Infiltrazioni in condominio e appartamento inutilizzabile: le regole per il rimborso da lucro cessante

I danni per le infiltrazioni d'acqua negli edifici condominiali non 'finiscono' con il rimborso diretto per le problematiche connesse alle perdite, ma 'proseguono' con l'eventuale risarcimento del danno da lucro cessante, ad esempio perché, a causa delle infiltrazioni, non si è potuto procedere all'affitto dell'appartamento.

Ma chi deve risarcire i danni? In che percentuale? E come si calcola il risarcimento per danni da lucro cessante? Spiega il tutto il Tar Genova nella sentenza 958/2025, interessante perché di fatto si occupa di un caso all'ordine del giorno in tanti condomini italiani.

Il caso: infiltrazioni dal tetto del condominio

L’attrice, proprietaria di un appartamento in un condominio di Genova, ha citato in giudizio il condominio stesso per i danni subiti a causa di gravi infiltrazioni provenienti dal tetto condominiale.

Le infiltrazioni avevano reso l’appartamento inabitabile, costringendo l’inquilino a lasciarlo già nei primi mesi del 2018.

Responsabilità del condominio

Il Tribunale ha riconosciuto la responsabilità oggettiva del condominio ex art. 2051 c.c., quale custode delle parti comuni, incluso il tetto.

Non avendo provato alcun caso fortuito (unico esonero previsto dalla norma), il condominio è stato ritenuto responsabile dei danni.

Tipologia di danni accertati

La perizia tecnica (CTU) ha evidenziato:

• condizioni di inagibilità totale dell’appartamento a causa del crollo dei controsoffitti e delle infiltrazioni d’acqua;
• necessità di completo rifacimento del tetto e di ripristino degli interni (pareti, pavimenti, controsoffitti).

Il costo per i danni interni è stato quantificato in € 27.900,00 + IVA

Danno da lucro cessante: come viene calcolato

Il lucro cessante è stato riconosciuto come mancato guadagno derivante dall’impossibilità di affittare l’immobile.

Il calcolo si è basato su:

• canone mensile medio di locazione: € 300,00;
• durata del mancato utilizzo: da marzo 2018 a giugno 2025, per un totale di 91 mesi;
• totale danno da lucro cessante: € 27.300,00 (ossia € 300 x 91).

Il Tribunale ha ritenuto fondato questo conteggio, sulla base:

• della documentazione del contratto di locazione;
• delle testimonianze, tra cui quella dell’ex inquilino che ha confermato di aver lasciato l’immobile a causa delle infiltrazioni;
• della comprovata intenzione della proprietaria di riaffittare l’alloggio una volta ripristinato.

Le disposizioni del Tribunale

Il Tribunale ha condannato il condominio a:

• versare all’attrice € 27.900,00 per i danni materiali all’appartamento;
• risarcire € 27.300,00 per lucro cessante;
• rimborsare le spese legali e di CTU sostenute dalla parte attrice.

Il principio giuridico applicato

Il danno da lucro cessante è stato riconosciuto sulla base del principio secondo cui la perdita del godimento dell'immobile costituisce pregiudizio “in re ipsa”, purché l’attore dimostri - anche per presunzioni - che l’immobile sarebbe stato effettivamente utilizzato (per esempio affittato), come indicato dalla sentenza della Cassazione n. 21835/2020.