Condono edilizio: il porticato in zona vincolata è sanabile?

Si può regolarizzare, con le regole del terzo condono edilizio, un porticato in zona vincolata?

Domanda sempre attuale, visto che molto spesso ci troviamo a disquisire di opere edilizie per le quali si richiede la sanatoria del '2003', cioè con i crismi del DL 269/2003, convertito nella legge 326/2003, la terza, in ordine temporale, dopo i condoni del 1985 e 1994.

Le differenze tra condono e sanatoria ordinaria

Prima di addentrarci nei meandri della sentenza 14651/2025, ricordiamo che spesso ci si ritrova di fronte a dinieghi di condono motivati dal fatto che il tipo di edificio (o di costruzione) non è ammesso al condono, proprio per le regole della sanatoria straordinaria, che è 'cosa' molto diversa da quella ordinaria ex art.36 o 36-bis del Testo Unico Edilizia.

Il condono, infatti, regolarizza dei vizi sostanziali, mentre la sanatoria 'mette a posto' le mancanze formali (come l'assenza del permesso, la parziale difformità, ecc).

Il porticato del contendere

Si discute della richiesta di sanatoria straordinaria - legge 326/2003 - presentata per un abuso consistente nella “realizzazione di un fabbricato residenziale con annessa veranda e volume di pertinenza ad uso magazzino con annessa tettoia”.

Il diniego è motivato in ragione della circostanza che "parte dell’intervento, limitatamente al nuovo porticato" è riconducibile tra le tipologie di abuso "sostanziale" non ammesse a condonabilità.

Il ricorso: è zona vincolata o no?

Il reclamo è affidato ad un unico motivo, con cui il ricorrente lamenta la violazione dei principi di ragionevolezza e proporzionalità, deducendo che la domanda di sanatoria era stata presentata nel 2004, con il versamento dei relativi oneri concessori e oblatori, in un momento in cui vigevano le regole e condizioni dettate dal legislatore per i primi due condoni (“quello del 1987 e quello del 2003”), in virtù delle quali sarebbe stato possibile ottenere la sanatoria previo rilascio del nulla osta paesaggistico, come peraltro verificatosi per numerosi immobili ubicati nella medesima località.

La parte lamenta che si sarebbe registrato un “cambiamento di rotta” – da parte del Comune – in epoca successiva alla presentazione della propria domanda di condono, a seguito dell’intervento dell’Ufficio Legislativo del Ministero dei Beni e le attività culturali, su richiesta di parere della Regione Lazio (prot UDC9150 del 31 marzo 2005), pregiudicando così la posizione del richiedente, che aveva riposto un legittimo affidamento sul buon esito della pratica.

Il ricorrente rappresenta, inoltre, che il fabbricato sorge su un terreno non classificato come agricolo e in una zona altamente urbanizzata e dunque priva di pregio paesaggistico.

Terzo condono in zona vincolata: le regole

Niente da fare per questo condono. Che è 'impossibile', in effetti, lo si capisce già leggendo il tipo di opera edilizia e la zona paesaggisticamente vincolata.

Infatti, sottolinea il TAR, secondo l’orientamento giurisprudenziale assolutamente consolidato (cfr., ex multis, Consiglio di Stato, sez. VI, 21 dicembre 2023, n. 11069; Consiglio di Stato, sez. VII, 28 febbraio 2023, n. 2081), e più volte affermato, sulla base delle disposizioni di cui all’art. 32, comma 26, lett. a), del DL 269 del 2003, da un lato, e al comma 27, lett. d), del medesimo articolo, dall’altro, gli abusi edilizi commessi in aree sottoposte a vincolo paesaggistico sono suscettibili di sanatoria solo ove si tratti di interventi di minore rilevanza (tipologie 4, 5 e 6 dell'Allegato 1 alla legge 326/2003, ndc) e sempre che essi siano stati realizzati prima dell'imposizione del vincolo, siano conformi alle prescrizioni urbanistiche e vi sia il previo parere dell’autorità preposta alla relativa tutela.

La condonabilità è, invece, in ogni caso, esclusa per le opere riconducibili alle tipologie 1, 2 e 3 dell’allegato 1 alla l. 326/2003 (come nel caso di specie, trattandosi di intervento di nuova edificazione), “ciò a prescindere dal fatto che il vincolo paesaggistico comporti o meno l’inedificabilità assoluta dell’area”.

L’indirizzo giurisprudenziale che afferma l’insanabilità di tali interventi (cd “abusi maggiori”) laddove realizzati in area vincolata è pressoché granitico ed è stato ribadito anche di recente dalla giurisprudenza amministrativa.

Di conseguenza, il diniego di condono è esente da mende, trattandosi di atto vincolato, con cui l’amministrazione procedente ha preso atto dell’assenza delle condizioni di legge per la concessione della sanatoria.

Nessuna tutela può, poi, essere assicurata al presunto affidamento riposto dal ricorrente sulla condonabilità del bene abusivo, essendo la concessione della sanatoria subordinata alla sussistenza dei presupposti di legge ed essendo, comunque, il semplice trascorrere del tempo inidoneo “a far divenire legittimo ciò che (l'edificazione sine titulo) è sin dall'origine illegittimo” (cfr. Adunanza Plenaria n. 9/2017). 

Il porticato in zona vincolata è incondonabile

A rinforzo, segnaliamo quanto ripreso anche dal Consiglio di Stato:, “ai sensi dell'art. 32, comma 27, lett. d), del D.L. 30 settembre 2003 n. 269, convertito nella L. 24 novembre 2003, n. 326, le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli sono sanabili solo se, oltre al ricorrere delle ulteriori condizioni - e cioè che le opere siano realizzate prima dell'imposizione del vincolo, che siano conformi alle prescrizioni urbanistiche e che vi sia il previo parere dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo - siano opere minori senza aumento di superficie e volume (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria). Pertanto, un abuso comportante la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo, indipendentemente dal fatto che il vincolo non sia di carattere assoluto, non può essere sanato”.

Non c'è quindi possibilità per la realizzazione 'ex novo' di un porticato, considerata nuova costruzione e quindi abuso maggiore, in zona vincolata: le maglie del DL 269/2003, in tal senso, sono davvero molto strette.

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