Terzo condono edilizio: nuove costruzioni non sanabili in aree vincolate!

Il terzo condono edilizio non si applica alle nuove costruzioni in aree con vincolo

Una nuova costruzione realizzata in area sottoposta a vincolo idrogeologico può essere sanata alla luce del terzo condono?

Per rispondere al quesito occorre prima precisare alcuni punti…

Il terzo condono edilizio, rappresenta uno strumento normativo di regolarizzazione degli abusi edilizi più restrittivo rispetto ai due precedenti provvedimenti del 1985 e del 1994.
La disciplina del “terzo condono” ha infatti introdotto limitazioni particolarmente stringenti per le opere realizzate nelle aree sottoposte a vincoli ambientali, paesaggistici e idrogeologici, segnando un cambio netto nella politica di sanatoria degli abusi edilizi.
Infatti l’art. 32 comma 27 del D.L. n. 269/2003 alla lett. d) (Terzo Condono) stabilisce che le:

“(…) opere abusive non sono comunque suscettibili di sanatoria, qualora:
d) siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.”
Vengono escluse quindi in modo perentorio dalla possibilità di sanabilità tutte quelle opere tutelate o ricadenti in aree sottoposte a vincoli.
Tuttavia bisogna precisare che le opere ricadenti in aree sottoposte a vincoli a tutela di “interessi idrogeologici, ambientali e paesistici” possono comunque ottenere la sanatoria per interventi edilizi esclusivamente di minore rilevanza, corrispondenti alle tipologie 4, 5 e 6 dell'Allegato I (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria).
Rimangono, di contro, categoricamente escluse dal condono (come anticipato) tutte le ipotesi di “nuova costruzione” realizzata in assenza o in totale difformità dal titolo edilizio.

Questo quadro normativo trova puntuale conferma nella sentenza della Corte di Cassazione n. 26660/2025 che affronta specificamente la questione della non condonabilità di una nuova costruzione realizzata in area sottoposta a vincolo idrogeologico, ribadendo i principi consolidati in materia di condono edilizio e vincoli ambientali.

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Terzo condono edilizio e vincoli ambientali: la Cassazione ribadisce l’impossibilità di sanatoria

Il ricorrente presenta ricorso contro l’ordinanza del Tribunale di Termini Imerese che aveva respinto la richiesta di annullamento dell’ordine di demolizione di un immobile abusivo, realizzato con due elevazioni fuori terra e destinato a civile abitazione e magazzino.
La particolarità del caso interessava l’area in cui si trovava l’immobile, ossia un’area sottoposta a vincolo idrogeologico.
Il ricorrente sosteneva che:

• il vincolo paesaggistico non sussistesse sulla base di alcune circolari regionali e di conseguenza l’abuso avrebbe potuto ottenere il condono;
• poteva essere eventualmente applicata comunque la normativa regionale siciliana che, a suo avviso, avrebbe reso possibile la regolarizzazione.

Tuttavia la Corte di Cassazione ha, però, ritenuto tali argomentazioni prive di fondamento e ha rigettato il ricorso, chiarendo in maniera netta i limiti del terzo condono edilizio.

La disciplina del terzo condono edilizio, più restrittiva rispetto a quelle previste dal primo (L. 47/1985) e dal secondo condono (L. 724/1994), introduce un limite essenziale, che prevede come nelle aree sottoposte a vincolo idrogeologico, ambientale o paesaggistico, non possano essere sanate le nuove costruzioni realizzate senza titolo abilitativo.
La Corte di Cassazione chiarisce che “l’articolo 32, comma 27, l. 269/2003 precisa, alla lettera d), che non sono condonabili le opere «realizzate su immobili soggetti a vincoli (...)». In sostanza, la disposizione statale ha introdotto una rilevante novità, rispetto ai condoni precedenti, in quanto ha stabilito che le opere ricadenti in zone sottoposte a vincolo a tutela di «interessi idrogeologici, ambientali e paesistici» potevano ottenere la sanatoria solo nei casi di interventi edilizi di minore rilevanza, corrispondenti alle tipologie di illecito di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell'Allegato 1, restando escluse dal condono tutte le ipotesi di «nuova costruzione»”
L’art. 32, comma 27, lettera d), non prevede quindi la condonabilità per le opere abusive ricadenti in immobili vincolati, salvo si tratti di interventi di minore entità come restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, mentre le nuove edificazioni invece (con incremento di volume o di superficie urbanistica) sono escluse in modo assoluto.

Anche la giurisprudenza amministrativa ha più volte confermato che “(…) una domanda di condono edilizio, anche se precedente all’imposizione del vincolo idrogeologico, non può essere accolta se l’opera è in contrasto con il vincolo stesso. Con sentenza 6140 del 2026, infatti, la Sesta Sezione del Consiglio di Stato ha chiarito che l’art. 32 del c.d. «terzo condono», di cui al D.L. 269/2003, fissa limiti più stringenti rispetto ai precedenti primo e secondo condono (leggi nn. 47/1985 e 724/1994); infatti il suddetto articolo esclude la possibilità di conseguire il condono nelle zone sottoposte a vincolo paesaggistico qualora sussistano congiuntamente queste due condizioni ostative:
- il vincolo di inedificabilità sia preesistente all’esecuzione delle opere abusive;
- le opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo non siano conformi alle norme e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.
(…) In particolare, questo Consesso ritiene che, nelle aree sottoposte a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici, ambientali e paesistici, la norma anzidetta ammetta la possibilità di ottenere la sanatoria per i soli interventi edilizi di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria (...), mentre non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai precedenti numeri 1, 2 e 3 del medesimo allegato (ossia interventi innovativi comportanti incremento di superficie e di volume), anche se l'area è sottoposta a vincolo di inedificabilità relativa e gli interventi risultano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici (…)”.

La Cassazione è chiara!

In presenza di vincoli idrogeologici, non è possibile ottenere il condono, nemmeno nel caso in cui l’opera sia conforme agli strumenti urbanistici o sia stata realizzata prima dell’imposizione del vincolo. A rimarcare tale concetto è stato anche il Consiglio di Stato con una sentenza dove ha sottolineato che non possono essere condonabili gli abusi edilizi ricadenti in aree:

• con vincolo di inedificabilità preesistente all’esecuzione delle opere abusive;
• dove le opere realizzate non siano conformi alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.

Conseguentemente, l’abuso edilizio oggetto del ricorso è stato dichiarato insanabile e la demolizione dell’opera confermata.

La sentenza in oggetto riafferma un principio che segna una linea di demarcazione chiara tra le prime due sanatorie e il terzo condono edilizio: nelle aree sottoposte a vincolo idrogeologico, ambientale o paesaggistico, non è possibile regolarizzare nuove costruzioni abusive. Si tratta di un divieto assoluto che risponde a un preciso obiettivo di tutela del territorio e della sicurezza pubblica.

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