Abusi edilizi: quando le opere stagionali non rientrano nell’edilizia libera

Abusi edilizi: opere stagionali, vincoli paesaggistici e limiti di legge

Il concetto di abuso edilizio racchiude un insieme di comportamenti che hanno in comune un elemento fondamentale:

la violazione consapevole o colposa delle regole poste a tutela del territorio,
dell’ambiente e della sicurezza collettiva.

Generalmente per abuso edilizio si intende un’opera eseguita senza le autorizzazioni previste dalla legge, oppure in modo non conforme a quanto approvato, incidendo direttamente sullo sviluppo del territorio e mettendo a rischio interessi pubblici primari, quali:

• la sicurezza delle persone;
• la tutela del paesaggio;
• il rispetto della legalità urbanistica.

Infatti, spesso in presenza di abusi edilizi si passa dalla costruzione realizzata in totale assenza di permessi fino agli interventi eseguiti in difformità dalle autorizzazioni rilasciate o in violazione dei vincoli paesaggistici, con l’erronea convinzione che si tratti di irregolarità di scarsa rilevanza.

In linea generale, come anticipato, si distinguono diverse tipologie di abusi edilizi, tra cui:

• la costruzione senza permesso;
• la costruzione in difformità dal permesso ottenuto;
• la costruzione effettuata oltre il termine di validità del permesso di costruire;
• il superamento dei limiti edilizi;
• la realizzazione di modifiche (varianti) senza autorizzazione;
• etc..

Inoltre spesso tale problematica coinvolge anche stabilimenti balneari, mettendo in luce la difficile convivenza tra le esigenze commerciali dei gestori e la tutela del paesaggio/del territorio.

Ma perché si creano queste situazioni?

Tale problematica viene a crearsi in quanto molto spesso si interpreta in modo estensivo il concetto di “opera precaria” o “struttura stagionale”, realizzando ampliamenti che poi in realtà assumono carattere permanente.

Il nodo cruciale verte sulla distinzione tra ciò che può essere considerato edilizia libera e ciò che invece richiede autorizzazioni specifiche infatti non basta che una struttura sia smontabile o realizzata con materiali leggeri per qualificarla come precaria:

è la destinazione d’uso nel tempo a fare la differenza.

Il tutto diventa più complicato quando le costruzioni insistono su aree sottoposte a vincolo paesaggistico, dove la normativa impone giustamente tutele ancora più stringenti.

Un recente intervento della Corte di Cassazione (sentenza penale n. 12661/2025) ha fatto chiarezza su questi aspetti, rigettando la tesi difensiva di un gestore di uno stabilimento balneare che aveva sostenuto il carattere stagionale e precario di ampliamenti consistenti, realizzati senza le necessarie autorizzazioni.

Abusi edilizi negli stabilimenti balneari: esclusa l’edilizia libera in area vincolata

L’imputato, gestore di uno stabilimento balneare, era stato ritenuto responsabile di aver realizzato degli ampliamenti non autorizzati di strutture esistenti relativamente:

• ad una tettoia lignea di 87 metri quadrati alta 2,40 metri;
• all’estensione di una copertura preesistente fino a raggiungere i 310 metri quadrati.

Le violazioni contestate riguardavano la normativa edilizia e quella paesaggistica, trattandosi di interventi in zona sottoposta a vincolo.

Invano è stato il ricorso dell’imputato giustificandosi con l'esigenza stagionale dell’opera, e difatti i ricorsi sono stati completamente rigettati in tutti e tre i gradi di giudizio.

La Suprema Corte a tal proposito ha precisato come, nonostante l'avvenuto rilascio di un parere favorevole dalla Commissione Locale per il Paesaggio del Comune, “il Collegio evidenzia come, nel caso oggetto del presente scrutinio, non possa essere invocata la natura delle opere come rientranti nella categoria della c.d. «edilizia libera». (…) La particolare disciplina dell'attività edilizia libera non è applicabile agli interventi che, pur rientrando nelle categorie menzionate da tale disposizione, siano in contrasto con le prescrizioni degli strumenti urbanistici. L'art. 6 del d.P.R. n. 380 del 2001, consente la realizzazione delle opere ivi indicate, in regime di attività edilizia libera, solo «nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia e, in particolare, delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio» di cui al d.lgs. n. 42 del 2004. (…) Va peraltro rimarcato che, nel caso di specie, la Corte di appello ha accertato la realizzazione di manufatti comportanti un aumento di superficie utile (…), circostanza che esclude a priori la possibilità di ricorrere alla c.d. «sanatoria paesaggistica» di cui all'articolo 167, comma 4, d. Igs. 42/2004, limitata alla ipotesi in cui, attraverso l'abuso, non vi sia stata creazione di superfici o volumi (…).”
Il rilascio di un parere favorevole da parte della Commissione Paesaggio del Comune non è sufficiente a giustificare la presenza di un’opera in un contesto vincolato se non seguito da una sanatoria paesaggistica correttamente rilasciata, la quale però non potrà mai essere emessa nel caso di abusi arrecanti la realizzazione di nuove superfici utili o volumetrie. È infatti possibile ricorrere alla sanatoria paesaggistica, prevista dall’articolo 167 del Codice dei Beni Culturali, se limitata ai cosiddetti “abusi minori”.

In tale contesto non può invocarsi nemmeno l’edilizia libera, perché tale regime si applica solo nel rispetto degli strumenti urbanistici e delle norme paesaggistiche. Infatti, l’art. 6 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia, TUE) subordina l’edilizia libera al rispetto del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio.

Quindi in conclusione emerge chiaramente che:

• il regime dell’attività edilizia libera non si applica quando gli interventi sono in contrasto con le disposizioni del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio;
• così come la presenza di una violazione paesaggistica non sanata esclude qualsiasi possibilità di invocare l’irrilevanza urbanistica delle opere. 

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Keywords: abusi edilizi, stabilimenti balneari, edilizia libera, vincoli paesaggistici, opere stagionali.