Abusi edilizi: l’ordinanza di demolizione resta valida anche dopo modifiche e trasferimenti?

Ordinanza di demolizione: cos’è, quando viene emessa e quando può essere revocata

Quando si parla di ordinanza di demolizione si intende un atto amministrativo mediante il quale un Comune ordina la demolizione di un edificio abusivo non conforme alla normativa urbanistica vigente.

La norma, precisamente l’articolo 31 del D.P.R. 380/2001 al comma 2, stabilisce che “Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, accertata l'esecuzione di interventi in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, determinate ai sensi dell'articolo 32, ingiunge al proprietario e al responsabile dell'abuso la rimozione o la demolizione, indicando nel provvedimento l'area che viene acquisita di diritto, ai sensi del comma 3.”
Quindi il controllo sulle attività urbanistiche ed edilizie spetta al dirigente o al responsabile dell’ufficio comunale competente per lavori senza titolo edilizio, ovvero con modifiche rilevanti rispetto al titolo stesso. Sarà l'ufficio tecnico comunale, una volta accertata la presenza di un abuso edilizio, a procedere con l'emissione dell’ordinanza di demolizione a firma del dirigente dell'ufficio.

Purtroppo l’abusivismo edilizio rappresenta una delle piaghe più persistenti sul territorio italiano, con migliaia di immobili costruiti o modificati in violazione delle norme urbanistiche. Per cui l’ordine di demolizione risulta essere l'unica misura efficace, anche per la sua duplice funzione:

• punire il responsabile dell'abuso, fungendo da deterrente per altri soggetti;
• ripristinare nel concreto la legalità attraverso l'eliminazione fisica dell'opera abusiva.

Tuttavia spesso accade che i destinatari degli ordini di demolizione tentino di eluderne l’esecuzione attraverso strategie diverse, come ad esempio:

• modifiche successive dell'immobile;
• frazionamenti;
• trasferimenti di proprietà a familiari o terzi.

Si tratta di comportamenti che sollevano interrogativi come ad esempio:

1. Un ordine di demolizione può essere revocato se l’immobile viene modificato dopo la condanna?
2. Il trasferimento della proprietà può bloccare l’esecuzione?
3. Le nuove opere realizzate sull’abuso originario costituiscono un fatto diverso e autonomo?

A questi quesiti ha fornito risposte precise la Corte di Cassazione, ribadendo la natura reale dell’ordine di demolizione e la sua portata, comprensiva di tutte le modifiche successive, e i limiti rigorosi entro cui possa essere revocato.

Vediamo il caso…

Ordine di demolizione e abuso edilizio: la Cassazione esclude la revoca dopo il trasferimento dell’immobile

Nel 2008, un immobile era oggetto di abusi edilizi, con un ordine di demolizione divenuto irrevocabile nel settembre dello stesso anno. Successivamente, la proprietà fu trasferita alla moglie, che realizzò ulteriori modifiche edilizie, anch’esse contestate penalmente e sottoposte a sequestro.

In seguito, il Tribunale di Torre Annunziata accoglieva l’istanza del ricorrente di revoca dell’ordine di demolizione originario, in quanto l’immobile esistente risultava diverso e di minori dimensioni rispetto a quello contestato e inoltre il ricorrente era estraneo agli abusi realizzati successivamente dalla moglie.

La Procura di Torre Annunziata ha, di conseguenza, prontamente impugnato la sentenza, affermando che il giudice dell’esecuzione avesse commesso un errore, poiché l’ordine di demolizione rappresenta una sanzione amministrativa che serve a ripristinare la legalità e può essere revocato solo se diventa incompatibile con un provvedimento dell’autorità amministrativa competente (es. condono o sanatoria ordinaria). Per cui, né il passaggio di proprietà dell’immobile né le modifiche alle sue dimensioni potevano giustificare la revoca dell’ordine di demolizione, a prescindere da chi fosse il proprietario.

