Ristrutturazione edilizia conservativa: quali sono le differenze tra sagoma e prospetto?

Quali differenze intercorrono tra sagoma e prospetto, all'interno di un intervento di ristrutturazione edilizia? La coopertura di un edificio è sempre da considerare facente parte del prospetto dello stesso? Gli interventi edilizi sulla copertura di un edificio sono sempre da considerare come interventi sul suo prospetto?

A queste domande risponde il Tar Firenze nella sentenza 163/2024 dello scorso 6 febbraio, interessante perché si concentra sulla definizione di due aspetti, sagoma e prospetto appunto, che hanno connotati (e conseguenze) diversi anche a livello edilizio-urbanistico.

Il caso, che coinvolge la normativa locale, è comunque utile per un ripasso veloce della materia.

La terrazza del contendere

Il ricorrente possiede un immobile residenziale soggetto a  vincolo paesaggistico e disciplinato dall'art. 27 del Piano Operativo comunale (intervento "t3").

Nel 2023, ha presentato una SCIA alternativa a permesso di costruire per una terrazza sulla copertura dell'edificio.

Sebbene il Comune abbia rilasciato l'autorizzazione paesaggistica, successivamente ha vietato gli interventi e ordinato il
ripristino, interpretando la copertura come parte del prospetto dell'edificio.

Il ricorrente contesta questa interpretazione, sostenendo che il Piano Operativo consente modifiche limitate agli edifici "t3" e che la terrazza potrebbe essere ammessa.

Il TAR Firenze, alla fine, accoglie il ricorso, sostenendo che il divieto di modifiche prospettiche non è assoluto e che l'interpretazione del Comune riguardo alla copertura è illogica.

Modifiche di prospetto: inquadramento legislativo e poteri del comune

In primis, il TAR evidenzia che non conta che il legislatore nazionale, all'art. 3, comma 1, lett. d) del dpr 380/2001, ricomprenda nella nozione di ristrutturazione edilizia conservativa anche le modifiche di prospetto, perché - per costante giurisprudenza - il secondo comma della stessa norma, nella parte in cui afferma che le definizioni di cui al comma 1 prevalgono sulle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi, va interpretato nel senso che la normativa urbanistica comunale non può dare agli interventi una classificazione diversa da quella ivi stabilita e non anche che non possa disciplinare in via sostanziale le attività concretamente assentibili, escludendo alcuni interventi riconducibili a una determinata classificazione (cfr. per tutte Cons. Stato, Sez. IV, 21 ottobre 2014, n. 5187; Id., 18 maggio 2016, n. 2009).

Pertanto, il fatto che il Piano Operativo del Comune sugli edifici classificati “t3”, come quello di cui si dibatte, ammetta la ristrutturazione edilizia conservativa non esclude che lo stesso possa al contempo vietare la realizzazione di singole opere che, pur rientrando in tale categoria di intervento, sono ritenute incompatibili con le caratteristiche degli immobili e con l’armonioso sviluppo urbanistico e edilizio dell’area.

Le modifiche prospettiche non sono vietate "in assoluto"

Il provvedimento impugnato si fonda:

• sulla presunta esistenza di un divieto assoluto di modifiche prospettiche per gli edifici classificati con la categoria di intervento “t3”;
• sulla equiparazione della copertura dell’edificio ai suoi prospetti.