Mansarda abitabile e frazionamento appartamenti: non si scappa dal permesso di costruire

Non si può realizzare una mansarda abitabile senza il permesso di costruire: sembra abbastanza semplice da 'capire', ma evidentemente anche per un intervento edilizio di questa portata è meglio fornire chiarimenti in quanto ci sono contenziosi molto frequenti, come ad esempio quello della sentenza 4640/2025 dello scorso 28 maggio dl Consiglio di Stato, che tratta di svariate opere edilizie realizzate in assenza di licenza edilizia.

Tutti gli interventi edilizi contestati

La pronuncia riguarda una serie di opere realizzate su un edificio residenziale, nello specifico:

• la mancata demolizione di una mansarda prevista come abuso nella concessione edilizia in sanatoria;
• il mancato rinterro di un piano seminterrato;
• il frazionamento di due appartamenti in quattro unità abitative, con incremento del carico urbanistico;
• la realizzazione di quattro garage.

Tali opere sono state realizzate in assenza di valido titolo edilizio e in parte anche in difformità rispetto a una precedente concessione edilizia in sanatoria.

Titolo abilitativo necessario per mansarda e frazionamento

Palazzo Spada ribadisce che:

• la realizzazione di una mansarda (soprattutto se comporta aumento di superficie e/o volume abitabile) è considerata intervento di trasformazione urbanistica del territorio. Secondo l'art. 10 del d.P.R. 380/2001, tali interventi richiedono il permesso di costruire;
• il frazionamento di appartamenti che comporta incremento del numero di unità immobiliari e aggravi del carico urbanistico, anch’esso rientra tra gli interventi che necessitano del permesso di costruire, non potendo essere assentiti con semplice DIA/SCIA. Questo vale ancor di più in presenza di vincoli di inedificabilità (es. zona rossa vulcanica).

Nel caso concreto, né la mansarda né il frazionamento erano legittimati da idoneo titolo edilizio e l’eventuale DIA prodotta non era idonea a sanare tali abusi.

Mansarda sopraelevata: le differenze tra manutenzione, ristrutturazione edilizia e nuova costruzione

La realizzazione di una mansarda a quota di piano primo di un fabbricato preesistente di 500 metri quadri non può qualificarsi come ristrutturazione edilizia perché comporta la creazione di nuovi volumi, bensì rientra tra le nuove costruzioni.

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Motivazioni della demolizione e attività del comune

Il Consiglio di Stato evidenzia che le opere realizzate hanno comportato una nuova costruzione e trasformazione rilevante dell’edificio esistente, soggetta a permesso di costruire, ai sensi dell'art. 10 del d.P.R. 380/2001.

Il Comune ha agito legittimamente ordinando la demolizione, in quanto in zona “rossa” a rischio vulcanico vigeva un divieto di incremento residenziale (L.R. Campania 21/2003).

La mancata comunicazione dell’avvio del procedimento amministrativo non è vizio che possa inficiare il provvedimento sanzionatorio, che ha natura vincolata.

Inoltre, i titolari non potevano invocare buona fede o affidamento, perché l’abuso edilizio è sanzionabile anche a prescindere dalla consapevolezza del proprietario.

Mansarda e frazionamento di appartamenti: serve il permesso

In definitiva, possiamo riassumere le importanti indicazioni di Palazzo Spada su questo tipo di opere:

• per la realizzazione di una mansarda con incremento di volume e superficie è sempre necessario il permesso di costruire;
• il frazionamento degli appartamenti che comporta aumento delle unità abitative e aggravi urbanistici richiede permesso di costruire, anche in presenza di precedenti sanatorie o DIA/SCIA;
• in presenza di vincoli (es. zona rossa, rischio vulcanico), gli interventi residenziali sono vietati e le relative autorizzazioni non possono essere rilasciate.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO