Condono edilizio: scopriamo perché anche i piani interrati contano nel limite di 750 mc

Calcolo della volumetria: come si determina la cubatura di un edificio

Il calcolo della volumetria è una questione che spesso riguarda il campo delle sanatorie edilizie suscitando non poche controversie e interpretazioni differenti.
In particolare il calcolo della volumetria di un edificio, spesso definita anche come “cubatura”, rappresenta lo spazio totale occupato dall’edificio, espresso in mc.

Tale parametro si ottiene moltiplicando:

Sul* Hin

Ossia moltiplicando la superficie utile lorda (Sul) di ciascun piano per l’altezza interna netta (Hin) dello stesso.
In generale col termine Sul si indica quella superficie comprendente tutte le aree delimitate dal perimetro esterno di ogni unità immobiliare con un’altezza media interna netta pari o superiore a 2,40 metri.
Alcune differenze nelle definizioni possono però essere presenti nelle NTA (Norme Tecniche di Attuazione) e nei RUEC (Regolamento Urbanistico Edilizio Comunale) dei singoli comuni.

Secondo condono edilizio: la volumetria tra piano interrato e piano fuori terra

Il TAR per il Lazio, con la recente sentenza n. 15734/2025 ha chiarito proprio questa problematica relativa al calcolo della volumetria complessiva degli edifici oggetto di secondo condono (Legge 724/1994).
Il ricorrente del caso contesta il diniego di sanatoria edilizia emesso dal Comune. Il nodo della questione riguardava il calcolo della volumetria di un edificio di nuova costruzione, la cui volumetria complessiva risultava superiore al limite legale di 750 metri cubi stabilito dalla normativa sul secondo condono edilizio.
L'Amministrazione comunale aveva computato nel calcolo volumetrico sia la parte dell'edificio collocata al di sotto del piano stradale (652,92 metri cubi) sia quella del piano inferiore (661,78 metri cubi), raggiungendo una volumetria totale di 1.314,70 metri cubi, ampiamente superiore al limite consentito.
Il ricorrente, di contro, sosteneva che la volumetria del piano interrato non dovesse essere considerata nel computo, in quanto destinata ad usi diversi da quelli residenziali, terziari o produttivi.

A questo punto una domanda sorge spontanea…

…La volumetria dei piani interrati con usi diversi da quelli residenziali deve o non essere computata?

Volumetria edifici e secondo condono edilizio: chiarimenti della norma

Per comprendere a fondo la sentenza del TAR vediamo cosa dice la norma.
Secondo l’art. 39, comma 1, della legge 724/1994 le disposizioni inerenti al secondo condono:

“si applicano alle opere abusive (...) che non abbiano comportato l'ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria ovvero, indipendentemente dalla volumetria iniziale, un ampliamento superiore a 750 metri cubi. Le suddette disposizioni trovano altresì applicazione alle opere abusive (...) relative a nuove costruzioni non superiori ai 750 metri cubi per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria. (...) I predetti limiti di cubatura non trovano applicazione nel caso di annullamento della concessione edilizia. (...).”

Possono chiedere, quindi, la sanatoria (condono) le opere abusive ultimate entro il 31 dicembre 1993 che rispettino i seguenti limiti:

• l’ampliamento non deve superare il 30% del volume originario dell’edificio;
• oppure, in alternativa, l'incremento volumetrico addotto non deve superare 750 metri cubi qualunque fosse il volume iniziale.

Quanto sopra si tratta, dunque, di un limite invalicabile, che segna una distinzione tra ciò che può essere sanato e ciò che può invece rimanere integralmente illecito.

Inoltre la norma disciplina anche il caso delle nuove costruzioni realizzate in assenza o in difficoltà dai titoli edilizi, distinguendole dagli ampliamenti dell'esistente.

Le nuove costruzioni possono essere condonate solo se:

• non superano i 750 metri cubi (per singola richiesta di concessione);
• se ultimate entro la data prevista dalla norma (31 dicembre 1993).

Si tratta, quindi, di un’ulteriore condizione che avvalora la volontà del legislatore, ossia quella di ammettere alla possibilità di sanatoria solo quelle strutture di modeste dimensioni.

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Il TAR conferma: il calcolo deve avvenire sull’edificio complessivo (interrato compreso)

Il TAR respinge la tesi del ricorrente e in merito alla questione fornisce un’analisi dettagliata, precisando che “l’art. 39, comma 1, L. 724/1994, nel recitare che “le suddette disposizioni trovano altresì applicazione alle opere abusive realizzate nel termine di cui sopra relative a nuove costruzioni non superiori ai 750 metri cubi per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria”, è riferita dalla giurisprudenza all’edificio complessivo, in disparte la destinazione urbanistica dello stesso. Al riguardo, la S.C. di Cassazione (…) ha chiarito che “il richiamato limite volumetrico si applica a qualsivoglia tipologia di manufatto, sia residenziale sia commerciale/produttivo, nonchè a tutte le opere, senza alcuna distinzione tra residenziali e non residenziali”.
Il TAR richiama un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato sia in ambito penale e sia in ambito amministrativo. In primis la Corte di Cassazione, attraverso diverse pronunce ha chiarito che il limite volumetrico di 750 metri cubi previsto dalla norma si applica indistintamente a qualsiasi tipologia di manufatto e indipendentemente dalla sua destinazione d’uso.

Quindi la destinazione dell’immobile non ha nessuna influenza e il calcolo deve essere effettuato considerando l’edificio nella sua interezza.
A sostenere tale principio è anche la sentenza del TAR Campania n. 6008/2023 “(…) che ha stabilito: “l’art. 39, comma 1, l. n. 729/1994 deve essere inteso nel senso che, laddove l’abuso consista nella costruzione di un fabbricato che faccia capo ad un unico centro di interessi e che sia suddiviso in più unità immobiliari, ancorché dotate di autonomia funzionale, il limite volumetrico di 750 mc va riferito all’edificio nel suo complesso e non alle singole unità immobiliari di cui il medesimo si compone, costituendo la previsione della cubatura massima un limite assoluto e inderogabile che risulterebbe, in caso contrario, agevolmente eludibile.”
Quindi il limite volumetrico è da riferirsi all’edificio nel suo complesso anche se suddiviso in più unità immobiliari dotate di autonomia funzionale, qualora l’edificio possa essere considerato facente capo ad un unico centro di interesse. Questa interpretazione mira a evitare che la previsione della cubatura massima, concepita come limite assoluto e inderogabile, possa essere agevolmente elusa attraverso artificiose suddivisioni.

In conclusione viene ribadito che la verifica del limite volumetrico debba essere effettuata con riferimento all’intero edificio, compresi i piani interrati, indipendentemente dalla loro destinazione d’uso.

Per i professionisti e per i cittadini che si siano avvalsi quindi di tale strumento di sanatoria edilizia secondo condono, questa sentenza costituisce un importante punto di riferimento per valutare correttamente le possibilità di successo delle istanze prodotte.

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