Decreto Salva Casa, indicazioni ANCI ai comuni: nessuna verifica pregressa per lo stato legittimo

Entro il prossimo 23 maggio, tutti i comuni e le città metropolitane dovranno adeguare i propri modelli standard alla nuova modulistica unificata e standardizzata del Decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito in legge 105/2024).

Ciò in virtù di quanto statuito dalla Conferenza Unificata del 27 marzo 2025, che ha infatti aggiornato i 4 modelli - poi pubblicati in Gazzetta Ufficiale l'11 aprile scorso - relativi a:

• SCIA;
• CILA;
• SCIA alternativa al permesso di costruire;
• permesso di costruire.

Le amministrazioni comunali quindi dovranno pubblicare sui siti istituzionali la nuova modulistica entro il 23 maggio 2025.

Stato legittimo ma non solo: i tentativi di chiarimento del webinar ANCI

In tal senso, lo scorso 7 maggio, l'ANCI (Associazione dei comuni italiani) ha tenuto un interessantissimo webinar (a questo link la registrazione integrale) che si è concentrato sui principali contenuti del DL 69/2024 e sulle discrepanze tra le linee guida del MIT e le prime pronunce della giurisprudenza amministrativa sullo stato legittimo, cercando di fornire indicazioni univoche ai comuni e anche ai professionisti tecnici impegnati con le nuove pratiche edilizie da effettuare, appunto, seguendo le regole del Salva Casa.

L'ANCI ha ovviamente sottoineato che, entro il prossimo 23 maggio, Comuni e Città metropolitane dovranno adeguare i propri modelli standard alla nuova modulistica unificata e standardizzata per l'attuazione del DL 69/2024, in base all'Accordo della Conferenza Unificata dello scorso 27 marzo.

Stato legittimo, destinazione d'uso, difformità, sottotetti, agibilità: i temi del webinar ANCI

Durante il webinar sono quindi stati affrontati nel dettaglio i macro argomenti oggetto dell’intervento normativo:

• la ridefinizione dei titoli che consentono di comprovare lo stato legittimo degli immobili;
• la nuova disciplina relativa ai cambi di destinazione d’uso;
• le procedure finalizzate a sanare e regolarizzare le situazioni di difformità;
• la materia relativa al recupero dei sottotetti, all'edilizia libera e al certificato di agibilità.

In allegato, sono disponibili tutte le slide dei relatori che consigliamo di visionare perché forniscono indicazioni di assoluto interesse per i professionisti tecnici.

Le linee guida del MIT non sono vincolanti, ma...

Nel corso del webinar si è evidenziato come le linee guida del MIT del 30 gennaio 2025:

• non hanno carattere prescrittivo e non hanno valore vincolante. Esse rappresentano orientamenti applicativi che possono essere soggetti ad integrazioni o aggiornamenti;
• forniscono indicazioni in merito all’interpretazione delle disposizioni del decreto Salva Casa;
• hanno la finalità di inquadrare il contesto applicativo del provvedimento e facilitarne l’attuazione da parte delle
  amministrazioni competenti e di fornire ai cittadini linee di orientamento, indicazioni e suggerimenti operativi su elementi attuativi di particolare rilievo che caratterizzano le procedure edilizie.

Verifica dei comuni sui titoli abilitativi: ammessa la regolarizzazione implicita

Durante il webinar, è stato affrontato il 'bollente' tema delle verifiche che i comuni devono attuare in materia di stato legittimo degli immobili.

Il dubbio sorge dal fatto che il Salva Casa ha stabilito che per provare lo stato legittimo dell'immobile, è possibile servirsi anche degli strumenti di regolarizzazione, oltre che dell'ultimo titolo edilizio.

Secondo le linee guida del MIT, la verifica di legittmità dei titoli pregressi non deve portare a un controllo, da parte della PA, dei precedenti titoli da parte del comune. Si tratta, quindi, di una verifica presunta o regolarizzazione implicita, che però non è attuabile secondo il TAR Lombardia 227/2025, che in pratica ha smentito il Ministero.

Infatti, facendo espresso richiamo alla versione attualmente vigente dell'art. 9-bis, comma 1-bis, del dpr 380/2001, il TAR ha ribadito che la norma subordina la sussistenza dello stato legittimo dell’immobile alla condizione che l’Amministrazione, in sede di rilascio di un titolo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, non ammettendosi una implicita attestazione della loro regolarità.

Quindi, la domanda sorge spontanea: cosa devono fare i comuni (e cosa devono aspettarsi i professionisti tecnici e chi vuole attestare lo stato legittimo del proprio immobile)?

La vicesegretaria dell'ANCI Stefania Dota ha sottolineato che, al momento, vale l'indicazione del MIT: per la dimostrazione dello stato legittimo, quindi, non è necessaria la verifica retroattiva di tutti i titoli edilizi.

TUTTE LE SLIDE DEI RELATORI DEL WEBINAR ANCI SONO SCARICABILI IN ALLEGATO