di per sé abusivo, volto ad eludere la disciplina di legge”.

In definitiva, i limiti volumetrici di legge non possono essere elusi suddividendo un abuso edilizio in più domande di sanatoria così come la demolizione parziale non può trasformare un abuso in opera condonabile.
Il permesso di costruire in sanatoria (o il condono edilizio) deve poggiare su presupposti reali e verificabili e non può essere utilizzato come strumento di regolarizzazione postuma di abusi edilizi opportunamente orchestrati.

Scarica la sentenza in allegato

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