Condono edilizio e requisiti di agibilità: la tutela della salute prevale sulla sanatoria

Il condono edilizio, e in generale la sanatoria, anche quella ordinaria, non possono prescindere dal rispetto dei requisiti di salubrità previsti dalla legge, tanto che - anche coi principi del nuovo Salva Casa - l'agibilità può 'fungere' da grimaldello per la sanatoria semplificata ma se non c'è agibilità, automaticamente non può esserci regolarizzazione.

Il condono, quindi, non ha come conseguenza il rilascio di un certificato di agibilità ove mancano le condizioni di base, appunto, per l'abitabilità dell'edificio.

Di fatto, quindi, il condono non può prescindere dal rispetto dei requisiti minimi di salubrità previsti da fonti normative primarie.

Si potrebbe dire: l'agibilità è necessaria per il condono, ma non viceversa.

Il caso: seminterrato inagibile

La sentenza 7006/2025 del Consiglio di Stato è in tal senso interessante perché affronta il caso di una richiesta di condono - negata dal comune e dal TAR competente - riferita ad un seminterrato per il quale era stata richiesta la sanatoria ex legge 724/1994 (Secondo condono edilizio) come laboratorio artigianale di panetteria.

Il condono era stato negato per l'impossibilità di utilizzare il locale come panetteria, mancando l'altezza minima di 3 metri prevista dal d.lgs. 81/2008 per gli ambienti di lavoro.

Nella pronuncia viene chiarito ed esplicitato il rapporto tra sanatoria e agibilità, con la conferma che l'eccezionalità del condono (primo, secondo o terzo) non può giustificare una deroga ai principi fondamentali in materia di tutela della salute.

Il ricorso: incompetenza comunale e uso originario

Secondo la proprietaria, il comune era incompetente valutare condizioni di igiene e salubrità, prerogativa esclusiva dell'ASL.

Inoltre, l'abuso originario sarebbe consistito nella realizzazione di box auto e deposito, non nel laboratorio di panetteria, e quindi il condono doveva essere valutato rispetto alla destinazione originaria.

Il principio: vincolatività della destinazione dichiarata

Il Consiglio di Stato chiarisce che nella "situazione di illegalità" dell'immobile edificato senza titolo, ogni utilizzo precedente risulta irrilevante.

La funzione del seminterrato rileva solo al momento della presentazione della domanda di condono, vincolando l'Amministrazione alla verifica della regolarizzabilità per quella specifica destinazione d'uso dichiarata.

I limiti del condono e la competenza comunale

Per Palazzo Spada, il comune aveva competenza in materia, visot che si tratta di disposizioni primarie: il TU Lavoro (d.lgs. 81/2008), all'art. 63 e allegato IV, stabilisce infatti requisiti inderogabili per i locali di lavoro.

Inoltre, secondo la giurisprudenza consolidata, il condono può derogare solo a norme regolamentari, mai quando siano carenti condizioni di salubrità previste da fonti primarie.

Il condono non comporta l'automatico rilascio dell'agibilità

Il Consiglio di Stato ribadisce quindi che non esiste automaticità nel rilascio del certificato di agibilità a seguito di condono.

Il Comune deve verificare il rispetto delle disposizioni igienico-sanitarie, con possibile deroga solo ai requisiti fissati da norme regolamentari.

Il carattere eccezionale del condono edilizio non consente interpretazioni estensive che incidano sul principio fondamentale della tutela della salute.

Letteralmente, la giurisprudenza di Palazzo Spada, interpretando la normativa sulla sanatoria edilizia, ha affermato che il rilascio del certificato di abitabilità di un fabbricato, conseguente al condono, può legittimamente avvenire in deroga solo a norme regolamentari e non anche quando siano carenti condizioni di salubrità richieste invece da fonti normative di livello primario, in quanto la disciplina del condono edilizio, per il suo carattere di eccezionalità e derogatorio, non è suscettibile di interpretazioni estensive e, soprattutto, tali da incidere sul fondamentale principio della tutela della salute, con evidenti riflessi sul piano della legittimità costituzionale (Cons. Stato, Sez. VI, 30 agosto 2021; Sez. IV, 30 maggio 2011, n. 2620; Sez. V, 15 aprile 2004, n. 2140).

Tale orientamento risulta, peraltro, coerente con quello espresso dalla Corte costituzionale, che, con sentenza 18 luglio 1996, n. 256, ha affermato che la deroga introdotta dall'art. 35, comma 20, della legge n. 47/1985 “non riguarda i requisiti richiesti da disposizioni legislative e deve, pertanto, escludersi un'automaticità assoluta nel rilascio del certificato di abitabilità... a seguito di concessione in sanatoria, dovendo invece il Comune verificare che al momento del rilascio del certificato di abitabilità siano osservate non solo le disposizioni di cui all'art. 221 T.U. delle leggi sanitarie…ma, altresì quelle previste da altre disposizioni di legge in materia di abitabilità e servizi essenziali relativi e rispettiva normativa tecnica.... Permangono, infatti, in capo ai Comuni tutti gli obblighi inerenti alla verifica delle condizioni igienico-sanitarie per l'abitabilità degli edifici, con l'unica possibile deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari”.

La mancanza dell'altezza minima è preclusiva di qualsiasi regolarizzazione

Alla luce delle argomentazioni che precedono, tutte le censure svolte dall’appellante si rivelano quindi infondate, essendo la mancanza dell’altezza minima prevista per i locali di lavoro assolutamente preclusiva di qualsiasi regolarizzazione per l’uso indicato (laboratorio artigianale di pasticceria), “cristallizzato” nella domanda di condono.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO