La digitalizzazione del Settore della Costruzione e dell’Immobiliare tra Superbonus 110% e rigenerazione urbana

Dal Superbonus alla Rigenerazione Urbana

Di là delle vicissitudini politico-istituzionali, economico-finanziarie e giuridico-procedurali, si può serenamente affermare che, idealmente, l’epopea del Super Bonus 110% stia per giungere a un epilogo.

Nell’immediato, oltre alle controversie e alle polemiche, di essa rimane, anzitutto, il clamore mediatico per le frodi commesse e per l’avversione, da parte di esponenti istituzionali ed economici nei confronti della misura, tanto nei termini dell’equità quanto in quelli attinenti all’efficacia.

Oltre a ciò, vi sono recriminazioni inerenti alla possibilità dell’utilizzo delle risorse coinvolte per operazioni a livello urbano, meno episodiche delle attuali e maggiormente rivolte a obiettivi sociali.

La misura ha, comunque, presentato alcune buone pratiche, a dire il vero più analogiche che non digitali, e si concluderebbe, almeno teoricamente, nell’imminenza di uno sviluppo estensivo delle operazioni di Rigenerazione Urbana, già parzialmente stimolate dal Piano Nazionale di Ripresa e di Resilienza (PNRR).

Non si dimentichi, d’altro canto, che, anche in virtù nella sua inclusione nel PNRR, il Super Bonus 110% si riallacciava esplicitamente alla Renovation Wave Strategy proposta dalla Commissione Europea e, così come è stata pubblicata criticata dai suoi critici in sede comunitaria, altrettanto era stato proposto come elemento paradigmatico nello stesso ambito.

È chiaro, perciò, quanto sarebbe urgente avviare una riflessione relativa ad alcuni lasciti che il Super Bonus 110% possa generare nei confronti di una nuova stagione, in cui il mercato appare in bilico tra espansione e crisi, così come argutamente osservato dal CRESME nelle recenti analisi.

Non si tratta, peraltro, di istituire un nesso diretto tra sommatoria di interventi puntuali, non pianificati né pianificabili, e azioni di sviluppo a livello distrettuale che seguano una logica sistemica, bensì di leggere in controluce qualche aspetto saliente della esperienza in oggetto.

Serve un'effettiva digitalizzazione delle questioni procedurali e amministrative

Per prima cosa, le questioni procedurali e amministrative connesse alla misura, che sono, peraltro, mutate nel corso del tempo, hanno mostrato una volta di più, se mai ve ne fosse stata necessità, l’urgenza di una piena ed effettiva digitalizzazione, non semplicemente di una dematerializzazione o di una informatizzazione dei processi e dei procedimenti autorizzativi, che, per la Rigenerazione Urbana, sarebbero ben più ampi o complessi.

É un argomento, questo delle strutture di dati, che potrebbe riguardare anche la gestione dei contenitori informativi nelle piattaforme dell’ENEA, dell’Agenzia delle Entrate e delle Consultancy che hanno operato per conto dei cessionari.

La configurazione delle piattaforme di questo genere riguarda, comunque oggi anche il sistema informativo ReGiS, finalizzato al monitoraggio, alla rendicontazione, al controllo degli investimenti previsti nel PNRR dai soggetti attuatori.

Sotto questo profilo, benché è probabile che il cosiddetto «permesso di costruire digitale» conosca una diffusione capillare solo  a medio termine, esso si inserisce a pieno titolo quale fattore saliente per la Rigenerazione Urbana, oltreché per la riforma della amministrazione pubblica.

Il mercato continua ad essere parcellizzato

In secondo luogo, non vi ha dubbio che il Superbonus 110%, essendo anche teatro probabilmente di atteggiamenti speculativi nella catena di fornitura (quantunque il rialzo dei prezzi e la scarsità delle risorse siano addebitabili anche ad altri fattori), ha riguardato, anzitutto, una storia di prodotti per la costruzione e di opere provvisionali, cosicché la sua essenza sia stata principalmente «materiale», laddove la Rigenerazione Urbana dovrebbe, per prima cosa, assumere connotati «immateriali».

La difficoltà, da parte del settore, sia sul versante della domanda sia su quello dell’offerta, di concepire il prodotto immobiliare al di fuori delle sue vesti fisiche persiste, nonostante l’enfasi riposta, ad esempio, sulla smart home, e sugli ecosistemi di servizi che si stanno creando attorno a essa, basati sul comportamento degli utenti, e, in realtà, essa fa perfettamente il paio con la conservazione di una struttura del tessuto committente, professionale e imprenditoriale che, a dispetto di eventuali processi aggregativi, è destinato a rimanere assai parcellizzato, inducendo, oggettivamente, alla tutela della piccola, se non della micro, e della media dimensione organizzativa.

Il combinato disposto tra «concretezza», nel senso della prevalenza della fisicità dell’oggetto costruito e «nanismo» dimensionale si unisce, d’altronde, al tema identitario, che coinvolge sia la differenziazione dei ruoli sia la natura della titolarità di studi professionali e di attività imprenditoriali.

È palese, in effetti, che la questione identitaria poco si sposi colle istanze di collaborazione e di integrazione che la trasposizione della cultura industriale pretenderebbe dal settore, assai maggiormente che non la mera traduzione dei modi produttivi nella sfera della industrializzazione edilizia e dell’Off Site Construction.

