Costruttore responsabile dei vizi edilizi? Non sempre! Gli interventi efficaci ed integralmente risolutivi eliminano la responsabilità.

Vizi costruttivi e responsabilità del costruttore

Quando si parla di vizi di un’opera, uno degli aspetti più rilevanti riguarda la responsabilità del costruttore.

Tale responsabilità è disciplinata dagli artt. 1669 e 2043 del c.c., che stabiliscono principi chiari:

• all'art. 1669 del c.c. il costruttore è tenuto a rispondere dei difetti entro 10 anni: “Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.”;
• all'art. 2043 del c.c. si parla del risarcimento per un danno cagionato: “Qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno.”

Queste norme riconoscono quindi all’acquirente il diritto di ottenere la riparazione dei danni derivanti da difetti costruttivi.

D'altronde, per far valere tali diritti è necessario dimostrare concretamente l’esistenza dei vizi, la loro persistenza nel tempo, nonché l’inefficacia degli eventuali interventi correttivi posti in essere dal costruttore. A tal proposito, l’accertamento tecnico rappresenta uno strumento fondamentale, consentendo di verificare con rigore la reale entità dei danni e stabilire se le opere di riparazione siano state sufficienti a eliminare i difetti dell’immobile.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 1242/2026, ha confermato come gli interventi correttivi tempestivi ed efficaci, che risultino integralmente risolutivi e non residuino gravi difetti o danni, possano esonerare il costruttore da responsabilità.

Viene quindi respinto il ricorso di una proprietaria che lamentava gravi difetti costruttivi nel villino acquistato, confermando la decisione dei giudici di merito che avevano ritenuto risolutivi gli interventi eseguiti dalla società costruttrice.

Gli interventi risolutivi eliminano la responsabilità per vizi dell’immobile

La ricorrente acquista un villino da una società ma con il passare del tempo si manifestano fenomeni di infiltrazione d’acqua nei locali seminterrati. Avvia un accertamento tecnico preventivo, dal quale emerge che la causa dei vizi risiedeva nella mancata realizzazione di un efficace sistema di drenaggio capace di impedire il passaggio di acque piovane sotto il vespaio del fabbricato.

La società costruttrice esegue alcuni interventi, che però secondo il ricorrente non avrebbero risolto definitivamente i problemi.

Il Tribunale di Velletri, dopo aver disposto una consulenza tecnica, ha rigettato le domande del ricorrente relative al risarcimento del danno, al ripristino dello stato dei luoghi e al mancato godimento dell’immobile. I giudici hanno ritenuto che gli interventi eseguiti dalla società costruttrice fossero stati risolutivi delle infiltrazioni, come confermato dalla consulenza tecnica d’ufficio. La Corte d’Appello di Roma ha confermato tale decisione e anche il ricorso in Cassazione della proprietaria è stato rigettato.

Uno dei punti maggiormente interessanti del ricorso in Cassazione riguarda la risoluzione dei vizi dell’opera in particolare viene sottolineato dalla Suprema Corte che “La Corte d’appello ha infatti accertato che l’immobile in oggetto, alla data dei sopralluoghi eseguiti dal consulente tecnico nominato in primo grado, era abitabile (considerata “l’assoluta salubrità dei luoghi, nonché pareti perfettamente asciutte e prive di qualsiasi macchia o segno di infiltrazioni d’acqua in atto o recente”) e che “gli interventi eseguiti a seguito dell’accertamento tecnico preventivo erano da considerarsi integralmente risolutivi e che non era stato riscontrato alcun danno ulteriore successivo ai medesimi”.
L’immobile, alla data dei sopralluoghi del consulente tecnico di primo grado, risultava quindi perfettamente abitabile, con “assoluta salubrità dei luoghi” e “pareti perfettamente asciutte" e prive di qualsivoglia segno di infiltrazioni. Gli interventi eseguiti dopo l’accertamento preventivo erano stati quindi ritenuti “integralmente risolutivi”, senza che vi fossero riscontrati ulteriori danni subiti dalla dante causa.

Ciò diventa fondamentale per il costruttore in quanto gli interventi eseguiti sono stati risolutivi.

Nel caso in esame, gli interventi effettuati dalla società hanno eliminato le infiltrazioni, rendendo l’immobile abitabile e sicuro.

Morale?

La concreta efficacia degli interventi sulle difformità e sui difetti costruttivi
è determinante per evitare conseguenze legali: non basta intervenire, occorre che i vizi siano integralmente eliminati e accertati come tali.

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