Il controllore tecnico

Controllore Tecnico: chi è costui?

Cominciamo a definirlo secondo quanto riportato da un testo di polizza relativamente ad una garanzia decennale postuma indennitaria danni diretti all’immobile (già a L.210):

“È l’Organismo di Tipo A accreditato incaricato da un Ente designato ai sensi del Regolamento CE 765/2008, in conformità alle norme UNI CEI ISO/IEC 17020 e UNI 17021 per le attività di ispezione, durante la realizzazione degli immobili oggetto della polizza decennale postuma, ai fini della riduzione dei rischi tecnici. L’attività ispettiva riguarderà ciò che è specificato nei documenti contrattuali stipulati dal Contraente della polizza, e attiene sia agli aspetti progettuali sia a quelli esecutivi delle opere o parte di esse, con relativi costi a carico del Costruttore/Contraente”.

Un poco di storia

Il controllore tecnico evocato, non già un OdI o OdC (Organismi di Ispezione e controllo o di Certificazione), è stato ed è una struttura sorta a latere delle Compagnie di assicurazione per verificare il rischio, ovvero ridurre la presenza di sinistri (controllori atti a normalizzare il rischio).

La storia evidenzia che nel 1988 per un’esigenza di mercato, fu definita da un ingegnere direttore dei rischi tecnologici del Fata Assicurazioni di Roma una garanzia assicurativa poi chiamata sul mercato polizza Rimpiazzo Opere: una polizza decennale postuma atta a risarcire il Contraente assicurato da eventuali danni al committente per lavori relativi a rischi di manutenzione o d’opera. Principalmente le pavimentazioni. E che questo ingegnere demandò ad un’Agenzia di assicurazioni Fata di Monza la titolarità per proporla alle Imprese edili. Fu così che la polizza fu messa sul mercato ma in presenza di un controllore tecnico che nacque a latere dell’Agenzia ed inizialmente composta dallo stesso Agente, un tecnico, da un ingegnere (già Produttore, applicatore, formatore) perito giurato del tribunale, da un avvocato, da un impiegato addetto all’amministrazione e da un esperto in rivestimenti (finiture, cappotti e facciate ventilate).

Il gruppo poi aveva esperti delle pavimentazioni, dell’impermeabilizzazione, dei cappotti e facciate ventilate, di verniciatura ed anticorrosione, di finitura e copertura, d’intumescenza. La polizza ed il controllo tecnico ebbero così vita per dieci anni, ovvero fino alla dismissione del rischio da parte della Compagnia di riferimento. Questo tipo di polizza fu poi assunta da altre Compagnie, similarmente ma non precisamente. Il controllore tecnico ebbe quindi strutture similari a questa primaria, sorte nel frattempo sul mercato, mentre quella si identificò poi come Organismo di ispezione e controllo come poi altre strutture accreditate Accredia, secondo Norma e Regolamento.
Il presente, l’attualità.

L’Organismo di ispezione e controllo od Organismo di Certificazione accreditati sono quindi presenti sul mercato.

Accredia è l’Ente di accreditamento che accredita e vigila sugli stessi. E li elenca sul proprio sito. La presenza di un’obbligatorietà di legge relativamente l’obbligo di verifica degli immobili, a nuovo, oggetto di compra vendita, offre quindi al mercato questa figura che deve ottemperare non solo a quanto dettato dalla Norma Uni e dal Regolamento Accredia, ma anche dal mandato della Compagnia di assicurazioni che prevede una polizza assicurativa atta a garantire la durata dell’immobile per almeno dieci anni e naturalmente da quanto contrattualizzato con il proprio Cliente, poiché il risultato è verificato documentalmente, con la nuova normativa, a mezzo notaio.

Cosa dovrà verificare?

Anche qui prendiamo in considerazione una tabellina tipologica di polizza:

Le Opere in verifica saranno quindi assoggettate ad un controllo, una verifica e ad un certo numero di ispezioni e controlli atti a considerare le eventuali criticità diversamente da quanto documentalmente visto, letto e controllato.

Ovviamente il Controllore tecnico non può considerarsi, né deve essere ritenuto sostituto del Progettista, del Direttore Lavori, dell’Impresa Generale… e il controllo si deve intendere come tale: controllo ed ispezione, controllo documentale e d’ispezione di cantiere tante volte quante necessarie, ovvero supposte al tipo di immobile da verificare.

Ricordiamo che i principali requisiti che un Controllore tecnico deve possedere sono:

• Imparzialità;
• Competenza;
• Responsabilità;
• Trasparenza;
• Riservatezza.

L’imparzialità prevede che sia autonomo, accreditato. Che basi la sua conformità (o non conformità) su decisioni non influenzate da interessi od altre parti in causa.
La competenza è la capacità del proprio personale e della propria struttura di soddisfare le esigenze del Cliente.

La responsabilità è dovuta per la capacità valutativa di evidenze oggettive sufficienti su cui fondare la decisione di rilasciare l’esito della verifica e/o ispezione.
La trasparenza è la possibilità data al proprio Cliente di accedere ai propri processi di audit e sul proprio stato di accreditamento da parte di Accredia, unico ente di accreditamento in Italia.
La riservatezza è l’obbligo di mantenere riservata ogni informazione di proprietà del suo Cliente.

Il Controllore tecnico deve esser altresì flessibile, capace di rispondere alle necessità del Cliente, ottemperando alla normativa, alla pratica di consuetudine ed ai regolamenti in atto, nonché deve avere rapida ed efficace capacità di rispondere ai bisogni imprevisti ed ai reclami.

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