Salva Casa: è retroattivo? No, ma il comune può applicare le nuove regole
Non si possono applicare retroattivamente, ad abusi edilizi già contestati, le norme introdotte dal Decreto Salva Casa, come ad esempio il nuovo art. 34-bis del Testo Unico Edilizio sulle tolleranze costruttive ed esecutive, ma il comune può attivarsi per riesaminare il caso, rivedendo le proprie decisioni e applicando le nuove regole.
Il Salva Casa non si può applicare retroattivamente, cioè utilizzando le nuove regole del DL 69/2024 in riferimento a 'vecchi abusi', che dovevano rispettare altre norme, anche se il comune può attivarsi per esaminare, eventualmente, gli abusi edilizi secondo la nuova normativa. Di base, però, vige il principio della non retroattività.
La passerella del contendere
E' piuttosto importante, e ricalca alcune precedenti pronunce, la sentenza 2771/2025 del 2 aprile del Consiglio di Stato, che si riferisce al caso (epoca precedente all'entrata in vigore del Salva Casa) di una questione inerente una passerella di 4 mq realizzata tra due appartamenti originariamente dello stesso proprietario.
Il Comune aveva archiviato il procedimento sanzionatorio, ritenendo l'opera una tolleranza costruttiva inferiore al 2% della superficie totale degli immobili (300 mq).
Ma il vicino, proprietario dell’immobile sottostante, ha impugnato l'archiviazione, ottenendo ragione dal TAR Salerno, che l'ha annullata in quanto l'opera non rientrava nel 2% di tolleranza costruttiva, ma 'sforava' anche se di poco quella percentuale e, pertanto, era da considerarsi abusiva.
Tolleranze costruttive prima e dopo il Salva Casa: breve recap
Il Salva Casa è intervenuto 'pesantemente' in materia di tolleranze costruttive ed esecutive, ovverosia la possibilità di non considerare violazione uno scostamento dei limiti autorizzati in base ad alcuni parametri, come cubatura, altezza, distacchi (art.34-bis del Testo Unico Edilizia, modificato di recente dal DL 69/2024).
In precedenza al Salva Casa, queste tolleranze erano limitate al 2% mentre oggi si può arrivare fino al 6%, proprio in virtù delle novità apportate in materia dal DL 69/2024.
In linea generale, quindi, il limite di tolleranza costruttiva è fissato al 2%, ma il Salva Casa, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, ha aumentato le percentuali che oggi arrivano fino al 6%, in funzione della superficie utile.
Sono infatti state introdotte deroghe percentuali alle misure previste dal titolo abilitativo che disciplinano l’altezza, i distacchi, la cubatura, la superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unità immobiliari.
Questo è, oggi, il nuovo regime delle tolleranze:
- 2% per superficie utile > 500 metri quadrati;
- 3% per superficie utile compresa tra 300 e 500 metri quadrati;
- 4% per superficie utile compresa tra 100 e 300 metri quadrati;
- 5% per superficie utile fino a 100 metri quadrati;
- 6% per superficie utile fino a 60 metri quadrati.
La passerella rientrava nelle nuove tolleranze del Salva Casa? Sì, ma...
Ritornando al 'nostro' caso, è evidente che questa passerella, con uno scostamento rilevato del 2.66%, non rientrava dentro il limite per le tolleranze ma sarebbe stata regolarmente assentibile (regolarizzabile) applicando le nuove 'forchette' del Salva Casa, che per immobili tra 100 e 300mq consentono fino al 4% di scostamento.
Questo però conta poco, nel senso che il Salva Casa non è retroattivo.
Tolleranze costruttive: gli ampliamenti del Salva Casa non sono retroattivi
Il Consiglio di Stato ha respinto l'appello del proprietario per le seguenti ragioni:
- applicazione del principio “tempus regit actum”: non si possono applicare retroattivamente norme come il nuovo art. 34-bis del dpr 380/2001 introdotto dal Decreto Salva Casa. La legittimità dell'atto va valutata con le regole vigenti al momento in cui è stato adottato, e all'epoca non esistevano le attuali soglie di tolleranza più ampie;
- errore nel calcolo della percentuale: l'incremento volumetrico (4 mq) non andava rapportato alla superficie complessiva dei due appartamenti, ma solo a quella dell’unità che beneficiava dell’intervento (150 mq), risultando così un aumento del 2,66%, superiore al limite del 2% previsto allora;
- non si può invocare oggi il Salva Casa: il decreto 69/2024 prevede nuove soglie di tolleranza (fino al 4% per immobili tra 100 e 300 mq), ma non ha effetti retroattivi su procedimenti già definiti o giudicati. La nuova disciplina non può annullare il diniego precedentemente impugnato.
Il comune può cambiare le carte in tavola? Sì, rivedendo le sue decisioni
Quindi, riepilogando:
- l'unità immobiliare dell'appellante è suscettibile di rientrare nell'alveo applicativo del Salva Casa, secondo la (raddoppiata) percentuale del 4% per la superficie utile compresa, come nel caso di specie, tra 100 e 300 metri quadrati;
- come precisato dal Consiglio di Stato (sentenza 8542/2024), le previsioni introdottedal DL Salva Casa non si applicano retroattivamente ai provvedimenti precedentemente impugnati e pertanto non hanno alcuna refluenza sull’esito del presente giudizio;
- "lo scrutinio di legittimità del provvedimento amministrativo non può che avvenire avendo riferimento alla statuizione di fatto e di diritto che all’amministrazione si prospetta al tempo della relativa adozione";
- il Comune
ha la possibilità di rivedere le proprie decisioni, rivalutando la domanda originaria
alla luce delle novità introdotte dal Decreto Salva Casa. In tal senso, sarà necessario verificare:
- se l’ampliamento rientra nella nuova soglia del 4% (vista la metratura dell’unità);
- se non sussistono altre cause ostative, come vincoli, incompatibilità urbanistiche o variazioni essenziali.
Importante: il riesame deve avvenire con un nuovo procedimento motivato, distinto da quello oggetto del presente giudizio.
LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO
Abuso Edilizio
L'abuso edilizio rappresenta la realizzazione di opere senza permessi o in contrasto con le concessioni esistenti, spaziando da costruzioni non autorizzate ad ampliamenti e modifiche illegali. Questo comporta rischi di sanzioni e demolizioni, oltre a compromettere la sicurezza e l’ordine urbano. Regolarizzare tali abusi richiede conformità alle normative urbanistiche, essenziale per la legalità e il valore immobiliare.
Edilizia
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Salva Casa
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T.U. Edilizia
Il D.P.R. 380/2001 (più conosciuto come Testo unico per l'edilizia) definisce le regole fondamentali da seguire in ambito edilizio.
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