Oneri di urbanizzazione per cambio di destinazione d'uso: quando il mutamento è "gratis"

Gli oneri di urbanizzazione, introdotti dalla Legge Bucalossi del 1977 (L. 28 gennaio 1977, n. 10), rappresentano il corrispettivo che il privato deve versare per recuperare le spese sostenute dalla collettività comunale per la trasformazione del territorio conseguente al rilascio di titoli edilizi.

Ma ci sono dei casi nei quali gli oneri di urbanizzazione si 'compensano' e non sono dovuti? Come si effettua il calcolo? I regolamenti comunali e le leggi regionali possono stabilire delle particolari regole?

La risposta è affermativa e un caso illuminante è quello della sentenza 11868/2025 del TAR Lazio, che tratta la questione della legittimità degli oneri di urbanizzazione per un cambio di destinazione d'uso da commerciale ad artigianale.

Il Tribunale ha accolto il ricorso del privato contro il comune, ordinando la restituzione di €9.083,90 versati a titolo di oneri, ritenendo illegittimo il calcolo effettuato dall'amministrazione comunale che non ha applicato correttamente il criterio differenziale previsto dalla normativa.

Le regole sugli oneri di urbanizzazione: il calcolo differenziale

In virtù di quanto stabilito dalla legge regionale di riferimento (Lazio), gli oneri si applicano sia per nuove costruzioni che per ristrutturazioni e cambi di destinazione d'uso "urbanisticamente rilevanti".

Il regolamento comunale, poi, stabilisce che il calcolo deve essere parametrato sul carico urbanistico aggiuntivo generato dall'intervento, seguendo un criterio differenziale: si determina, quindi, la differenza tra gli oneri dovuti per la nuova destinazione e quelli della destinazione precedente.

I principi del calcolo differenziale

La legge regionale del Lazio n. 35/1977 stabilisce che per i cambi di destinazione d'uso il contributo deve essere calcolato come differenza tra le misure corrispondenti alla nuova destinazione e alla vecchia, calcolate distintamente per opere di urbanizzazione primaria e secondaria, senza possibilità di compensazione.

Si conferma questo principio: "si sottrae l'importo [degli oneri per la situazione precedente] dall'importo [degli oneri per la nuova destinazione]".

Perché il comune ha sbagliato il calcolo degli oneri di urbanizzazione

Nel caso esaminato, il privato aveva richiesto il cambio di destinazione d'uso da commerciale ad artigianale per un immobile del 1959. Il Comune ha imposto il pagamento di €9.083,90, ma il TAR ha rilevato gravi irregolarità:

1. mancanza di tabelle specifiche: il comune non disponeva di tabelle parametriche per destinazioni produttive/artigianali, applicando per analogia quelle per costruzioni commerciali;
2. errore logico: poiché la tabella B non prevedeva oneri differenziati tra destinazione commerciale e artigianale, e il comune ha applicato gli oneri commerciali anche per l'artigianato, nulla doveva essere versato per il cambio di destinazione;
3. mancata dimostrazione dell'aggravio: l'amministrazione non ha fornito elementi per dimostrare un effettivo aumento del carico urbanistico.

La questione dell'edificio preesistente

Un aspetto cruciale riguarda il fatto che l'immobile, costruito nel 1959, non aveva mai pagato oneri di urbanizzazione poiché l'istituto fu introdotto solo nel 1977.

Il TAR ha chiarito che il contributo deve considerarsi "assolto virtualmente" per evitare un'applicazione retroattiva della normativa, principio consolidato dalla giurisprudenza del Consiglio di Stato.

Oneri di urbanizzazione: i principi consolidati

La sentenza ribadisce che:

• gli oneri di urbanizzazione devono essere calcolati secondo il criterio differenziale, se così dispone la legge regionale di riferimento;
• l'amministrazione deve dimostrare l'effettivo aggravio urbanistico;
• non è ammessa l'applicazione retroattiva della disciplina sugli oneri;
• le tabelle parametriche devono essere specifiche per ogni destinazione d'uso.

Il TAR ha ordinato al comune di restituire l'intera somma versata, compensando le spese processuali data la peculiarità della questione trattata.

In definitiva, quando si tratta di oneriv di urbanizzazione, è sempre bene controllare la legge regionale di riferimento che può disporre regole e calcoli specifici da tenere in debita considerazione.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO