Prima casa e agevolazioni: attenzione alla classificazione. I chiarimenti sui limiti di superficie utile e IVA agevolata

Prima casa e immobili di lusso

Il sogno di ogni famiglia è l’acquisto della prima casa e nel corso degli anni il sistema delle agevolazioni connesse a tale acquisto ha subito una significativa evoluzione per agevolare gli investimenti.

Tuttavia una delle questioni più delicate ha riguardato la definizione degli immobili "di lusso" come stabilito dal Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969 che indica i criteri (urbanistici, dimensionali e costruttivi) per classificare un’abitazione come di lusso.

In seguito, la norma è stata aggiornata, in particolare, l’art. 10 del D.Lgs. n. 23/2011 ha modificato la disciplina dell’imposta di registro (efficace dal 1° gennaio 2014), mentre l’art. 33 del D.Lgs. n. 175/2014 ha adeguato la normativa IVA (efficace dal 13 dicembre 2014), escludendo dalle agevolazioni solo le categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli).

Questa transizione normativa ha sollevato numerose questioni interpretative, in particolare per gli atti di compravendita perfezionati nel periodo transitorio compreso tra la data di emanazione e quella di entrata in vigore dei due decreti.

In questo quadro si inserisce la recente Ordinanza della Corte di Cassazione n. 3317/2025, che fornisce utili interpretazioni sulla disciplina transitoria e sui criteri di computo della superficie utile secondo la normativa previgente.

Prima casa e IVA agevolata: la Cassazione chiarisce i criteri per gli immobili di lusso

Di particolare interesse è stata l’ordinanza della Corte di Cassazione che si è pronunciata sul tema dell’agevolazione “prima casa” e, in particolare, sui criteri per individuare la natura “di lusso” dell’immobile, decisivi per l’applicazione o meno dell’aliquota IVA agevolata al 4%.

Nel caso di specie, i giudici hanno respinto il ricorso di un contribuente, confermando la legittimità dell’avviso di liquidazione con cui l’Agenzia delle Entrate aveva recuperato l’imposta ordinaria sull’acquisto di un’abitazione con superficie superiore ai 240 mq, come definita dal D.M. 2 agosto 1969.

Vediamo nel dettaglio il caso esaminato dalla Suprema Corte...

Un contribuente acquista nel 2014 un’abitazione, applicando l’IVA agevolata per la “prima casa”, tuttavia in seguito a dei controlli, l’Agenzia delle Entrate (AE) ha contestato che la superficie utile superasse i 240 mq, limite che, secondo la normativa vigente all’epoca, qualificava l’immobile come “di lusso”.

Conseguenza?

Esclusione del beneficio IVA.

Il contribuente presenta ricorso in Cassazione articolando una serie di motivazioni però tutte respinte, viene quindi chiarito che “(…) le modifiche apportate al regime di fruizione del beneficio “prima casa” sono state veicolate – rispettivamente – dalle novelle di cui all’art. 10, comma 1, lett. a), del D.Lgs. n. 23 del 2011, per l’imposta di registro, e dall’art. 33 del D.Lgs. n. 175 del 2014, per l’IVA. (…) Detta norma è inequivocabilmente in vigore a decorrere dal 1° gennaio 2014. (…) Ne discende che solo l'atto di trasferimento antecedente al cennato discrimine temporale del 1° gennaio 2014 continua ad essere disciplinato in base alla previgente disciplina, restando fermo il pregresso regime impositivo sostanziale, secondo i parametri del D.M. 2 agosto 1969, e la correlata potestà di revoca dell'agevolazione, con conseguente recupero delle imposte dovute dal contribuente in misura ordinaria. Quanto all’IVA, analoghe disposizioni tese all’“obiettivizzazione” dei parametri di “lussuosità” dell’immobile sono state dettate, per converso, solo da una successiva norma, id est l’art. 33 del D.Lgs. n. 175 del 2014 (…). Detta norma, tuttavia, è entrata all’evidenza in vigore solo dal 13 dicembre 2014. (…) Pertanto, solo dal 13 dicembre 2014 la Tabella A, parte II, n. 21, allegata al d.P.R. n. 633 del 1972, può dirsi effettivamente variata (…). Ciò implica che, prima dello spartiacque temporale in questione, non emergeva un criterio oggettivo fondato sul riconoscimento del beneficio fiscale a tutte le categorie di immobili, fatta solo eccezione per quelli ricadenti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. La novella dettata dall’art. 33 del D.Lgs. n. 175 del 2014, concernente la fruizione dell’IVA con aliquota agevolata, è, infatti, riferibile ratione temporis ai soli acquisti perfezionatisi in epoca successiva all’entrata in vigore della novella medesima, ossia il 13 dicembre 2014, posto che la data del 1° gennaio 2014 riguarda, in ultima analisi, l’entrata in vigore della sola novella di cui all’art. 10 del D.Lgs. n. 23 del 2011, relativo all’imposta di registro.”
Un punto fondamentale, che viene precisato dalla Corte, riguarda le modifiche del 2011 che sono relative all’imposta di registro e non all’IVA. Per l’IVA, l'“oggettivazione” dei criteri di lussuosità arriva solo con l’art. 33 d.lgs. 175/2014, entrata in vigore il 13 dicembre 2014. Quindi, poiché l’acquisto è avvenuto nel 17 marzo 2014, le agevolazioni IVA dovevano essere valutate ancora secondo il D.M. 2 agosto 1969, ossia con i criteri dimensionali e non secondo l'appartenenza a specifiche categorie catastali.

