Vizi occulti nelle opere di lottizzazione edilizia: il costruttore resta responsabile anche dopo il collaudo

Lottizzazione edilizia e responsabilità

Quando un privato intende realizzare interventi edificatori di una certa rilevanza, può procedere (laddove consentito dagli strumenti urbanistici) a redigere un piano di lottizzazione. Nello specifico, si tratta di uno strumento urbanistico attuativo (subordinato al piano urbanistico comunale, PUC) che consente la divisione di un terreno in più lotti con destinazioni funzionali (residenziale, industriale, commerciale, ecc.) finalizzate a interventi edilizi e infrastrutturali.

A tal proposito, già l’art. 28 della legge 1150/42 prevedeva la possibilità di elaborare piani di lottizzazione a scopo edilizio, precisando che la lottizzazione deve assicurare il razionale utilizzo delle aree fabbricabili. Successivamente, con l’art. 8 della legge n.765/67, viene riconosciuto che il piano di lottizzazione può essere considerato uno strumento alternativo, se non addirittura sostitutivo, del piano particolareggiato.

La lottizzazione a iniziativa privata comporta la stipula di una convenzione con il Comune, che disciplina gli obblighi reciproci, le tempistiche e le modalità di realizzazione delle opere di urbanizzazione. Inoltre la convenzione prevede anche la cessione gratuita al Comune delle aree necessarie alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria.

Tale contratto ha lo scopo di individuare le forme di garanzie per giungere alla realizzazione completa dell’intero intervento, tutelando l’interesse pubblico in caso di inadempimento delle obbligazioni assunte.
Concluse le varie opere previste nel piano, soprattutto per quanto concerne le strutture e le infrastrutture da cedere alla PA, si procede al collaudo, il quale certifica che al momento della consegna vi sia la conformità dell'intervento alle norme tecniche e contrattuali.

Tuttavia, dopo l’esecuzione dei lavori, potrebbero emergere vizi occulti, ossia quella serie di difetti che compromettono la funzionalità, la sicurezza e il valore di un intervento edilizio. Tali difetti possono di fatto interessare talvolta aspetti tecnico-architettonici, ma il più delle volte sono relativi ad aspetti strutturali e impiantistici.

Sorge allora un dubbio lecito, ossia: l'esito positivo di un collaudo può esonerare automaticamente il costruttore dalla responsabilità per vizi occulti dell'opera?

Chiarimenti in merito arrivano dalla sentenza del TAR delle Marche n. 143/2025.

La responsabilità del costruttore non si esaurisce con il collaudo

Il TAR delle Marche con la sentenza n. 143/2025 offre importanti spunti di riflessione sui limiti dell'attività di collaudo e sulla persistenza degli obblighi contrattuali anche dopo l’approvazione formale dei lavori.

Gli attori della controversia sono il Comune e una ditta individuale, i quali stipularono una convenzione di lottizzazione per la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria. La convenzione prevedeva che la lottizzante si facesse carico, a proprie spese, della costruzione di tutte le infrastrutture necessarie, inclusa la realizzazione di un manto stradale. I lavori, completati nel 1999, furono sottoposti a regolare collaudo da parte di un tecnico designato dal Comune. L’ingegnere incaricato dichiarò che i lavori erano conformi a quanto stabilito nella convenzione e nel progetto. Sulla base di questo esito positivo, nel 2001 la ditta procedette alla cessione delle aree al Comune, che approvò formalmente le risultanze del collaudo.

Nel 2004, tuttavia, emersero gravi problemi: la strada presentava deformazioni significative in più punti, con fessurazioni e avvallamenti che rendevano necessari interventi urgenti di manutenzione. Dopo aver segnalato la situazione alla ditta, il Comune avviò un accertamento tecnico preventivo: il CTU, appositamente incaricato, rivelò una realtà ben diversa da quella emersa durante il collaudo.

I sondaggi effettuati sulla massicciata stradale dimostrarono che lo spessore degli strati costituenti la sovrastruttura era significativamente inferiore a quanto indicato nelle tavole di progetto. Inoltre dalle prove di laboratorio sui materiali prelevati, fu rivelato l'utilizzo di materiali di qualità mediocre per la realizzazione dello strato di base della massicciata.

Secondo le conclusioni tecniche, ciò aveva compromesso la capacità della sovrastruttura stradale di distribuire efficacemente i carichi trasmessi dal traffico veicolare, causando i fenomeni di cedimento. Il consulente tecnico quantificò il costo necessario per il ripristino della strada, a cui si sommavano anche le spese per progettazione e direzione lavori, oltre ai costi già sostenuti dal Comune per gli interventi di somma urgenza eseguiti nel 2006.

Il Comune agì in giudizio, davanti al Tribunale civile di Ancona, per chiedere il risarcimento dei danni ma la ditta sostenne che quel tipo di causa non spettava al giudice civile. Nel caso di specie, infatti, il tribunale civile non era competente in materia, sostenendo l’eccezione mossa dalla ditta, e per questo motivo il Comune presentò una successiva istanza al TAR delle Marche, riproponendo le medesime richieste:

• riconoscere la responsabilità della ditta;
• ottenere il risarcimento.

