Ordinanza di demolizione: quando non c'è più niente da fare
La demolizione è l'unica sanzione applicabile quando sussiste una sistematica violazione della normativa urbanistica in zona vincolata, dove peraltro ogni difformità comporta una variazione essenziale soggetta a ripristino.
Ci sono casi nei quali la demolizione dell'abuso edilizio è inevitabile, cioè non è possibile ne convertirla in sanzione pecuniaria col meccanismo della fiscalizzazione, ne evitarla tramite l'ottenimento di una sanatoria.
Nel caso della sentenza 4469/2025 del Tar Campania, emblematica a riguardo, è stata confermata la legittimità delle ordinanze di demolizione per un complesso di abusi edilizi realizzati in oltre vent'anni su area vincolata.
La sentenza stabilisce che la demolizione è inoppugnabile quando sussiste una visione unitaria degli interventi abusivi e quando la domanda di condono non autorizza il prosieguo dei lavori. Inoltre, la presenza di vincoli paesaggistici rende ogni difformità una variazione essenziale, escludendo alternative alla demolizione.
Abusi edilizi seriali: tutte le demolizioni impartite
La proprietaria di un immobile si è vista notificare due ordinanze di demolizione per un complesso di abusi edilizi realizzati nel corso di oltre vent'anni.
La vicenda ha inizio nel 2001 e si protrae fino al 2021, caratterizzata da un progressivo ampliamento abusivo del complesso edilizio nonostante i ripetuti interventi dell'amministrazione comunale.
La proprietaria ha ricevuto nel tempo ben sei ordinanze di demolizione (dal 2001 al 2009) per diversi manufatti abusivi, mai impugnate né eseguite. Nel 2021, a seguito di un nuovo sopralluogo, l'amministrazione ha accertato non solo la mancata ottemperanza alle precedenti ordinanze, ma anche la realizzazione di ulteriori opere abusive.
Il catalogo degli abusi
L'area oggetto della controversia, situata in zona soggetta a numerosi vincoli (paesaggistico, idrogeologico, sismico, del Parco Nazionale del Vesuvio), presenta una serie impressionante di costruzioni abusive realizzate senza alcun titolo edilizio:
- diversi manufatti per un totale di oltre 800 metri quadrati con altezze fino a 3,20 metri;
- numerose tettoie per complessivi 200 metri quadrati;
- un deposito, un locale per ricovero auto e un locale lavanderia;
- un terrazzo di 26 metri quadrati con pergotenda di 25 metri quadrati;
- un forno in muratura, recinzioni, cancelli e opere di pavimentazione.
Tutti questi interventi sono stati realizzati in prosecuzione l'uno dell'altro, configurando un unico complesso edilizio progressivamente ampliato in violazione della normativa urbanistica e paesaggistica.
Il principio dell'unitarietà dell'intervento
Il TAR chiarisce che la valutazione dell'abuso edilizio deve seguire una "visione complessiva e non atomistica".
Non è possibile scomporre artificiosamente l'intervento in singole parti per eludere le sanzioni.
Il pregiudizio al territorio deriva dall'insieme delle opere realizzate, non dal singolo manufatto.
La violazione sistematica delle regole
La proprietaria ha continuato a edificare nonostante le sei ordinanze di demolizione ricevute dal 2001 al 2009.
Questo comportamento dimostra una sistematica violazione della normativa urbanistica e un'aperta sfida all'autorità amministrativa.
Zona vincolata e regime sanzionatorio aggravato
L'area, inoltre, ricade in zona soggetta a vincolo paesaggistico del Parco Nazionale del Vesuvio.
In presenza di vincoli, l'articolo 32 comma 3 del DPR 380/2001 stabilisce che qualsiasi difformità, anche parziale, è considerata "variazione essenziale", equiparata alla totale difformità e quindi soggetta inevitabilmente a demolizione.
La domanda di condono non autorizza il prosieguo dei lavori
La proprietaria aveva presentato domanda di condono nel 2004 per un "piccolo appartamento", ma questo non autorizza il completamento o l'ampliamento delle opere abusive.
La giurisprudenza è consolidata nel ritenere che la pendenza di una domanda di condono non consente di proseguire i lavori abusivi.
Carattere vincolato della sanzione demolitoria
Il TAR richiama l'Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato (sentenza 9/2017) che ha stabilito il "carattere doveroso e vincolato" della sanzione edilizia.
L'ordine di demolizione non richiede alcuna valutazione discrezionale o bilanciamento di interessi: accertato l'abuso, la demolizione è obbligatoria.
In definitiva, il ricorso è stato respinto integralmente perché:
- impossibilità di parcellizzazione: gli abusi costituiscono un complesso unitario che non può essere artificiosamente suddiviso;
- nuovo intervento edilizio: la somma degli interventi configura una "nuova costruzione" che richiedeva permesso di costruire e autorizzazione paesaggistica;
- zona vincolata: la presenza di vincoli paesaggistici rende ogni difformità una variazione essenziale soggetta a demolizione;
- violazione seriale: la reiterazione degli abusi nonostante le ordinanze precedenti dimostra un comportamento sistematicamente illecito;
- condono limitato: la domanda di condono riguardava solo un piccolo appartamento, non l'intero complesso poi realizzato.
LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO
Abuso Edilizio
L'abuso edilizio rappresenta la realizzazione di opere senza permessi o in contrasto con le concessioni esistenti, spaziando da costruzioni non autorizzate ad ampliamenti e modifiche illegali. Questo comporta rischi di sanzioni e demolizioni, oltre a compromettere la sicurezza e l’ordine urbano. Regolarizzare tali abusi richiede conformità alle normative urbanistiche, essenziale per la legalità e il valore immobiliare.
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Il D.P.R. 380/2001 (più conosciuto come Testo unico per l'edilizia) definisce le regole fondamentali da seguire in ambito edilizio.
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