Distanze tra edifici: limite dei 10 metri da rispettare anche in zona A per le nuove costruzioni

Come funziona la regola dei 10 metri per le distanze tra edifici in zona A? Ci sono delle eccezioni per alcuni tipi di interventi edilizi? E' possibile che una disposizione locale deroghi alla norma nazionale in materia?

A tutte queste domande 'tenta' di rispondere il Consiglio di Stato nella sentenza 4654/2025, che riguarda nello specifico le distanze tra edifici, la regola dei 10 metri e la sua applicazione, i casi particolari e il panorama normativo di riferimento.

Il caso: nuove autorimesse in zona storica

La sentenza nasce dal diniego, da parte di un comune, del permesso di costruire per delle nuove autorimesse in una zona storica (zona A).

Il Comune ha motivato il diniego con il mancato rispetto della distanza minima di 10 metri tra edifici prevista dall’art. 9 del D.M. 1444/1968, in quanto "per l’intervento proposto non è stato verificato il puntuale rispetto dell’art. 9 comma 2 del D.M. 1444/68 avente ad oggetto “Limiti di distanza fra fabbricati” nei confronti degli edifici circostanti giacché anche nelle zone A deve essere rispettata la distanza minima di 10 metri dalle pareti finestrate, qualora l’attività edilizia superi il semplice restauro conservativo o la ristrutturazione dei volumi già esistenti prevedendo eccezionalmente una nuova costruzione come nel caso specifico, in quanto la necessità di impedire la formazione di intercapedini nocive sotto il profilo igienico-sanitario non viene meno nelle zone A, non diversamente dall’edilizia fuori dalle zone A".

I ricorrenti sostenevano che tale limite non fosse applicabile alle nuove costruzioni nelle zone A, riservato, secondo loro, solo agli interventi di risanamento e ristrutturazione.

Regola dei 10 metri: disciplina generale e casi particolari

Normativa di riferimento

• Art. 9, D.M. 1444/1968: stabilisce la distanza minima tra fabbricati. In particolare, prevede che nelle zone diverse dalla A sia sempre prescritta la distanza di 10 metri tra pareti finestrate di edifici antistanti. Per le zone A, invece, si parla solo di ristrutturazioni e risanamenti, imponendo che le nuove distanze non siano inferiori a quelle tra i volumi edificati preesistenti. La giurisprudenza amministrativa ha inoltre chiarito che le prescrizioni di cui al d.m. 2 aprile 1968 n. 1444 integrano il regime delle distanze nelle costruzioni con efficacia precettiva, sicché l’inderogabile distanza di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti vincola anche i comuni in sede di formazione o revisione degli strumenti urbanistici;
• Art. 41-quinquies della L. 1150/1942 e successive modifiche (L. 765/1967): ribadisce la necessità di limiti inderogabili di densità, altezza e distanza;
• Art. 2-bis d.P.R. 380/2001: prevede solo limitate possibilità di deroga ai limiti del D.M. 1444/1968 tramite leggi regionali, piani particolareggiati, lottizzazioni convenzionate o in casi specifici come il recupero dei sottotetti.

Applicazione pratica e orientamento giurisprudenziale

Nella sentenza si evidenzia inoltre che:

• la giurisprudenza prevalente (Consiglio di Stato e Corte Costituzionale) afferma che la regola dei 10 metri si applica anche alle nuove costruzioni nelle zone A, salvo le sole eccezioni espressamente previste dalla legge;
• non si può derogare a questa regola nemmeno se tra gli edifici vi è una strada o una scalinata pubblica: la deroga prevista dall’art. 879 c.c. vale solo per il codice civile, non per la normativa pubblicistica edilizia.
• eccezioni: sono consentite deroghe solo per risanamento conservativo, ristrutturazioni (con mantenimento delle distanze preesistenti), interventi previsti da piani particolareggiati, lottizzazioni convenzionate o per risparmio energetico (es. cappotto termico).

Consiglio di Stato: niente deroga al limite di 10 metri per le nuove costruzioni in zona A

Il Collegio - pur consapevole dell’esistenza di orientamenti differenti anche se minoritari - ritiene, in continuità col preciso indirizzo giurisprudenziale di cui sopra è stato dato conto, che il limite (id est, regola ordinaria) di 10 metri non abbia ragione di essere derogato e che lo stesso continui ad applicarsi per le nuove costruzioni (anche) nelle Zone A), pure successivamente all'entrata in vigore delle recenti disposizioni di legge.

Inoltre, si ricorda che le norme sulle distanze hanno carattere pubblicistico, sono inderogabili e prevalgono su qualsiasi diversa previsione regolamentare locale.

Quindi:

• l'art. 2-bis d.P.R. 380/2001 consente deroghe solo con leggi/regolamenti regionali e in specifiche situazioni dettagliatamente indicate;
• per le nuove costruzioni in zona A (centri storici), in assenza di deroga espressa, vale il limite dei 10 metri;
• la ratio è la tutela dell’igiene, salubrità e sicurezza degli spazi urbani, non solo il diritto dei privati confinanti.

Queste autorimesse non rispettano la regola dei 10 metri

Nel caso di specie, il progetto di autorimesse non rispettava la distanza di 10 metri dalle pareti finestrate degli edifici circostanti (4,40 e 9,40 metri). Non ricorrevano eccezioni che potessero legittimare una deroga.

Le motivazioni legate al miglioramento urbanistico e sanitario, e la presenza di una scalinata pubblica tra i fabbricati, non possono legittimare la deroga al limite dei 10 metri.

Pertanto, la domanda di permesso di costruire è stata legittimamente rigettata dal Comune.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO