Il condono del cambio di destinazione d'uso è possibile?

Si può ottenere il terzo condono edilizio, in zona vincolata, per una veranda diventata abitazione, con conseguente ampliamento della superficie residenziale?

La domanda è assolutamente attuale, e fornisce una risposta precisa e netta il Tar Lazio nella sentenza 8270/2025 del 29 aprile, che ci aiuta anche a ricordare la differenza che intercorre tra sanatoria ordinaria (oggi possibile in due versioni: classica, ex art.36 del Testo Unico Edilizia, e semplificata, ex art.36-bis introdotto dal DL Salva Casa) e condono edilizio.

Le differenze tra sanatoria e condono: in pillole

Brevemente:

• la sanatoria è una procedura cristallizzata dal Testo Unico Edilizia che consente di regolarizzare gli abusi formali (ad esempio, parziale difformità dal permesso di costruire o assenza dello stesso, ma conformità urbanistica dell'abuso);
• il condono è legato a determinate leggi (in Italia ce ne sono stati tre), per determinate forchette temporali (opere realizzate entro una certa data) e consente di sanare gli abusi sostanziali.

Il cambio d'uso del contendere: da veranda ad abitazione

Si disquisisce sul condono edilizio richiesto per un cambio destinazione d'uso di una veranda in uso residenziale per 40 mq e 120 mc.

Secondo i ricorrenti, la domanda di condono ha ad oggetto, non la realizzazione di un'opera, ma il mutamento di destinazione d'uso di un'opera già esistente e condonata, che non ha determinato il passaggio ad una diversa categoria funzionale, essendo rimasta nella categoria catastale A, quindi sarebbe assolutamente da concedere.

Cambio destinazione d'uso: rientra nella ristrutturazione edilizia

Il TAR entra subito nel merito della questione, inquadrando il tipo di intervento edilizio, che consiste, appunto, nel cambio di destinazione d'uso di una veranda in residenziale, eseguita mediante chiusura di un porticato, per 40 mq e 120 mc, con conseguente ampliamento della superficie residenziale fruibile.

Si tratta, evidentemente, di un abuso maggiore, rientrante quanto meno, come lo stesso richiedente il titolo in sanatoria lo ha qualificato nella relativa domanda, nella tipologia 3 "ristrutturazione edilizia".

Terzo condono: gli abusi maggiori non sono sanabili in zona vincolata

Bene: è evidente, come ormai risaputo, che gli 'abusi maggiori', cioè quelli che rientrano nei numeri 1, 2 e 3 dell'Allegato al DL 269/2003, convertito in legge 326/2003 (terzo condono), non sono condonabili in zona vincolata, a differenza degli 'abusi minori', cioè restauro, risanamento conservativo o manutenzione straordinaria (numeri 4, 5 e 6 del già citato Allegato).

Infatti, ribadiscono i giudici, sulla base delle previsioni dettate dall'art. 32, commi 26 e 27, del DL 269/2003 e dagli artt. 2 e 3, comma 1, lettera b), della l.r. Lazio n. 12/2004, possono ritenersi suscettibili di sanatoria, nelle aree soggette a vincoli, solo le opere di minore rilevanza, corrispondenti alle tipologie di illecito di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell'Allegato 1 del DL 269/2003, integrate dalle opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, mentre per le altre tipologie di abusi, riconducibili alle tipologie di illecito di cui ai nn. 1, 2 e 3, del menzionato Allegato, nelle quali rientra quello qui in rilievo, interviene una preclusione legale alla loro sanabilità.

Condono edilizio in zona vncolata: il mix tra legge statale e regionale esclude gli abusi maggiori

In particolare, la norma statale di cui all'art. 32, comma 27, del DL 269/2003 è chiara nell'indicare come ostativa alla possibilità di rilascio del condono la realizzazione di abusi maggiori su aree soggette a vincoli posti a tutela dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali, qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere; in senso ancor più restrittivo è intervenuta la l.r. Lazio n. 12 del 2004, la quale, all’art. 3, comma 1, lettera b), secondo il testo vigente ratione temporis, prevede la non sanabilità delle opere realizzate, anche prima della apposizione del vincolo, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela dei monumenti naturali, dei siti di importanza comunitaria e delle zone a protezione speciale, non ricadenti all'interno dei piani urbanistici attuativi vigenti, nonché a tutela dei parchi e delle aree naturali protette nazionali, regionali e provinciali.

La preclusione al rilascio del titolo in sanatoria per abusi maggiori prescinde dal carattere assoluto o relativo del vincolo, essendone determinata dalla sola sua presenza.

In definitiva, non è possibile sanare un cambio di destinazione d'uso da veranda ad abitazione, in zona vincolata, secondo le regole del terzo condono edilizio.

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