Ristrutturazione edilizia abusiva e fiscalizzazione: quando si applica la sanzione alternativa?

C'è molta differenza tra ristrutturazione edilizia leggera (assentibile con SCIA) e pesante (serve sempre il permesso di costruire): la differenza, spesso, 'vale' un abuso edilizio punito con la sanzione demolitoria.

E' il caso della demolizione e ricostruzione di elementi portanti (muri, scale e soletta) situati nel primo piano e nel sottotetto dell'edificio, 'protagonista' della sentenza 1815/2025 del 22 maggio scorso del Tar Lombardia, che alla fine della fiera ha ordinato la messa in pristino delle opere abusive.

Ma perchè? Qual è il confine tra ristrutturazione edilizia leggera e pesante? E quando si può ottenere la fiscalizzazione dell'abuso?

Inquadramento dell'abuso edilizio: il caso

Il Comune aveva accertato che sull'immobile di proprietà dei ricorrenti erano stati effettuati, senza titolo abilitativo, lavori di demolizione e ricostruzione di elementi portanti (muri, scale, soletta) tra il primo piano e il sottotetto.

L'intervento aveva anche finalità di recupero abitativo del sottotetto, comportando un aumento della superficie abitabile.

Il provvedimento comunale contestato ingiungeva il ripristino dello stato dei luoghi ai sensi dell'art. 31 del d.P.R. 380/2001, qualificando i lavori come ristrutturazione edilizia pesante.

Ristrutturazione pesante vs. leggera

Ristrutturazione pesante:
L'intervento è stato correttamente qualificato come ristrutturazione edilizia "pesante", perché riguardava la sistematica modifica degli elementi strutturali portanti dell'edificio. Secondo l'art. 10, comma 1, lett. c), del d.P.R. 380/2001, questi lavori, per la loro portata, sono soggetti al rilascio di permesso di costruire. La tesi del ricorrente, secondo cui si tratterebbe di manutenzione straordinaria, è quindi da respingere.

Ristrutturazione leggera:
Si ha quando gli interventi non coinvolgono parti strutturali e portanti dell’edificio, ma si limitano a modifiche interne o straordinarie (ad esempio, tramezzature, impianti, infissi), normalmente soggette a SCIA o CILA.

Differenza fondamentale:
La ristrutturazione pesante incide sulle componenti strutturali (muri, solai, scale portanti), mentre quella leggera non modifica la struttura dell'edificio. Nel caso di specie, il coinvolgimento di elementi portanti richiedeva obbligatoriamente il permesso di costruire.

Carattere abusivo e conseguenze: la fiscalizzazione è possibile solo per la soletta!

L'assenza di titolo abilitativo rende l’intervento abusivo.

Il TAR conferma che, in questi casi, il Comune deve ordinare la demolizione delle opere abusive, salvo il caso in cui questa non sia tecnicamente possibile (es. rischio per la stabilità dell’edificio).

Solo in quest'ultimo caso, in virtù di quanto disposto dall'art. 33 del Testo Unico Edilizia, il Comune può applicare la sanzione pecuniaria alternativa ("fiscalizzazione dell’abuso").

Nel caso in esame:

• per la soletta, la demolizione non era possibile senza pregiudizio per la stabilità dell'edificio, quindi è stata applicata la sanzione pecuniaria alternativa;
• per le altre opere (scale, muri), la demolizione resta l'unica opzione perché non sono emerse ragioni tecniche ostative.

Infatti, contrariamente da quanto sostenuto dalla ricorrente, nella relazione del 23 febbraio 2023, redatta dal tecnico incaricato dal Comune, non si afferma che anche l'abbattimento delle altre strutture abusive, diverse dalla soletta, potrebbe comportare pregiudizio alla stabilità dell'intero edificio. Detta relazione riguarda specificamente la soletta.

Si deve quindi escludere che, nel corso del procedimento, siano state evidenziate ragioni tecniche che si oppongono all'abbattimento delle opere diverse dalla soletta posta fra il primo piano e il piano sottotetto.

Fiscalizzazione della ristrutturazione edilizia: le regole

In base all’art. 33, primo comma, del dpr 380/2001, "gli interventi e le opere di ristrutturazione edilizia di cui all'articolo 10, comma 1, eseguiti in assenza di permesso o in totale difformità da esso, sono rimossi ovvero demoliti e gli edifici sono resi conformi alle prescrizioni degli strumenti urbanistico-edilizi…".

Aggiunge il secondo comma dello stesso articolo che "Qualora, sulla base di motivato accertamento dell'ufficio tecnico comunale, il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile, il dirigente o il responsabile dell'ufficio irroga una sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento di valore dell'immobile, conseguente alla realizzazione delle opere…".

La possibilità di procedere all’applicazione della sanzione pecuniaria alternativa si ha quindi esclusivamente nelle residuali ipotesi in cui la demolizione non possa intervenire per ragioni tecniche, esclusa ogni possibilità di valutazione discrezionale/opportunistica.

Si deve pertanto ritenere, in questo quadro, che la sanzione pecuniaria alternativa costituisca misura sanzionatoria di carattere eccezionale, applicabile specificamente per quelle opere la cui demolizione potrebbe compromettere la stabilità dell’intera struttura.

Per le restanti opere l'amministrazione è quindi tenuta ad applicare la sanzione demolitoria in modo da dare piena tutela all’interesse pubblico volto alla rimozione degli interventi abusivi.

Abusi edilizi, ristrutturazioni e fiscalizzazione: riassumendo

Dal disposto della sentenza, in definitiva, si evince che:

• l'abuso edilizio va represso prioritariamente con la rimozione dell'opera, salvo oggettiva impossibilità tecnica;
• gli interventi che comportano demolizione/ricostruzione di elementi portanti sono sempre ristrutturazione pesante e necessitano permesso di costruire;
• solo in caso di impossibilità tecnica alla demolizione si applica la sanzione alternativa, che però non costituisce "sanatoria" e non regolarizza l'opera dal punto di vista edilizio;
• l'accertamento del valore dell’immobile per il calcolo della sanzione va fatto considerando lo stato effettivo dell'edificio e le opere da demolire.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO