Lottizzazione abusiva e impatto complessivo sul territorio? Arrivano i chiarimenti

Lottizzazione abusiva: cos’è, quando si configura e quali sono le conseguenze

Quando si realizzano degli interventi edilizi si determina una trasformazione di un’area, ma il problema si crea quando tale trasformazione comporta delle trasformazioni urbanistiche o edilizie dei terreni in violazione delle normative vigenti, configurando una lottizzazione abusiva.

Generalmente lo scopo della lottizzazione edilizia è quello di organizzare e trasformare una parte del territorio ancora non urbanizzata, suddividendola in più porzioni (chiamate lotti), affinché si costruiscano edifici destinati ad abitazioni, attività produttive, commerciali o servizi. In linea di principio, quindi, tale processo favorisce la crescita ordinata della città e la creazione di nuovi spazi residenziali o lavorativi.

Diverso è il caso della lottizzazione abusiva che al contrario si verifica quando questa suddivisione dei terreni e la loro trasformazione edilizia avvenga senza rispettare le norme urbanistiche.

È considerata abusiva quella lottizzazione in cui:

• un terreno viene frazionato in più lotti con finalità edificatorie senza seguire la pianificazione urbanistica prevista;
• vengono realizzate opere che modificano l’assetto del territorio senza autorizzazione o in violazione delle prescrizioni stabilite dalle leggi statali, regionali o dai regolamenti comunali.

In sintesi, la differenza è che nella lottizzazione edilizia tutto avviene all’interno di un quadro autorizzato e pianificato, mentre nella lottizzazione abusiva la trasformazione del territorio avviene in modo illecito, compromettendo la corretta gestione e tutela dell’area.

Quali sono le conseguenze di una lottizzazione abusiva?

Le conseguenze non tardano ad arrivare e sono particolarmente severe, infatti l’amministrazione può ordinare:

• la demolizione delle opere abusive;
• il ripristino dello stato dei luoghi;
• l’acquisizione gratuita delle aree al patrimonio comunale.

Tale problematica è stata affrontata dal TAR della Puglia con la sentenza n. 1397/2025, dove il giudice ha confermato l’ordinanza di demolizione comunale, respingendo le contestazioni dei proprietari e ribadendo i principi consolidati in materia di lottizzazione abusiva, con particolare riferimento alla natura oggettiva dell’illecito e alla necessità di valutare l’impatto complessivo degli interventi sul territorio, al di là delle singole opere realizzate.

Lottizzazione abusiva materiale: il giudice conferma la trasformazione illecita dell’area agricola

I ricorrenti del caso avevano impugnato un’ordinanza comunale che disponeva la demolizione delle opere abusive e il ripristino dello stato dei luoghi, accertando al contempo una lottizzazione abusiva ai sensi dell’articolo 30 del DPR 380/2001.
I proprietari, di contro, si oppongono sollevando varie argomentazioni tra cui l’erronea applicazione delle norme sulla lottizzazione abusiva.

Il giudice ha spiegato che “(...) gli accertamenti e l’istruttoria sottesi all’accertamento di una lottizzazione abusiva sono sempre connotati da un certo grado di complessità che rende pressoché necessaria la partecipazione al relativo procedimento dei soggetti interessati, "restringendo, pertanto, lo spazio entro il quale può trovare applicazione la norma di cui all'art. dell'art. 21 octies comma 2 L. 241/1990" (…). Nel caso in esame, le evenienze documentali acquisite nel corso del procedimento dall’Amministrazione comunale evidenziano in maniera chiara e paese l’avvenuta integrazione nei lotti di proprietà attorea di una fattispecie di lottizzazione abusiva materiale. Come risulta, infatti, dagli accertamenti comunali, richiamati nel provvedimento impugnato, i lotti in esame (ricadenti in area con destinazione agricola E, soggetta a vincoli del PPTR: campagna brindisina e a tutela per mappa rischi aereonautici) di proprietà degli attuali ricorrenti sono stati interessati, nel corso degli anni, da numerosi interventi edilizi - realizzati sia in assenza che in ampliamento e difformità sostanziale rispetto agli originari titoli abilitativi - che hanno determinato, attraverso la creazione di un complesso immobiliare (…), una trasformazione urbanistica ed edilizia in violazione delle prescrizioni urbanistiche edilizie di zona.”
Il procedimento seguito dal Comune è legittimo infatti gli accertamenti relativi a lottizzazioni abusive richiedono necessariamente la partecipazione dei soggetti interessati, data la complessità dell’istruttoria e i pesanti effetti che tali provvedimenti comportano.

Nel caso specifico gli accertamenti comunali dimostrano in maniera chiara una lottizzazione abusiva materiale, in quanto i lotti, situati in area agricola sottoposta ai vincoli del Piano Paesaggistico Territoriale Regionale, sono stati interessati nel corso degli anni da numerosi interventi edilizi realizzati in assenza di titoli abilitativi o in difformità sostanziale rispetto alle autorizzazioni originarie.

Il giudice sottolinea un dato estremamente importante, ossia il fenomeno unitario che trascende la consistenza delle singole opere, in particolare “Di ciò se ne rinviene prova nello stralcio delle ortofoto allegate al provvedimento gravato che mostrano un’area interamente delimitata caratterizzata dalla presenza di una pluralità di manufatti (fabbricati, strutture sportive, manufatto bar/ristorante ecc..) la cui funzione non può essere, in difetto di risultanze documentali diverse da quelle in atti, che quella di modificare le destinazioni di zona dell’area in esame.
(...)
E ciò in omaggio al condiviso principio giurisprudenziale secondo il quale “la lottizzazione abusiva è fenomeno unitario che trascende la consistenza delle singole opere/atti negoziali di cui si compone ed assume rilevanza giuridica per l'impatto che determina sul territorio, interferendo con l'attività di pianificazione, conservazione dei valori paesistici e ambientali, dotazione e dimensionamento degli standard”.”
Dalle ortofoto allegate al provvedimento del Comune viene dimostrato che l’area agricola è stata trasformata in un complesso unitario composto da vari manufatti, tra cui fabbricati, strutture sportive e un bar-ristorante, quindi tali opere hanno modificato la destinazione urbanistica dell’intera zona.
Le contestazioni dei ricorrenti non sono state accolte perché la lottizzazione abusiva si configura come un fenomeno unitario che supera l’entità dei singoli abusi. Ciò che conta non è la regolarità o irregolarità delle singole costruzioni, ma l’effetto complessivo di trasformazione del territorio, che incide sulla pianificazione urbanistica e sui valori paesaggistici e ambientali.

Il messaggio è chiaro:

le trasformazioni urbanistiche devono rispettare la pianificazione territoriale e i vincoli paesaggistici previsti dagli strumenti urbanistici

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: lottizzazione abusiva, lottizzazione edilizia, trasformazione urbanistica, interventi edilizi, violazioni urbanistiche, art. 30 DPR 380/2001, demolizione, opere abusive, ripristino stato dei luoghi, acquisizione gratuita al patrimonio comunale.