Questo profilo non può essere eluso, poiché bisogna stabilire se davvero sia possibile conciliare logiche di investimento per programmi pluriennali, supportate da strutture giuridico-contrattuali che abilitino la convergenza di intenti e la flessibilità nella ripartizione del valore, tra soggetti originariamente differenziati nonché antagonisti, e strutture radicate di contrapposizione e di individualità per le quali la condivisione dei dati rappresenta un impedimento non secondario.

Da questo punto di vista, benché il Super Bonus 110% abbia generato un ecosistema straordinariamente eterogeneo di culture e di saperi, è arduo sostenere che i processi integrativi siano stati consolidati, mentre, con tutta evidenza, le operazioni di Rigenerazione Urbana ne implicherebbero una ulteriore dilatazione.

A titolo esemplificativo, vale il caso inerente all’esaurimento della capacità di acquisizione dei crediti fiscali da parte di alcune tipologie di istituti di credito e alla loro riluttanza a valutare positivamente il merito di credito di loro clienti in possesso di consistenti ammontati di tali crediti, in un contesto di incremento del costo del denaro.

Difficile dialogo tra operatori tradizionali e mondo dell'assicurazione e del credito

Il difficile dialogo tra attori tradizionali del settore e operatori del mondo dell’assicurazione e del credito, sia nei ruoli propri a essi sia in quello di cessionari, in riferimento al credito fiscale, giusto a seguito di lustri in cui Non Performing Loan e sofferenze corrispondenti avevano contribuito a rendere il dialogo tra questi mondi non ottimale, non sembra rappresentare il migliore frutto della epopea del Super Bonus 110%.

Vi è, purtuttavia, la necessità di creare una zona di filtro tra settore della costruzione e settore della finanza, sempre più influente nelle operazioni di Rigenerazione Urbana, che permetta una riconciliazione tra punti di vista e tra obiettivi, una nuova professionalità, di là della finanza immobiliare, che attualmente, quanto meno, non appare come formalizzata.

Il Super Bonus 110% avrebbe potuto contribuire in maniera non banale a perseguire un simile scopo.

D’altro canto, come ricordato, si tratta di un mondo, quello economico-finanziario, che, ad esempio, sui temi della produttività e della sicurezza, ha, in alcuni suoi rappresentanti illustri, formulato forti riserve, talvolta apodittiche, a torto o a ragione, sul valore reputazionale, all’indirizzo del settore.

Questo potrebbe rivelarsi, infatti, a posteriori un legato assai dannoso per il settore, qualora non si cercasse ora di gestire proficuamente la fase di esaurimento del Super Bonus 110%.

È ora evidente che, all’interno degli schemi del Partenariato Pubblico Privato, la consapevolezza delle tematiche economico-finanziarie e la loro padronanza si rivelino come variabili cruciali nella Rigenerazione Urbana, sia per l’amministrazione pubblica sia per i suoi fornitori privati.

Incertezze e ritardi del settore nei confronti della transizione

Al contempo, un certo ritardo e una certa indeterminatezza, tra organizzazione, processo e prodotto, a livello domestico capillare, del settore sulla conformità ai criteri ESG (Environmental Social Governance) potrebbe sancire una criticità addizionale.

È, però, il significato ultimo, «intangibile», di Rigenerazione Urbana a evocare connotati e declinazioni che vadano ben oltre la matericità dei cespiti immobiliari, ancorché «bimizzati», perché un approccio che si proponga di riqualificare economicamente, socialmente e ambientalmente aree più o meno periferiche non può che passare per inedite forme e tecnologie di interazione tra cittadini, edifici, reti e infrastrutture, tanto più allorché sobrietà e povertà energetica minacciano di rallentare gli obiettivi della neutralità climatica.

Una volta risolto sperabilmente lo stallo che imperversa sul Super Bonus 110%, si avanza il principale fenomeno emergente, vale a dire la transizione in un settore che rimane molto restìo, appunto al transito.

La questione concerne, dunque, l’eterogeneità tra i soggetti, non solo tra gli operatori economici, e la loro dis-integrazione, talché non è discutibile il fatto che il Super Bonus, pur avendo chiamato al cospetto molteplici entità, tra cui le Consultancy e le Utility, abbia mancato l’occasione di pore in relazione sistemica.

Per queste ragioni, sarebbe consigliabile non attardarsi su polemiche incentrate sul ruolo di stimolo per il mercato del Super Bonus 110% e sul contributo che esso abbia dato al fine di migliorare le prestazioni energetiche del patrimonio immobiliare residenziale.

La posta in gioco appare altra, anche perché sul fronte delle opere infrastrutturali è presente e attivo un piano strutturato di lungo termine, che ha già delineato i propri contenuti prospetticamente per il decennio, mentre per i lavori edilizi, anche dal punto di vista legislativo, la Rigenerazione Urbana sembra essere afflitta da maggiori incertezze.

Occorre, perciò, affrontare sistematicamente l’avvento della Rigenerazione Urbana, ipotizzando che il primato si sposti dalle componenti materiali a quelle immateriali, dai prodotti ai servizi, dalla autoreferenzialità alla relazione.