La Suprema Corte valutando il caso accoglie il ricorso della procura, precisando come “(…) l'ordine di demolizione del manufatto abusivo, (...) riguard(i) l'edificio nel suo complesso, comprensivo di eventuali aggiunte o modifiche successive all'esercizio dell'azione penale e/o alla condanna, atteso che l'obbligo di demolizione si configura come un dovere di restitutio in integrum dello stato dei luoghi e, come tale, non può non avere ad oggetto sia il manufatto abusivo originariamente contestato, sia le opere accessorie e complementari nonché le superfetazioni successive, sulle quali si riversa il carattere abusivo dell'originaria costruzione (…)”.
L’obbligo di demolizione si configura come un dovere di “restitutio in integrum” dello stato dei luoghi e deve riguardare sia il manufatto abusivo originario sia le opere accessorie, complementari e le superfetazioni successive alla condanna, sulle quali si riversa il carattere abusivo dell’originaria costruzione.

La Cassazione ha ricordato che l’ordine di demolizione è revocabile solo in casi eccezionali di incompatibilità sopravvenuta, quali:

• la conformità postuma del manufatto abusivo (sanatoria o condono);
• la presenza di atti amministrativi incompatibili con la loro esecuzione;
• la presentazione di un'istanza di condono o sanatoria con ragionevoli possibilità di accoglimento;
• la demolizione già avvenuta dell'immobile (effetto ripristinatorio già prodotto).

Nel caso oggetto della sentenza “(…) si osserva che la motivazione del provvedimento impugnato si fonda sulla ritenuta diversità e sulle diminuite dimensioni del manufatto esistente rispetto a quello oggetto della sentenza emessa nei confronti del *** ***, ma non specifica alcuno dei profili della ritenuta diversità (salvo il riferimento al dato dimensionale) né esclude che il manufatto esistente sia comunque il risultato di una trasformazione del manufatto originario: certamente, il provvedimento impugnato non contiene alcun riferimento alla sopravvenuta adozione, con riferimento all'immobile esistente, di atti amministrativi incompatibili con l'esecuzione dell'ordine di demolizione.”
Nessuna delle precedenti condizioni è soddisfatta infatti l’ordinanza impugnata si limitava a constatare la diversità dimensionale dell’immobile, senza escludere che si trattasse comunque del risultato di una trasformazione del manufatto originario e senza indicare l’esistenza di atti amministrativi incompatibili con la demolizione.

Inoltre anche il trasferimento a terzi non esclude l’efficacia dell’ordine demolitorio, infatti “(...) si osserva che la giurisprudenza della Corte, richiamata dal Pubblico ministero ricorrente, anche recentemente ha affermato che, stante la natura di sanzione amministrativa di carattere reale dell'ordine di demolizione, esso ricade sul soggetto che è in rapporto col bene, indipendentemente dall'essere stato autore del reato, sicché la sua operatività ed efficacia non è esclusa dalla alienazione a terzi (…)”.

Anche se l’immobile abusivo è stato trasferito a un’altra persona, in questo caso al coniuge, non è un motivo valido per revocare l’ordine di demolizione in quanto l’ordine di demolizione è una sanzione amministrativa che riguarda direttamente il bene. Quindi esso colpisce chiunque abbia un rapporto con l’immobile, cioè chi ne è proprietario o lo detiene, anche se non è la stessa persona che abbia di fatto commesso l’abuso edilizio. Di conseguenza il trasferimento del bene a terzi non fa venire meno l’efficacia dell’ordine di demolizione, il quale continua a essere valido e a dover essere comunque eseguito.

Il messaggio è chiaro...

1. Chi realizza opere abusive non può sottrarsi alla demolizione attraverso successive modifiche dell’immobile o trasferimenti di proprietà.
2. L’ordine di demolizione mantiene la sua efficacia fino a quando tale obiettivo non sia stato raggiunto o non intervengano legittimi provvedimenti amministrativi di sanatoria.

Scarica la sentenza in allegato

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