Prima casa e abitazioni di lusso: come calcolare correttamente la superficie utile

Inoltre la Cassazione ribadisce che secondo il D.M. 2 agosto 1969, art. 6, la superficie utile è quella “lorda” infatti “(…) il concetto di superficie utile non può restrittivamente identificarsi con la sola ”superficie abitabile”; utile è tutta la superficie dell’unità immobiliare diversa dai balconi, dalle terrazze, dalle cantine, dalle soffitte, dalle scale e dal posto auto; nella superficie utile – ... – ricadono anche i muri perimetrali e divisori, i quali, invero, non rientrano nelle esclusioni previste dalla normativa di riferimento ai fini della valutazione del superamento della soglia massima consentita per l’accesso all’agevolazione fiscale. D’altronde, come puntualizzato da questa Corte in tema di agevolazioni cd. "prima casa", ai fini dell'individuazione di un'abitazione di lusso, nell'ottica di escludere il beneficio, la superficie utile deve essere determinata avuto riguardo all'utilizzabilità degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, costituendo tale requisito il parametro idoneo ad esprimere il carattere "lussuoso" dell'immobile (…). Questa Corte ha anche incisivamente puntualizzato che in tema di imposta di registro, al fine di stabilire se un'abitazione sia di lusso e, come tale, esclusa dai benefici per l'acquisto della cd. prima casa, la superficie utile deve essere determinata avendo riguardo al (...) il parametro idoneo ad esprimere il carattere "lussuoso" di una abitazione è costituito dalla superficie utile che non può, pertanto, identificarsi restrittivamente con la sola superficie abitabile, in quanto l'art. 6 del D.M. 2 agosto 1969, n. 1072, deve essere interpretato nel senso che è "utile" tutta la superficie dell'unità immobiliare diversa dai balconi, dalle terrazze, dalle cantine, dalle soffitte, dalle scale e dal posto auto e che nel calcolo dei 240 mq rientrano anche le murature, i pilastri, i tramezzi e i vani di porte e finestre” (Cass. n. 19286 del 2019).”
In sintesi, non bisogna confondere la “superficie utile” con la superficie abitabile, in quanto la superficie utile comprende tutta la superficie dell’unità immobiliare, ad eccezione di alcune aree che non si considerano ai fini di calcoli fiscali in particolare:

sono esclusi solo:

• balconi;
• terrazze;
• cantine;
• soffitte;
• scale;
• posto auto.

Sono invece inclusi:

• muri perimetrali;
• tramezzi;
• pilastri;
• vani porta;
• soppalchi.

L’immobile oggetto dell’ordinanza superava i 240 mq lordi quindi rientrava tra le abitazioni di lusso e non poteva godere di conseguenza dell’aliquota agevolata.

In conclusione, anche i muri perimetrali e divisori interni devono essere inclusi nel calcolo della superficie utile e questo è importante perché la normativa, che stabilisce i limiti per le agevolazioni fiscali “prima casa”, esclude solo alcuni elementi e destinazioni d'uso nel computo della superficie che va confrontata con il limite dei 240 mq lordi quali spartiacque tra immobile ordinario o di lusso.

Le regole di passaggio tra vecchia e nuova disciplina vanno applicate in modo rigoroso e con molta attenzione alle date di entrata in vigore.

Scarica la sentenza in allegato

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