Opere di sistemazione del suolo e abuso edilizio: quando serve il permesso di costruire?

Opere su manufatti abusivi: quando serve il permesso

Quando si decide di intraprendere la costruzione di un’opera oppure degli interventi strutturali o ancora la manutenzione di corpi di fabbrica esistenti, la distinzione tra le diverse tipologie di intervento edilizio è fondamentale. Ciò è dovuto al fatto che alcuni interventi sono soggetti a semplice comunicazione, mentre altre opere richiedono autorizzazioni con iter più articolati, rendendo tutto spesso oggetto di controversie giudiziarie.

In tale contesto non sono rari i casi in cui proprietari di terreni intraprendono lavori di sistemazione ritenendoli di modesta entità, salvo poi scoprire di aver realizzato interventi che avrebbero richiesto autorizzazioni invece più complesse.

La questione diventa più articolata quando tali opere si intrecciano su manufatti preesistenti, la cui legittimità può essere incerta.

Quindi la preesistenza di un’opera, anche se eventualmente abusiva, può in qualche modo “sanare” o rendere leciti gli interventi successivi che la utilizzano o la integrano?

In realtà la prosecuzione di lavori su manufatti abusivi costituisce una nuova condotta illecita, indipendentemente dall’epoca di realizzazione delle opere originarie e dall’eventuale prescrizione dei reati relativi alla loro costruzione iniziale.

Questo principio ha uno scopo ben definito ossia quello di impedire che attraverso interventi successivi e frammentati si possano consolidare situazioni di abusivismo edilizio, perpetuando nel tempo la trasformazione non autorizzata del territorio, sia essa relativa ad edifici o semplicemente all'andamento plano-altimetrico del suolo.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 38975/2025, è intervenuta su un caso di presunto abuso edilizio che ha visto contrapposti un privato cittadino e il proprietario di un terreno confinante, per la realizzazione di opere di sistemazione del suolo senza i necessari permessi edilizi.

Opere di sistemazione del suolo senza permesso: la Cassazione chiarisce quando serve il titolo edilizio

La vicenda su cui si è pronunciata la Corte di Cassazione ruota attorno alla realizzazione di opere di sistemazione del suolo, avvenute senza i necessari permessi edilizi, perché ritenute non rilevanti non modificando il costruito esistente. In particolare, nel luglio 2020, a seguito della denuncia di un proprietario confinante, vengono accertati lavori di riempimento e sistemazione della particella di terreno di proprietà del vicino.

Le opere consistevano in:

• un primo rilevato esteso per circa 150 metri, realizzato con un riempimento in pietrame, contenuto da un muro in cemento armato alto circa 3 metri;
• un secondo terrazzamento di circa 75 metri per un'altezza di 1,5 metri.

Lo scopo dei lavori era quello di creare un’area di parcheggio attraverso la realizzazione di un vespaio filtrante in pietrame e di un massetto in calcestruzzo armato.
In virtù di ciò, l’imputato aveva presentato nel novembre 2017 una comunicazione per interventi di manutenzione ordinaria.

Tuttavia tale comunicazione viene respinta perché priva dell’asseverazione di un tecnico abilitato, infatti secondo i funzionari comunali, l’opera realizzata avrebbe, per la sua consistenza, richiesto una SCIA o addirittura il permesso di costruire.

Inizialmente il Tribunale di Crotone assolse l’imputato in quanto persistevano dei dubbi sulla reale consistenza dell’opera, sull’epoca di realizzazione del muro di contenimento e sulla disciplina applicabile in tali casi (sistemazioni di terreni e non interventi edilizi su fabbricati), ma in seguito il Procuratore della Repubblica impugna la sentenza, contestando l’esistenza di tali dubbi.

Il punto finale viene posto dalla Corte di Cassazione, la quale ha precisato come la “(…) prosecuzione dei lavori su manufatti abusivamente realizzati concretizz(i) una nuova condotta illecita, a prescindere dall'entità dei lavori eseguiti e anche quando per le condotte relative alla iniziale edificazione sia maturato il termine di prescrizione.”
La realizzazione di ulteriori lavorazioni su manufatti abusivamente realizzati costituisce una nuova condotta illecita, indipendentemente dall’entità dei lavori eseguiti e anche quando sulle condotte iniziali sia maturata la prescrizione.

La Corte evidenzia inoltre come dalle testimonianze pervenute l’imputato avesse determinato comunque una modificazione permanente del suolo attraverso il riempimento del terreno con altezze da ritenersi considerevoli (3 e 1,5 metri), con successiva pavimentazione per realizzare un parcheggio.

Infine viene sottolineato che “(…) utilizzando come muro di contenimento del terrapieno così realizzato il preesistente muro in cemento armato, che, quindi accede alle opere abusivamente realizzate e ne mutua i caratteri di illegittimità, indipendentemente dall'epoca della sua realizzazione.”
Il muro di contenimento preesistente, utilizzato per completare quest’opera, acquisiva anch’esso i caratteri di illegittimità delle nuove opere (terrapieno) di cui era diventato parte integrante ed essenziale, rendendo irrilevante l’epoca della sua originaria realizzazione. Secondo la Cassazione, il Tribunale avrebbe erroneamente attribuito rilievo all’epoca di realizzazione del muro in calcestruzzo, manifestando dubbi illogici sulla consistenza e qualificazione dei lavori, nonostante le chiare risultanze istruttorie.

In conclusione, fatta salva la preesistenza di opere abusive inglobate nell'intervento in esame, per realizzare opere che determinano una modificazione permanente dello stato del suolo è necessario il permesso di costruire, anche quando si tratti di interventi di sistemazione del terreno, se questi ne alterino la conformazione naturale eventualmente per destinarlo a un uso diverso.

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Keywords: abuso edilizio, opere di sistemazione del suolo, titolo edilizio, permesso di costruire.