Piscina privata, interrata o fuori terra: serve sempre il permesso edilizio?

Piscina privata: tipi, permessi e normativa da conoscere

La piscina è struttura artificiale progettata per contenere acqua e consentire attività come il nuoto, il gioco, l’allenamento sportivo o il relax e può essere di varie dimensioni e forme.

Generalmente si distinguono:

• piscine completamente interrate, cioè inserite nel terreno per l’intero volume di acqua contenibile;
• piscine parzialmente seminterrate, nelle quali le pareti e il livello d’acqua possono superare la quota del terreno circostante;
• piscine fuori terra posizionate sopra il livello del suolo, senza eseguire scavi e movimenti terra costosi e invasivi.

Le piscine private fanno riferimento ad una normativa tecnica obbligatoria mentre le piscine pubbliche o semi-pubbliche rispondono a determinate norme come quelle delle federazioni sportive sui limiti dimensionali o la UNI 10637 relativa appunto alle “Piscine ad uso pubblico - Requisiti degli impianti di circolazione, filtrazione, disinfezione e trattamenti chimico-fisici dell'acqua di piscina”.

Si comprende che l’iter dei permessi da presentare per queste opere è diverso, in particolare per una piscina interrata è richiesto un permesso di costruire (PdC), al contrario le piscine fuori terra non richiedono autorizzazioni se amovibili, invece qualora siano stabili occorre richiedere al Comune di appartenenza un’autorizzazione in funzione alle dimensioni, sempre salvo operazioni che vadano a modificare il paesaggio.

I principali titoli abilitativi a cui far riferimento in questa ultima casistica sono:

• permesso di costruire se il volume della piscina supera il 20% di quello dell’immobile principale;
• SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) per piscine di volumetria inferiore al 20% dell’immobile;
• nulla-osta della Soprintendenza in aree vincolate paesaggisticamente o storicamente;
• autorizzazioni ambientali qualora la zona sia interessata da vincoli idrogeologici;
• autorizzazione ASL per il trattamento e lo scarico delle acque, la sua assenza può comportare il diniego dell’autorizzazione da parte del Comune.

La trasformazione permanente del territorio così come il valore economico autonomo dell’opera e la sua capacità di incrementare il carico urbanistico sono elementi che vengono valutati con rigore, soprattutto quando le opere insistono su zone di particolare pregio ambientale come parchi naturali o siti di particolare importanza.
Si comprende quindi che quando si debba realizzare una piscina senza le dovute autorizzazioni, specialmente in aree sottoposte a vincolo paesaggistico, l’intervento sarebbe abusivo non rientrando tra quelli di scarsa rilevanza.

Quindi una piscina, per le sue caratteristiche intrinseche, non dovrebbe poter rientrare nella categoria delle pertinenze in quanto a servizio delle persone e non dell’immobile (in quanto non ne migliora le capacità di utilizzo) e con valore di mercato proprio, ma soprattutto perché, come anticipato, andrebbe a incidere sul territorio in modo permanente e significativo.

Questa realtà emerge con chiarezza dalla sentenza n. 12517/2025 della Corte di Cassazione che ha respinto un ricorso contro il sequestro preventivo di una piscina (con annesse opere ad essa accessorie) realizzata senza autorizzazioni in un’area protetta.

Piscina privata e permesso di costruire: quando è considerata nuova costruzione

L’imputato della sentenza aveva “(…) realizzato, in qualità di proprietario del terreno sito (…) in zona sottoposta a vincoli ed all'osservanza delle norme di tutela del PPTR Puglia ricadente nel Parco Regionale "Costa Otranto-Santa Maria di Leuca" ed in assenza dei necessari permessi di costruire e dei prescritti nulla osta delle autorità preposte alla tutela dei vincoli, una struttura di muratura di circa 140 mq costituita da piscina di forma rettangolare, pavimentazione esterna e mura rivestiti di pietra (…)”.
Le opere erano state eseguite in totale assenza dei necessari permessi di costruire e dei nulla osta delle autorità preposte alla tutela dei vincoli quindi il GIP del Tribunale di Lecce aveva disposto il sequestro preventivo confermato in seguito dal Tribunale del Riesame.

Nel ricorso in Cassazione, la difesa sosteneva varie argomentazioni tra cui la tesi che la piscina dovesse considerarsi una semplice pertinenza dell’edificio principale e non una nuova costruzione, quindi sottratta all’obbligo del permesso di costruire.