La ditta, in opposizione, sosteneva invece che il collaudo positivo avesse valore definitivo e che, con la cessione delle aree, ogni rapporto fosse stato di fatto concluso. L'impresa sosteneva inoltre che non si trattassero di errori esecutivi ma che i danni fossero dovuti a normale usura.

Il tribunale respinge le motivazioni dell’impresa firmataria della convenzione, sottolineando che tali vizi “(…) sono da addebitare alla ditta lottizzante, anche se i lavori non sono stati da essa materialmente eseguiti, visto che è il lottizzante a dover garantire al Comune la perfetta rispondenza delle opere realizzate alle previsioni del piano di lottizzazione e alle regole dell’arte (rivalendosi semmai sull’appaltatore nel caso in cui le opere manifestino successivamente vizi occulti).
Il lottizzante rimane quindi responsabile della conformità delle opere alle previsioni progettuali e alle regole dell'arte, anche quando i lavori non siano stati materialmente eseguiti da lui stesso. In caso di vizi occulti, il firmatario della convenzione può eventualmente rivalersi sull'appaltatore che abbia materialmente realizzato i lavori, ma questo non lo esonera dalle responsabilità verso il committente.

Inoltre viene chiarito che “Dal punto di vista tecnico va poi aggiunto che un conto sono gli ammaloramenti di una strada pubblica dovuti alla normale usura e altro conto sono quelli evidenziati dal c.t.u. In effetti, l’utilizzo anche massivo di una strada provoca inevitabilmente nel corso del tempo l’usura degli strati superficiali, a cui si pone rimedio eseguendo interventi di scarificazione e successiva riasfaltatura. Quando invece si assiste a fessurazioni e sprofondamenti della massicciata vengono in rilievo difetti costruttivi, visto che una strada deve essere progettata e realizzata in modo da sopportare i carichi prodotti dalla circolazione di tutti i veicoli che, alla luce delle pertinenti disposizioni del Codice della Strada e degli eventuali provvedimenti regolatori adottati dal Comune, sono abilitati a circolare su quella strada. Pertanto, se sulla Via *** *** potevano circolare anche i mezzi pesanti (il che non è in discussione), la ditta lottizzante doveva progettare e poi realizzare l’opera tenendo conto di tale circostanza.”

I giudici hanno precisato che l'utilizzo, anche intensivo, di una strada provoca inevitabilmente l'usura degli strati superficiali, problema che si risolve con interventi di manutenzione ordinaria di scarificazione e riasfaltatura. Ben diversa è invece la situazione che sopraggiunge quando si verifichino fessurazioni e sprofondamenti della massicciata, fenomeni che indicano difetti strutturali nella progettazione e nell'esecuzione dell'opera.

Una strada deve essere progettata e realizzata per sopportare i carichi di tutti i veicoli autorizzati a circolarvi secondo il Codice della Strada. Nel caso in questione, dove era consentito il transito anche ai mezzi pesanti, la ditta lottizzante aveva l'obbligo di dimensionare l'opera tenendo conto di tale circostanza.

Pertanto viene ribadito che “(…) è certamente vero che il collaudatore fosse stato designato dal Comune, ma questo non rileva nel senso di escludere la responsabilità della ditta lottizzante, visto che nella specie si tratta di vizi occulti, non rilevabili al momento dell’effettuazione del collaudo. Al riguardo va chiarito che un collaudatore non è tenuto ad eseguire tutte le prove e le verifiche tecniche possibili (ivi incluse le c.d. prove distruttive) laddove in sede di collaudo non emergano problematiche degne di approfondimento. In ogni caso, le eventuali omissioni del collaudatore (siano esse dolose o colpose) non fanno venire meno l’inadempimento dal punto di vista civilistico, ponendo semmai un problema di rivalsa da parte del Comune e/o della ditta lottizzante nei suoi confronti e/o di responsabilità di altra natura;(…)”.

Il tribunale respinge tutte le argomentazioni della difesa, affermando un principio di fondamentale importanza: il collaudo positivo non può escludere la responsabilità del costruttore quando si tratta di vizi occulti non rilevabili al momento della verifica. Questo principio tutela l'interesse pubblico e quello del committente, evitando che l'approvazione di un'opera possa coprire difetti costruttivi che si manifestano successivamente. I giudici hanno, inoltre, chiarito che il collaudatore, qualora non emergano problematiche evidenti, non è tenuto ad eseguire tutte le prove tecniche possibili su ogni parte dell’opera.

In definitiva, la sentenza sottolinea che l'esito positivo di un collaudo non costituisce uno scudo assoluto contro le azioni avverso il lottizzante per vizi occulti, questo perché la tutela della qualità nelle opere pubbliche non debba limitarsi al momento del collaudo, ma possa estendersi all'intero ciclo di vita dell'infrastruttura.

LA SENTENZA DEL TAR MARCHE È SCARICABILE IN ALLEGATO.