Terzo condono edilizio e vincoli paesaggistici: l’ordinanza di demolizione di un fabbricato agricolo è appellabile?

Condono edilizio e vincoli paesaggistici: quando un abuso edilizio non è sanabile

Gli interventi edilizi realizzati senza titolo autorizzativo costituiscono abusi edilizi che le amministrazioni comunali sono chiamate a contrastare mediante l’adozione di determinati provvedimenti, tra cui l’ordine di demolizione.
La normativa vigente non impone solo sanzioni pecuniarie e interventi di demolizione ma prevede anche procedure specifiche per la possibile regolarizzazione degli abusi, come la sanatoria ordinaria e il condono edilizio.
Tuttavia, la possibilità di sanatoria è strettamente condizionata:

• dalla tipologia dell’intervento realizzato;
• dalla presenza di vincoli paesaggistici o ambientali;
• dalla conformità rispetto agli strumenti urbanistici.

In particolare l’allegato 1 della legge 24 novembre 2003, n. 326 (che ha convertito il d.l. n. 269/2003, il cosiddetto “terzo condono edilizio”) definisce le tipologie di interventi edilizi ammessi alla sanatoria e le operazioni escluse, ossia:

“Tipologia di opere abusive suscettibili di sanatoria alle condizioni di cui all’articolo 32, comma 26.
Tipologia 1. Opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici;
Tipologia 2. Opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio, ma conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici alla data di entrata in vigore del presente decreto;
Tipologia 3. Opere di ristrutturazione edilizia come definite dall’articolo 3, comma 1, lettera d) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio;
Tipologia 4. Opere di restauro e risanamento conservativo come definite dall’articolo 3, comma 1, lettera c) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio, nelle zone omogenee A di cui all’articolo 2 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444;
Tipologia 5. Opere di restauro e risanamento conservativo come definite dall’articolo 3, comma 1, lettera c) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio;
Tipologia 6. Opere di manutenzione straordinaria, come definite all’articolo 3, comma 1, lettera b) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio; opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume.”

Le tipologie di opere escluse dalla sanatoria riguardano i numeri 1, 2 e 3 dell’allegato mentre le tipologie di opere ammesse alla sanatoria riguardano i numeri 4, 5 e 6.

Il tutto si complica quando un diniego di condono è accompagnato da un’ordinanza di demolizione che genera contenziosi molto complessi.

Chiarito ciò, può essere condonabile un fabbricato realizzato su un terreno agricolo dove l’area è soggetta a vincoli?

Il TAR del Lazio con la sentenza n. 9586/2025 ha affrontato il caso di un fabbricato abusivo realizzato in area sottoposta a vincolo paesaggistico, oggetto di diniego di condono e successivo ordine di demolizione.

Scarica la sentenza in fondo all'articolo

Nessun condono per fabbricato abusivo in area vincolata

La vicenda della sentenza del TAR per il Lazio riguarda un fabbricato realizzato su un terreno agricolo senza alcun titolo edilizio.
L’immobile ha una consistenza significativa in quanto si sviluppava su due livelli ed era già stato oggetto di più istanze di condono presentate dal proprietario.
Naturalmente queste istanze sono state tutte respinte dal Comune per violazione della normativa vigente e per la presenza di vincoli paesaggistici sull’area.

Il caso è molto articolato.

La prima contestazione risale al 2001, quando il Comune, a seguito di un accertamento aveva già emesso un’ordinanza di demolizione del manufatto, all’epoca ancora in fase di realizzazione.
Il fabbricato venne descritto come una struttura su due livelli con struttura portante in cemento armato, solai in latero-cemento e tetto a padiglione, comprendente un piano seminterrato di circa 124 mq e un piano primo della stessa superficie.

Nel tentativo di sanare l’abuso edilizio, il proprietario ha presentato ben due istanze di condono:

• la prima ai sensi della legge n. 47 del 1985, respinta nel 2001;
• la seconda ai sensi del decreto legge n. 269 del 2003, anch’essa rigettata definitivamente con chiusura della pratica nel 2016.

Nel 2016, in seguito ad un accertamento, venne rilevato che il fabbricato era stato nel frattempo completato nelle finiture interne ed esterne ed era utilizzato dal proprietario, rendendo necessaria l'adozione di una nuova ordinanza di demolizione.
Il ricorrente impugna l’ordinanza comunale argomentando vari motivi di censura tutti rigettati dal TAR, il quale chiarisce che “Il condono edilizio di opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell'allegato 1 della legge n. 326 del 2003 (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria) e previo parere favorevole dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo, mentre non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3 del medesimo allegato, anche se l’area è sottoposta a vincolo di inedificabilità relativa e gli interventi risultano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici (…). Non possono essere sanate quelle opere che hanno comportato la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in zona assoggettata a vincolo paesaggistico, sia esso di natura relativa o assoluta, o comunque di inedificabilità, anche relativa (…)”.
Il condono edilizio di opere abusive realizzate in aree sottoposte a vincoli paesaggistici è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza e previo parere favorevole dell’autorità preposta alla tutela del vincolo. Inoltre viene confermato che non possono essere sanate quelle opere che hanno comportato la realizzazione di nuove superfici e volumetrie in zone soggette a vincolo paesaggistico.

Approfondisci anche: Terzo condono edilizio: nuove costruzioni non sanabili in aree vincolate!

Il Tar in seguito fornisce altri chiarimenti ossia “(…) la proposizione del ricorso giurisdizionale non ha alcun effetto sospensivo del provvedimento impugnato, di talché, in assenza di un’ordinanza di sospensione dell’efficacia in via cautelare, nel caso di specie pacificamente non adottata, il diniego di condono n. 27 del 2016 legittimava a pieno titolo (...) l’emissione del nuovo ordine di demolizione. A tale ultimo riguardo, giova rammentare, per completezza di analisi, che, secondo l’orientamento giurisprudenziale largamente prevalente (…), nel caso del condono edilizio la presentazione dell’istanza determina (...) l’inefficacia del pregresso ordine di demolizione con conseguente obbligo, nell’ipotesi di esito negativo del procedimento di sanatoria, di adottare un nuovo provvedimento sanzionatorio (…). Nessuna carenza si riscontra, poi, sotto il profilo motivazionale, recando il provvedimento impugnato la compiuta descrizione delle opere, la constatazione della loro esecuzione in assenza di titolo edilizio e dell’avvenuto rigetto delle domande di condono successivamente presentate, con indicazione del relativo provvedimento, nonché l’individuazione delle norme violate e della disposizione che legittima l’esercizio del potere sanzionatorio de quo (…). ”.
La sentenza risulta particolarmente importante perché afferma come la presentazione di ricorsi giurisdizionali non sospenderebbe automaticamente un provvedimento amministrativo, di conseguenza, il diniego di condono del 2016 legittimava pienamente l’emissione di una nuova ordinanza di demolizione. La PA era obbligata ad emettere una successiva ordinanza in quanto la prima era stata resa inefficace dalla presentazione dell’istanza di condono. Inoltre viene chiarito come sia fondamentale per l’inappellabilità di un provvedimento sanzionatorio, l’importanza di una corretta motivazione e della completezza del provvedimento stesso, ad esempio con la descrizione dettagliata delle opere abusive, il richiamo ai provvedimenti di diniego dei condoni e l’indicazione delle norme violate.

Infine viene ribadito che “(…) il provvedimento con cui si ingiunge al responsabile della costruzione abusiva di provvedere alla sua distruzione nel termine fissato, non deve necessariamente contenere l’esatta indicazione dell’area di sedime che verrà acquisita gratuitamente al patrimonio del Comune in caso di inerzia, atteso che il provvedimento di ingiunzione di demolizione (...) è distinto dal successivo ed eventuale provvedimento di acquisizione, nel quale, invece, è necessario che sia puntualmente specificata la portata delle sanzioni irrogate (…)”.
Quindi non è necessario che l’ordinanza indichi anche in dettaglio l’area che, in caso di inottemperanza, verrebbe acquisita al patrimonio comunale, in quanto l’ordine di demolizione e il successivo provvedimento di acquisizione costituiscono atti distinti.

Keywords: condono edilizio, vincoli paesaggistici, sanatoria, abusi edilizi, Legge n. 326/2003, fabbricato agricolo, inefficacia ordinanza demolizione.