Di contro i giudici della Suprema Corte chiariscono che “(…) la struttura edilizia di tipo piscina posta al servizio esclusivo di una residenza privata configura una nuova costruzione ex art. 3, comma 1, lett. e), del DPR n. 380/2001 (…). L'opera del tipo piscina, infatti, non può essere attratta alla categoria urbanistica delle mere pertinenze (come sostenuto dal ricorrente), poiché comporta una durevole trasformazione del territorio e, sul piano funzionale, non è preordinata ad un'esclusiva, oggettiva, esigenza dell'edificio principale, funzionalmente ed obiettivamente e indissolubilmente posta al servizio dello stesso; di peculiare rilievo è l'osservazione per cui essa, invero, non serve - necessariamente - a migliorare (…) le caratteristiche dell'immobile principale ma, piuttosto, assicura utilità ultronee che nulla hanno a che fare con le caratteristiche funzionali dell'immobile di riferimento: piuttosto, essa risulta funzionale alle persone (favorendone anche il relax o l'attività sportiva e dunque il personale benessere), piuttosto che al miglior uso dell'immobile.”
Il Testo Unico dell'Edilizia (TUE, DPR 380/2001) definisce come interventi di nuova costruzione tutti quelli che comportano una trasformazione permanente del territorio, non rientranti nelle categorie di manutenzione, restauro o ristrutturazione.

A tal proposito, una piscina posta al servizio di una residenza privata configura sempre una nuova costruzione e non può essere considerata una pertinenza urbanistica dell’edificio principale in quanto la piscina:

• comporta una trasformazione durevole e significativa del territorio;
• non è preordinata a un’esigenza oggettiva dell’edificio principale;
• potrebbe avere un valore autonomo.

Pertinenza urbanistica e piscine interrate

I giudici affrontano anche il tema di pertinenza urbanistica precisando che “il concetto di pertinenza urbanistica, elaborato dalla giurisprudenza, è ancorato a specifici elementi che devono sussistere cumulativamente: ai sensi dell'art. 3 T.U.E., per aversi pertinenza si richiede: "a) un nesso oggettivo strumentale e funzionale con la cosa principale, b) che non sia consentita, per natura e struttura, una pluralità di destinazioni, c) un carattere durevole, d) la non utilizzabilità economica in modo diverso, e) una ridotta dimensione, f) una individualità fisica e strutturale propria, g) l'accessione ad un edificio preesistente edificato legittimamente, h) l'assenza di un autonomo valore di mercato" (…). In materia di reati edilizi, la nozione di pertinenza urbanistica ha dunque peculiarità proprie che la distinguono da quella civilistica. È consolidato, in particolare, come sopra già evidenziato, l'orientamento secondo cui il concetto di "pertinenza" urbanistica vada interpretato in termini meno ampi rispetto alla definizione civilistica di cui all'art. 817 c.c. (…) (P)er cui sono pertinenze "solo le opere prive di autonoma destinazione e che esauriscono la loro destinazione d'uso nel rapporto funzionale con l'edificio principale, così da non incidere sul carico urbanistico" (…).”
Per configurare una pertinenza urbanistica devono sussistere numerosi requisiti come:

• nesso oggettivo e funzionale con l’immobile servito;
• impossibilità di destinazioni alternative;
• carattere durevole;
• ridotte dimensioni;
• autonomia fisica;
• assenza di autonomo valore di mercato;
• assenza di possibilità di utilizzo economico diverso e autonomo;
• funzionale a edificio preesistente legittimo.

Ma principalmente sul piano strettamente urbanistico la pertinenza deve inoltre essere priva di autonoma destinazione e non deve incidere sul carico urbanistico o modificare significativamente l'assetto del territorio.

Nel caso in esame la piscina per le sue notevoli dimensioni (140 mq nel caso in esame) e la sua capacità di incidere sul carico urbanistico viene esclusa definitivamente dalla categoria delle pertinenze.

Le piscine di notevoli dimensioni, anche quando poste a servizio di abitazioni private, costituiscono sempre nuove costruzioni che richiedono il permesso di costruire e il tentativo di qualificarle come semplice pertinenza per sottrarla agli obblighi autorizzativi è destinato sistematicamente al rigetto. Inoltre nelle zone vincolate qualsiasi intervento che alteri in modo permanente e significativo il territorio richiede i necessari nulla-osta delle autorità competenti, a prescindere da come si voglia qualificare l’opera.

Di conseguenza, la mancanza dei titoli abilitativi espone non solo a sanzioni penali e amministrative, ma anche al sequestro preventivo delle opere con tutte le conseguenze pratiche ed economiche che ne derivano.

Scarica la sentenza in allegato

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