Ristrutturazioni: quale titolo abilitativo per la modifica dei prospetti?

Quando un intervento di demolizione e ricostruzione rientra nel perimetro della ristrutturazione edilizia pesante non assentibile con SCIA ordinaria ma solo con permesso di costruire o SCIA alternativa? Quali sono le discriminanti?

L'interessante sentenza 9122/2025 del Tar Lazio tratta del caso di un "intervento di manutenzione straordinaria (pesante), restauro e risanamento conservativo (pesante) e ristrutturazione edilizia (leggera), volto a realizzare un fabbricato di 436.29 mq per complessivi 1502.43 mc", per il quale era stata presentata una SCIA.

Secondo il comune, però, per questo tipo di intervento sarebbe stata necessaria la SCIA ex art. 23 TUE (alternativa al permesso) e non invece ex art. 22 TUE (ordinaria).

L'ordine di demolizione

La sentenza tratta quindi del ricorso contro l'ordinanza di demolizione impartita dal comune per un immobile oggetto di interventi edilizi consistenti nella demolizione e ricostruzione di un edificio con modifica della sagoma e dei prospetti, intervento realizzato tramite una SCIA ordinaria, ritenuta illegittima dal Comune.

Il ricorso: semplice demo-ricostruzione senza incremento volumetrico?

Secondo i ricorrenti, le opere eseguite rientravano in una semplice attività di demolizione e ricostruzione dell'edificio preesistente. Essi sostengono che:

• non ci sarebbe incremento volumetrico significativo;
• non si configura una variazione sostanziale della destinazione d'uso;
• sarebbe sufficiente una SCIA semplice (ex art. 22 TUE), senza necessità del permesso di costruire.

In sintesi, i ricorrenti ritengono l'intervento riconducibile a una ristrutturazione leggera e non a una ristrutturazione edilizia pesante.

Ristrutturazione edilizia pesante: ecco perché

Il TAR Lazio ha invece chiarito che gli interventi effettuati rientrano nella categoria della ristrutturazione edilizia pesante (art. 10, comma 1, lett. c, dpr 380/2001), specificando che tale qualificazione è determinata principalmente dal fatto che:

• l'edificio risultante dopo la demolizione e ricostruzione non è identico per volume, sagoma e prospetti a quello preesistente;
• la modifica dei prospetti, in particolare, costituisce elemento fondamentale per qualificare l'intervento come ristrutturazione edilizia pesante;
• tali modifiche comportano, per legge, l'obbligo di dotarsi di permesso di costruire o quantomeno di una SCIA sostitutiva (SCIA alternativa al permesso di costruire, art. 23 TUE).

In questo senso, la Corte richiama consolidata giurisprudenza amministrativa secondo cui qualsiasi modifica del prospetto che incida sulla sagoma e sul volume dell'edificio implica interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio.

Questa ristrutturazione richiede il permesso di costruire

In definitiva, il TAR ha confermato la legittimità dell’ordine di demolizione, evidenziando che:

• non è stata fornita prova dai ricorrenti della preesistenza identica dell'edificio, essenziale per giustificare una SCIA semplice;
• la modifica sostanziale dei prospetti è sufficiente, da sola, per qualificare l’intervento come ristrutturazione edilizia pesante, richiedendo quindi il permesso di costruire o la SCIA alternativa (ex art. 23 TUE);
• l'amministrazione ha agito correttamente applicando il regime più restrittivo e vincolato.

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