Da non residenziale a residenziale: quando il cambio d'uso richiede il permesso di costruire

I cambi di destinazione d'uso sono praticamente all'ordine del giorno ed è anche per questo che il legislatore, nel 2024, è intervenuto con il Decreto Salva Casa (69/2024, convertito in legge 105/2024) per semplificarne l'iter e ampliarne la portata per quanto riguarda la possibilità, in alcuni casi, di procedere anche con una semplice SCIA seppur in presenza di un mutamento d'uso rilevante, cioè tra categorie non omogenee.

Le modifiche all'art. 23 ter del Testo Unico Edilizia consentono quindi anche ai mutamenti d'uso rilevanti (cioè tra diverse categorie) la possibilità di procedere con una semplice SCIA (ma solo a determinate condizioni, se il regolamento comunale lo consente e se le opere collegate al cambio sono assentibili con CILA o SCIA),

Attenzione però: quando siamo in presenza di un mutamento con opere, con conseguente aumento della volumetria residenziale, è sempre necessario il permesso di costruire.

Il caso: demolizione per cambio di destinazione d'uso abusivo

La sentenza 9067/2025 del Tar Lazio affronta il caso di una serie di opere abusive contestate ad un privato da parte di un comune, che aveva ordinato la demolizione delle stesse in quanto realizzate in assenza di permesso di costruire.

Si tratta, in particolare, di:

• un portico al piano seminterrato;
• un terrazzo collegato al portico tramite scala esterna;
• due distinti casi di cambio di destinazione d'uso da non residenziale a residenziale, con modifiche interne (mq 48,23 al piano seminterrato e mq 11,79 nella veranda del piano terra rialzato);
• una pensilina lungo i lati del fabbricato;
• un manufatto autonomo ad uso residenziale separato dal corpo principale.

Secondo il ricorrente non si configura cambio d'uso: ecco perché

Il ricorrente sostiene che:

• il piano seminterrato, originariamente non residenziale, sarebbe stato solo temporaneamente utilizzato a fini abitativi, come dimostrato dalla presenza di mobilio, non sufficiente a configurare il cambio di destinazione d'uso rilevante sotto il profilo urbanistico;
• la veranda al piano terra rialzato, già prevista nella sanatoria, non avrebbe comportato né aumento volumetrico né passaggio da una categoria urbanistica all'altra, sostenendo pertanto l'inesistenza di un reale mutamento d'uso rilevante.

Il cambio di destinazione d'uso rilevante è suffragato dalle prove

Il TAR Lazio respinge le argomentazioni del ricorrente chiarendo che:

• il Comune ha eseguito un sopralluogo con documentazione fotografica che dimostrava chiaramente un uso stabile e permanente degli ambienti a fini residenziali (locali arredati e dotati di servizi tipicamente abitativi, come bagno e cucina);
• il mutamento d'uso, da locali tecnici o accessori (deposito, cantina, rustico) a locali abitativi, implica una modifica sostanziale nella categoria urbanistica e del carico urbanistico, richiedendo obbligatoriamente il permesso di costruire.
• non è sufficiente la sola affermazione generica del ricorrente sulla temporaneità dell'uso abitativo, ma occorrono elementi probatori concreti che il ricorrente non ha prodotto;
• gli interventi di trasformazione interna, con modifiche di tramezzature e chiusure esterne, confermano ulteriormente l'intenzione di destinare permanentemente quegli spazi ad uso abitativo, comportando l'obbligo del permesso di costruire.

Ciò che più rileva, in questo caso come in alcuni precedenti, è l'aumento di volumetria residenziale conseguente ai cambi di destinazione d'uso sia del piano seminterrato che della veranda posta a piano terra, attuato con modifiche interne agli stessi.

In definitiva, il TAR ha dichiarato legittima l'ordinanza di demolizione del Comune, ritenendo che l'insieme degli interventi abbia comportato un reale cambio di destinazione d'uso, con rilevanti modifiche strutturali e urbanistiche, determinando una stabile e permanente alterazione dello stato dei luoghi.

Cambio destinazione d'uso da garage ad abitazione: è possibile con la SCIA?

Per realizzare un mutamento di destinazione d'uso con opere da box auto/garage ad appartamento/abitazione, prima dell'entrata in vigore del Decreto Salva Casa era necessario il permesso di costruire, mentre ora può bastare la SCIA (con opere assentibili in edilizia libera o con CILA) sempre che il Regolamento comunale non preveda regole più restrittive in materia.

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Salva Casa: quando il cambio d'uso rilevante si può fare con la SCIA?

Se questi cambi d'uso, evidentemente trattati con le regole vigenti al momento dei fatti, e quindi non in vigenza di Salva casa, fossero stati attuati oggi, sarebbe cambiato qualcosa?

Per scoprirlo, dobbiamo ricordare che oggi è possibile effettuare un cambio d'uso con opere (ad esempio da cantina o garage a locale abitativo) presentando una semplice SCIA, purché non siano necessari interventi che richiedono il permesso di costruire.

Ciò che fa la differenza, quindi, è il tipo di intervento: se aumenta la volumetria e la superficie residenziale, come nel caso appena esaminato, serve il permesso di costruire anche con le regole del DL 69/2024.

Infatti, in virtù delle nuove disposizioni:

• se i lavori sono assentibili con CILA, quindi non impattano su struttura o volumetria, basta la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività);
• negli altri casi, si applica il titolo edilizio previsto per le opere da eseguire: se si va oltre la CILA (e la SCIA), si torna al permesso di costruire.

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