Opere edilizie ante 1967 senza permesso? Occhio ai regolamenti comunali

Quando si parla di opere edilizie ante 1967 bisogna stare molto attenti perché si rischia di dare per scontato un assunto, quello che a priori non servisse il permesso di costruire fuori dai centri abitati, che non è corretto in quanto le regole locali - PRG, regolamenti - potevano già predisporre la necessità di munirsi di licenza edilizia anche in tali zone.

Per questo, trovandosi di fronte al caso di una vecchia abitazione o di un vecchio intervento edilizio, è sempre bene informarsi sull'esistenza - o meno - di Regolamenti edilizi ad hoc, che andavano oltre la cd. Legge Ponte.

L'abuso edilizio del contendere

Un caso illuminante in tal senso è rappresentato dalla sentenza 4298/2025 del 20 maggio del Consiglio di Stato, relativa al ricorso contro un'ordinanza di demolizione - confermata dal TAR competente - per delle opere abusive realizzate, in assenza dei relativi permessi edilizi, costituite da un manufatto prefabbricato con destinazione abitativa, delle dimensioni di mt.12,50 x 8,30 e dall’altezza variabile da mt. 2,90 a mt. 4,20 oltre a manufatto delle dimensioni di metri 5 per 3 con altezza tra metri 1,80 e 2, destinato a ricovero di animali.

Oltre al sostenere che si trattasse diopera pertinenziale, "alla luce delle sue limitate dimensioni e della natura strettamente strumentale rispetto all’altro manufatto già realizzato che è oggetto di domanda di condono", il ricorrente lamenta la mancata valutazione da parte dell'Amministrazione della possibilità dell'applicazione di una sanzione pecuniaria in luogo dell'ordine di ripristino trattandosi di una ricostruzione di un fabbricato preesistente, realizzato ante 1967, dunque prima che fosse necessario un titolo edificatorio.

Si fa, in tal senso, riferimento a documenti che proverebbero l'esistenza del manufatto alla data del 4 agosto 1961.

Opere edilizie senza permesso prima del 1° settembre 1967: in quali casi?

La legge Ponte (765 del 6 agosto 1967), con l'articolo 10 ha modificato l'articolo 31 della legge 1150/1942, estendendo l'obbligo di previa licenza edilizia alle costruzioni realizzate al di fuori del perimetro del centro urbano.

Prima del 1° settembre 1967, quindi, ovviamente con svariate eccezioni figlie di appositi regolamenti comunali che potevano disporre già la necessità del previo ottenimento del permesso di costruire anche in zone fuori dal centro urbano, l'obbligo di licenza edilizia era limitato a zone urbanizzate e centri abitati (nelle aree non regolamentate).

Le prove della risalenza ricadono sul privato

Prima di 'scoprire' la decisione di Palazzo Spada in merito, si evidenzia che costituisce - per precedenti indirizzi giurisprudenziali - “principio consolidato che l’onere di provare la data di realizzazione dell’immobile abusivo spetti a colui che ha commesso l’abuso e che solo la deduzione, da parte di quest’ultimo, di concreti elementi - i quali non possono limitarsi a sole allegazioni documentali a sostegno delle proprie affermazioni - trasferisce il suddetto onere di prova contraria in capo all'amministrazione. Solo l'interessato infatti può fornire inconfutabili atti, documenti ed elementi probatori che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell'epoca di realizzazione di un manufatto e, in difetto di tali prove, resta integro il potere dell'Amministrazione di negare la sanatoria dell'abuso e il suo dovere di irrogare la sanzione demolitoria”.

Abusi edilizi ante 1967: è il privato a dover fornire le prove della risalenza nel tempo

L'onere per il privato di dimostrare che l'opera è stata completata entro una data utle, nel caso il 1° settembre 1967, comporta che neanche la dichiarazione sostitutiva di atto notorio è sufficiente a tal fine, essendo necessari inconfutabili atti o documenti che, da soli o unitamente ad altri elementi probatori, offrano la ragionevole certezza dell'epoca di realizzazione del manufatto

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Gli abusi contestati non sono pertinenziali

Prima di tutto, il Consiglio di Stato evidenzia che il TAR ha correttamente affermato che i lavori debbono essere valutati nella loro globalità, e non atomisticamente.

E' quindi da respingere la censura che tende a qualificare le opere in relazione al distinto manufatto, parimenti abusivo, delle dimensioni di metri 5 per 3 con altezza tra metri 1,80 e 2, asseritamente destinato a ricovero di animali.

Il manufatto principale è un prefabbricato con destinazione abitativa, delle dimensioni di mt.12,50 x 8,30 e dall’altezza variabile da mt. 2,90 a mt. 4,20. Si tratta di manufatto autonomo, capace di sviluppare superficie e volumetria utile che richiedeva il permesso di costruire, invece assente.

Il vincolo pertinenziale è riconoscibile infatti soltanto a opere di modestissima entità e accessorie rispetto a quella principale, quali i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici "et similia", ma non anche a opere che, come nel caso di specie, dal punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotino per una propria autonomia rispetto a quella considerata principale e non siano coessenziali alla stessa.

Manufatto esistente prima del 1961? C'è un regolamento edilizio del 1929...

Poi, Palazzo Spada affronta la questione dell'abuso edilizio ante 1967.

Bene: il fatto che il manufatto esisterebbe alla data del 4 agosto 1961 non cambia le carte in tavola, in quanto il Comune di Velletri è dotato di regolamento edilizio fin dal 1929 (circostanza evidenziata dal Comune resistente e non contraddetta dall'appellante in giudizio) e tale regolamento prevedeva, già all'epoca, il rilascio di una “licenza edilizia” per tutti gli interventi di nuova costruzione che nel caso di specie non è stata rilasciata.

Le prove, comunque, non reggono: ecco perché

In ogni caso, chiude il Consiglio di Stato, non vi è prova che preesistesse un immobile - analogo a quello oggetto del provvedimento gravato - in epoca risalente, posto che i documenti allegati, a prescindere da ogni altra valutazione ulteriore anche in merito all'identificabilità dell'immobile, risalgono rispettivamente al 1997 (atto di acquisto) e al 1971 (decreto di trasferimento da fallimento), epoca in cui le nuove costruzioni era soggette a rilascio di regolare titolo edilizio, in quanto successive all'entrata in vigore della cd. Legge Ponte.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO